Насколько уютно дорогому сегменту недвижимости в соседстве с коммерческим блоком, рассчитанным на большое число посетителей и сотрудников компаний? Снижаются ли при этом качественные характеристики, влияет на цену предложений?

Микст – формат
Во многом распространение МФК и рост их популярности обусловлены современной тенденцией к освоению бывших промышленных территорий, отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. «Очевидно, что строить на большой площади исключительно торговые центры или офисы не имеет смысла, поскольку рынок не сможет поглотить весь объём коммерческих площадей. А появление жилых апартаментов в непосредственной близости упрощает реализацию: жильё раскупается быстрее, офисная и торговая составляющая делают проживание на территории МФК удобным»,  –  говорит эксперт.

Руководитель Комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест» Виктор Черкасский при этом уточняет: «МФК бывают очень разными, в них совсем не обязательно превалируют коммерческие площади. Иногда такого рода комплекс по своим функциональным характеристикам, архитектуре и инфраструктуре мало отличается от жилого объекта. Он просто имеет правовой статус МФК, вытекающий из коммерческого назначения земельного участка, на котором строится. Покупателю, как правило, предлагаются не жильё, а апартаменты. Этот вид недвижимости обладает рядом юридических особенностей, в частности, невозможностью регистрации и иными, чем для жилья, правилами налогообложения. И это не недостаток, а именно особенность данного продукта».

Значительную долю владельцев апартаментов в МФК высоких классов составляют люди, уже имеющие постоянное жильё и не нуждающиеся в прописке. Порой это даже не жители Москвы, а бизнесмены, часто бывающие в столице по делам и имеющие потребность в статусной недвижимости для временного проживания, расположенной близко к центрам деловой активности.

«Часть покупателей приобретает апартаменты в качестве инвестиции для дальнейшей сдачи в аренду, эту задачу зачастую готова взять на себя управляющая компания,  –  продолжает Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome.  –  Характер приватности в таких домах немного иной, но существует множество плюсов, которые склоняют выбор в пользу приобретения недвижимости именно в таких комплексах. Ведь инфраструктура подразумевает всё для жизни, не выходя из дома: апартаменты и гостиничные номера, консьерж – сервис и обслуживание номеров и апартаментов, бизнес – центр, переговорные комнаты для встреч, рестораны, торгово – развлекательные галереи, фитнес – центры, салоны красоты, медицинские центры, бутики одежды».

«На основе активного спроса со стороны наших клиентов и большого объёма уже заключённых сделок, можно утверждать, что подобный продукт очень востребован. Заявки на покупку недвижимости такого формата поступают достаточно регулярно»,  –  утверждает Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.

Город в городе
«МФК, в которых уровень жилья соответствует высоким сегментам, экспонируются на рынке в основном на территории делового центра «Москва – Сити», который сам по себе стал феноменом в практике градостроительства, мегапроектом, давшим импульс инновационному развитию рынка,  –  комментирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.  –  Сегодня, выбирая жизнь в «Сити», клиент чётко представляет, что это за формат недвижимости. Зоны жилья и офисов, а также развлекательная и торговая составляющие в башнях разделены по этажам, в некоторых проектах – по башням.

Жилая часть всегда имеет отдельный вход, собственные лифты, изолированность от офисов. К примеру, в Башне «Федерация» зона апартаментов и офисная зона имеют отдельные входные группы, потоки гостей и жителей благодаря этому не пересекаются. В «Федерации» работает ресторан и велнес – клуб, занимающие пространство на 61 и 62 этажах. Собственная инфраструктура МФК расположена на минус – четвертом этаже и включает торговые галереи, фитнес, рестораны, отделения банков, салоны красоты, ателье, туристические компании. При этом с торговым центром «Афимолл» башню соединяют два подземных перехода.

Общая площадь комплекса Neva Towers составляет 349,2 тыс. кв. метров, и основная функция проекта, состоящего из двух башен, объединённых стилобатом, – жилая. В комплексе будет расположено 1210 апартаментов, офисы займут лишь 28 этажей одной из башен. Застройщик учёл «слабое место» «Москва – Сити»  –  нехватку зелени, и включил в проект большой парк размером с футбольное поле, разместив его прямо на крыше стилобата. Для жильцов будет действовать клубная инфраструктура: панорамный бассейн в частном парке на крыше, фитнес – клуб со spa и хаммамом, сквош – корты, виртуальный гольф, собственный кинозал, музыкальная и караоке студии, зал для индивидуальных занятий».

В принципе, каждая башня «Сити»  –  это многофункциональный комплекс, где можно жить, работать, развлекаться, не выходя из здания. Эта идея стала ответом на проблему нехватки времени, проблему плотного трафика московских улиц. Однако, очевидно, что такие проекты, при всех своих преимуществах, не подходят для жизни с детьми. Все – таки, формат ориентирован на деловых людей, для которых на первый жизненный план выходят бизнес, мобильность и статус. Поэтому многие владельцы апартаментов каждые выходные проводят с семьей в собственном загородном доме на Рублёвке, Минке или Новой Риге.

Новые точки
О некоторых других интересных проектах МФК рассказывает Дарья Самойлова. Так, например, гостиница «Москва» включает в себя 180 гостиничных номеров «Four Seasons» и 40 апартаментов. С верхних этажей комплекса открывается один из лучших видов на Красную Площадь. Локация гостиницы наиболее влияет на высокую стоимость апартаментов. Однако нахождение в самом сердце города привлекательно для постоянного проживания.

МФК на ул. Новый Арбат, 32 объединил в себе апартаменты «Звезды Арбата» и гостиничный комплекс Marriott с полным спектром сервиса. Эксперт уточняет, что апартаменты предлагаются в состоянии без отделки, а это означает, что процесс переезда для покупателя затянется на время ремонта. И, наоборот, качественная финишная отделка станет преимуществом, как, например, в проекте MOSS Apartments. 13 апартаментов и бутик – отель MOSS на 19 номеров находится в Кривоколенном переулке, в районе Чистых прудов. «Стоит отметить, что сделаны отдельные входные группы для апартаментов и для отеля, что является неоспоримым плюсом. Для владельцев пентхаусов доступны приватные террасы, откуда открываются прекрасные виды на Москву»,  –  говорит она.

«Кстати, в небоскребах МФК «Город Столиц» на территории «Москва – Сити», совмещены апартаменты и офисы. Входные группы для коммерческих площадей и для апартаментов не разделены, а некоторые апартаменты покупались в качестве офисов, что создавало нежелательное соседство для жителей башни, ожидающих приватности от покупки дорогостоящих апартаментов. При строительстве башни «ОКО» застройщик учёл первый опыт и разделил входные группы для офисов и апартаментов так, чтобы проживающие в апартаментах и офисные работники не пересекались»,  –  рассказывает Дарья Самойлова.

Сейчас активно строится комплекс из пяти высотных зданий «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA»,  –  по сути, тоже многофункциональный комплекс. «Он, кстати, в отличие от «Сити», отлично подходит для семейного проживания,  –  сообщает Екатерина Румянцева.  –  Проект отличает изобилие активностей для жителей, объектов инфраструктуры, в числе которых  –  детский сад на 250 мест, центр развития творчества, круглосуточный детский клуб. Взрослые также найдут занятие по душе: расслабиться можно будет в spa – комплексе, заняться спортом – в фитнес – клубе, развлечься и пообщаться – в многочисленных ресторанах и кафе, позаботиться о здоровье семьи – в частном медицинском центре. Всесезонная оранжерея, прогулочные и спортивные зоны разнообразят и украсят досуг, а высокий уровень безопасности и просторные площади квартир обеспечат комфорт семье с детьми».

В теории, подобный проект – это особая «экосистема» внутри мегаполиса, приспособленная и для жизни, и для работы, и для отдыха. Однако, чтобы полноценно выполнять все эти функции, МФК должен быть не только достроен, но и обжит, на его территории должна заработать вся инфраструктура.

На волне спроса
В рамках таких высотных проектов предпочтительна реализация большого количества лотов, поэтому с точки зрения масштаба ценообразование в «Сити» более лояльно для покупателей в сравнении с премиальными ЖК в центре города, подчёркивает Анатолий Довгань. При этом уникальные объекты (например, пентхаусы) оцениваются соразмерно лучшим объектам в центре Москвы.

МФК  –  это стиль жизни, он был и будет востребован определенной категорией покупателей. «Что касается публичного «соседства», то ещё раз подчеркну, что это особый формат жилья, своего рода город в городе, и богатая инфраструктура в шаговой доступности не влияет на цену ни в сторону понижения, ни в сторону повышения, поскольку рынок один, и каждый покупатель выбирает себе приемлемый формат по рыночной стоимости»,  –  утверждает Валерия Яновская, руководитель департамента продаж элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой».

«Естественно, на любой товар, как известно, есть свой покупатель,  –  поддерживает Виктор Черкасский.  –  Такой формат часто выбирают молодые прогрессивные люди и бизнесмены, не желающие тратить много времени на дорогу в офис».

«Если говорить о дальнейших его перспективах, участков под застройку в «Сити» осталось не так много. А потому через пять лет, в случае полной реализации масштабного проекта, мы прогнозируем: дальнейший рост цен на апартаменты, полностью сформировавшийся объём предложения, а после распродажи основных запасов застройщиков – рост в цене вторичного предложения. О других МФК можно говорить примерно в таком е плане»,  –  предполагает Анатолий Довгань.