Честно признаем: девелоперская активность в загородном сегменте последние годы минимальна. Но и хоронить его рано: по данным компании «Миэль-Загородная недвижимость», за I полугодие 2017 года на загородный рынок вышло 13-15 проектов, в том числе новые очереди в существующих поселках. В структуре первичного предложения по-прежнему лидируют участки без подряда.
Некоторое движение наблюдается и на суб­рынке таунхаусов, которые в общей структуре первичного загородного рынка занимают лишь 5%. Но и тут вышел новый проект - ​Kaskad Park на Симферопольском шоссе от компании Kaskad Family.

По подсчетам компании Villagio Estate, всего продажи ведутся в 102 поселках, совокупный объем предложения таунхаусов - ​5218 объектов. Показательно и распределение по классам: 34% таунхаусов относится к экономклассу, 46% - ​к комфорт-классу, 15% считается бизнес-классом, 2% принадлежит к премиум-сегменту и 3% - ​к de luxe.

Рынок таунхаусов прошел тот же путь, что и рынок загородной недвижимости в целом: стали более разумными площади объектов, а вот география потребительских предпочтений сохранилась.
Как вспоминает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, на разных этапах развития рынка отличались и параметры таунхаусов. До середины 2000-х площадь среднего таунхауса была не менее 300 м². В посткризисный период после 2008 года средняя площадь снизилась до 200-250 м². Теперь не редкость таунхаусы менее 100 м², а средняя площадь секции в комфорт-классе не превышает 150 м². Девелоперам пришлось урезать бюджет сделки, чтобы привлечь больше покупателей.

Один из самых доступных по цене новых проектов, по сведениям «Миэль-Загородная недвижимость», - ​поселок «Бисерово Парк» на Горьковском шоссе (15 км от МКАД): минимальная цена за секцию в таунхаусе равняется 1,5 млн руб. Правда, площадь такого объекта - ​всего 42 м².

Западное направление, как обычно, дороже восточного, но сегодня даже здесь есть шанс найти относительно приемлемые по стоимости (для своего класса) таунхаусы. Например, в 23 км от МКАД по Новой Риге возводится поселок таунхаусов Futuro Park, в котором цена объекта стартует от 13,3 млн руб. (секция 170 м² с участком две сотки). В 25 км по Новорижскому шоссе, в поселке «Кембридж», таунхаус площадью 80 м² предлагается за 9,5 млн руб.

Что касается вторичного рынка, то на 7-м км Можайского шоссе в поселке «Княжичи» продается таунхаус площадью 160 м² на двух сотках земли за 18,9 млн руб. Объект частично меблирован и оснащен бытовой техникой.

Таунхаусы под ключ в жилых поселках на Новой Риге обойдутся в сумму от 20-23 млн руб. Так, таунхаус площадью 200 м² на участке семь соток в коттеджном поселке «Светлогорье» (Новорижское шоссе, 38 км от МКАД) перейдет в вашу собственность за 23 млн руб.

Минимальные цены традиционно представлены в проектах на восточных направлениях. Допустим, за 8,45 млн руб. в коттеджном поселке «Варежки», что в 10 км от МКАД по Щелковскому шоссе, выставлен на продажу таунхаус 140 м² с авторским ремонтом и участком три сотки.

По мнению директора департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергея Колосницына, активность клиентов в нижних сегментах гораздо выше, чем в дорогих. Он объясняет это тем, что в эконом- и комфорт-классе таунхаусы покупают не в качестве загородного дома, а как основное жилье - ​вместо квартиры: «Таким образом люди увеличивают жилую площадь и улучшают условия проживания. До сих пор 1 м² таунхауса в экономклассе дешевле «квадрата» городской квартиры».

В премиальном сегменте продажи идут намного хуже. «По итогам 2017 года мы прогнозируем примерно в два раза меньше сделок, чем в докризисном 2013-м. Один из главных факторов - ​небольшое количество новых проектов. В 2016 году практически полностью исчерпались объемы в таких поселках, как «Ильинка», «Европа», «Западная Резиденция», «Рижский квартал», Park Avenue (в них темпы реализации были хорошими все эти годы). Тем не менее лидером по продажам остается Новорижское шоссе», - ​комментирует Сергей Колосницын.

Что касается цены предложения, то, по статистике аналитиков Knight Frank, в I полугодии 2017 года средняя стоимость предложения элитных подмосковных таунхаусов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упала в 1,7 раза - ​до 33 млн руб. Уменьшилась и средняя площадь объектов - ​до 326 м² (на 16,5%).

Последние четыре года объем предложения элитных таунхаусов стремительно сокращался, добавляют в Knight Frank: с 2012 по 2016 год почти в три раза - ​с 260 до 85 лотов. Существующие предложения вымываются с рынка, а другие не появляются. Однако в 2017 году на рынок вышел новый проект Villagio Estate - ​Park Fonte (25-й км Новорижского шоссе), в нем расположены 180 таунхаусов. Поэтому объем предложения вернулся к показателям 2012 года: сейчас на рынке реализуется 226 элитных объектов.

Заместитель директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик соглашается, что лидером по объему предложения, как и раньше, является Новорижское шоссе: на его долю приходится 85% всех таунхаусов на первичном рынке элитной загородной недвижимости. Таунхаусы встречаются также на Минском и Рублево-Успенском шоссе (их доля - ​9 и 6% соответственно).

Подробностями сделок с таунхаусами на первичном рынке элитной «загородки» делится руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome Екатерина Лазарева: «На конец августа 2017 года средняя стоимость элитного таунхауса достигла $1,43 млн, годом ранее этот показатель был на уровне $1,25 млн. Наиболее дорогие лоты представлены в проекте «Азарово» - ​$2,5 млн за таунхаус 630 м² на семи с половиной сотках».

Есть у субрынка таунхаусов и свои болевые точки, связанные прежде всего с законодательной неопределенностью формата. Дело в том, что таунхаус является одним из подвидов домов блокированной застройки. А далее все зависит от правового статуса, присвоенного при разработке и утверждении проектной и разрешительной документации, и от типа строения. С 1 января 2017 года законодательные изменения позволили покупателям участвовать в возведении поселков в качестве дольщиков. Но тут важно то, как оформлено строительство.

«Если девелоперу выдается разрешение на возведение многоквартирного жилого дома блокированной застройки, есть единый земельный участок, на котором располагаются все блоки, и иное общедолевое имущество, такая застройка попадает под действие 214-ФЗ. При этом таунхаус имеет юридический статус квартиры», - ​рассказывает Владимир Яхонтов.

Разрешение на строительство может выдаваться на индивидуальный жилой дом, либо на два-три-пять индивидуальных жилых домов, примыкающих друг к другу, либо на жилой дом сблокированной застройки с тремя и более секциями. При этом каждый блок имеет свой земельный участок в собственности и обеспечен индивидуальными инженерными коммуникациями. При таком варианте 214-ФЗ на него не распространяется - ​таунхаус будет иметь статус жилого дома или части жилого дома.

Как поясняет директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган, застройщик, который работает в рамках 214-ФЗ, имеет те же права и обязанности, что и другие ответственные и серьезные девелоперы, возводящие многоквартирные дома. Главная рекомендация - ​внимательно выбирать компанию, учитывать ее репутацию и опыт и проверять законность строительства.
Ведение строительства по 214-ФЗ влияет и на возможность покупки таунхауса по ипотеке - ​ее удастся получить только в поселках с хорошими правоустанавливающими документами. При этом дома оформляются как квартира - ​блок-секция или блок-секция с небольшим наделом земли. По словам Екатерины Коган, этот продукт кредитуется как обычная квартира: действуют те же ипотечные ставки (включая самые низкие).

На сегодняшний день, уточняют в Kaskad Family, минимальная субсидированная ипотечная ставка - ​7,4% годовых (в случае если ипотеку выдает Сбербанк с учетом электронной регистрации для зарплатного клиента). Если застройщик не субсидирует ставку, самая низкая ставка будет 9,4% (при условии, что у клиента в Сбербанке зарплатный проект) или 9,7% (в остальных случаях).
Предметом залога является квартира - ​блок-секция. Тут, правда, Олег Михайлик делает небольшую оговорку: «Предметом залога выступают и участок и квартира: когда заемщику не по силам выплачивать ипотеку, банк забирает оба объекта недвижимости».