За последние несколько лет лофты успели набрать популярность среди обеспеченных граждан, но в будущем ситуация может измениться, значительно расширив категорию доступности в этом сегменте недвижимости. В условиях роста предложения, девелоперы будут вынуждены осваивать новые территории, в том числе, находящиеся за пределами Центрального административного округа. Это может послужить предпосылкой для появления и развития лофтов эконом класса.

Что такое лофты и как они появились
Лофт (от английского слова «чердак») представляет собой бывшее промышленное помещение, приспособленное для проживания или переделанное в коммерческую недвижимость. Лофт как разновидность жилой недвижимости появился в США. Его появление пришлось на 20-е - 30-е годы в крупных промышленных городах в период Великой депрессии. Заброшенные помещения складского или промышленного предназначения сдавались под жилье по крайне низкой арендной плате. Лофты полюбились творческим людям – музыкантам, художникам, артистам. Прежде всего им нравилось, что помещения отличаются от обыкновенного «мещанского» жилья, а также имеют просторные площади, подходящие для создания творческих студий.

Во второй половине XX-го века лофты начали покорять Европу. Так по истечению некоторого временем лофты из жилья для малоимущих превратились в модное жилье для обеспеченных людей.
В России же лофты появились около 10-15 лет назад. Это связано с тем, что заводские и фабричные помещения начали выводить за черту города, а бывшие помещения этих заводов начали превращаться в офисы, арт-пространство и реже в жилую недвижимость.

Изначально в Москве акцент был сделан на создание из бывших заводских помещений офисов. Но офисы были настолько уютными и так полюбились работникам и посетителям, что некоторым даже хотелось там жить. Это послужило индикатором востребованности такой разновидности жилья на рынке. В условиях ограничения строительства в центре Москвы, реконструкция бывших промышленных помещений в жилые стала особенно актуальной. В этой связи девелоперы заинтересованы в этом сегменте недвижимости и в создании новых объектов для реализации.

Лофты в России
Учитывая специфичность таких объектов, мы решили выяснить в каких районах Москвы, как правило, размещаются лофты.
«По нашим подсчетам, сегодня на первичном рынке недвижимости Москвы в продаже находится 13 проектов апартаментов с лофтами. 77% из них – бизнес-класса, 23% – премиум-класса. Причем 54% новостроек с лофтами находятся в ЦАО, 15% – в САО, единичные объекты также представлены в ЮАО, СВАО, ЗАО и СЗАО», - рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По словам Марии Литинецкой, лофты занимают около 6% рынка апартаментов и 1% от всей первичной недвижимости Москвы в старых границах по объему предложения, а в общей сложности речь идет о 480 лофтах.

Как мы можем заметить, доля жилой недвижимости, приходящаяся на лофты, по сравнению с рынком в целом вовсе не так велика. Но с учетом того, что эта отрасль недвижимости для нашей страны еще совсем «юна», можно предполагать изменение этой ситуации в ближайшем будущем.

В условиях той ситуации, что мы имеем на данный момент, не все девелоперы охотно берутся за создание и реализацию такого вида недвижимости. Это связано, в том числе, со спецификой реализации таких проектов. Ведь зачастую речь идет о необходимости реконструкции здания, которое имеет сложную планировку, а потому не всегда пригодно для проживания. «К сожалению, застройщики зачастую совершают ошибки при перепроектировании здания, создавая неэффективные планировки. На рынке есть проекты, которые именно по этой причине продаются низкими темпами. Но нельзя сказать, что все лофты имеют плохие темпы реализации», - рассказала Мария Литинецкая.

Портрет покупателя
Также необходимо понять, среди кого лофты пользуются спросом и что этот спрос из себя представляет. Ведь одно дело - приобрести жилье в собственность на продолжительное время, приняв все особенности жизни в таком помещении, его ремонта и юридических тонкостей и совершенное другое дело – взять такое жилье в аренду.

«Покупка квартиры/апартамента - более ответственное дело нежели аренда, в принципе. И те причины, по которым клиент может отказаться от покупки апартамента, как, к примеру: отсутствие регистрации, более высокие коммунальные платежи и прочее, никак не повлияют на решение об аренде апартамента. Поэтому в плане аренды у потенциального клиента возникает меньше «но». Иногда альтернативой лофт апартаменту может стать, например, квартира мансардного типа», - сообщила Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome.

Также Дарья Самойлова отметила, что аренда лофт-апартаментов наиболее популярна в среде обеспеченной творческой молодежи.

Вряд ли у любого из нас есть много знакомых, имеющих в собственности или арендующих лофт. В этой связи очень интересным представляется сформировать образ собственника или нанимателя такого жилья. Каков его род занятий, семейное и материальное положение?

Поскольку комплексы в стиле лофт – это, как правило, объекты «на любителя», спрос на них формируется определенной категорией покупателей.

Как пояснила Дарья Самойлова, это связано со специфичностью таких проектов: это проекты редевелопмента бывших промышленных или административных зданий c повышенной ставкой налога, лоты представляют собой открытое пространство с высокими потолками, панорамными окнами, с наличием кирпичной кладки стен, несущих балок и т.п.

В этой связи самыми частыми покупателями лофт-апартаментов становятся творческие люди (художники, фотографы и дизайнеры различных сфер деятельности), для которых наличие лофта предоставляет возможность реализовать свои творческие планы. Также лофты приобретают «холостяки» или молодые пары без детей.

«Что касается семей с маленькими детьми, то для них лофт-комплексы не могут служить идеальным местом проживания, так как зачастую не обладают необходимой инфраструктурой: детскими дошкольными заведениями, зеленой прогулочной зоной. К минусам со стороны покупателя при выборе лофта стоит также отнести факт невозможности прописаться в приобретаемом помещении и впоследствии перевести его в жилой фонд. Не стоит забывать и о высокой стоимости эксплуатационных расходов», - сообщила Дарья Самойлова.

Лофты как коммерческая недвижимость
В то же время многие из нас точно сталкивались с применением лофтов в коммерческих целях. Часто такие помещения используются под бары и рестораны, выставочные помещения и другие объекты коммерческого предназначения. В этой связи интересным представляется соотношение лофтов, используемых в коммерческих целях, и жилых лофтов.

«По Москве на текущий момент превалирует доля именно коммерческих помещений (если судить именно по общей площади зданий, доля коммерции и офисов значительно выше за счет таких многофункциональных комплексов, как «Даниловская мануфактура», «Красная роза» и т.д.) Пока что жилых лотов существенно меньше. Приблизительное соотношение площадей – 70/30», - пояснил Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.

Как изменится ситуация в будущем?
По словам Анатолия Довганя, спрос на объекты со стоимостью квадратного метра от 300 тыс. руб. не изменится даже с учетом кризиса, поскольку сами проекты небольшие, располагаются в интересных местах и достаточно необычны. Однако и ожидать массового спроса на такой формат недвижимости не стоит. Продажи небольших проектов в перспективе ближайших 3-5 лет не претерпит значительных изменений – он также останется точечным, поскольку и сами проекты не рассчитаны на широкий круг покупателей.

Вместе с тем, существует мнение, что в случае распространения лофтов за пределы центра столицы и его ближайших окрестностей, стоимость такого жилья может существенно снизиться. Но эта перспектива не имеет точных временных рамок и на данный момент представляется весьма туманной. Трудности также создает отсутствие ипотечных программ, распространяющихся на такую недвижимость, что автоматически делает лофты менее доступными.