По-английски
Инвестиции в зарубежную недвижимость весьма специфичны. Наталья Завалишина, гендиректор компании «МИЭЛЬ-DPIVI»: «Рынки большинства стран Европы и Америки достаточно неподвижны. Поэтому сейчас целесообразнее говорить или о долгосрочных инвестициях (не менее 5-10 лет по разным странам и регионам), или скорее о совмещении нескольких задач — вложениях в недвижимость с целью обучения детей, получения вида на жительство (ВНЖ), проживания на пенсии и т.д. Исходя из задач и сумма может быть различной. Если надо обучать детей и переехать самому, например в Лондон или Нью-Йорк, — ориентироваться стоит на бюджет не менее $500 тыс. или фунтов стерлингов (для покупки квартиры). Такой объект в дальнейшем может приносить арендный доход.
Если задача — получить ВНЖ в стране — члене Евросоюза и Шенгена, то целесообразно покупать недвижимость стоимостью не менее 140 тыс. евро в Риге или Юрмале.
При желании приобрести жилье на побережье для отдыха, вывозить детей на море — можно говорить о сумме в 50-60 тыс. евро, за эти деньги вполне реально приобрести квартиру в Болгарии или Турции».
Сегодня, вкладывая средства в заграничную недвижимость, возможно не столько приумножить, сколько сохранить капитал, хотя бы от инфляции. Причем минимальная сумма вложений может начинаться от 30 тыс. евро.
Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills: «Инвестирование в недвижимость развитых стран Европы — оптимальный вариант. Причем и с правовой, и с финансовой точки зрения. В Англии и Франции государство контролирует рынки, в том числе и сектор недвижимости. И деятельность их юристов за страхована государством. А значит, и чистота сделки гарантирована на государственном уровне.
За 30 тыс. евро реально купить номер в крупном сетевом отеле в Великобритании (например, в «Марриотт Гранд Отель» или Carlton Court 5 Star Silver Award), сдача в аренду которого приносит 18% годовых в валюте. Единственное ограничение при инвестировании в гостиничную недвижимость — согласно договору купли-продажи в приобретенном номере нельзя жить самому, его можно только сдавать в аренду.
В развивающихся странах Восточной Европы, Азии и Африки вход на рынок недвижимости с учетом всех рисков (а не только объявленной в прайсе цены) начинается от 100 тыс. евро за объект. В таких странах часто встречаются проблемы с коммуникациями, надо давать взятки, чтобы провести и подключить инженерную инфраструктуру.
И даже если рассмотреть во временном и ценовом срезах, вложения в недвижимость Западной Европы выглядят более выгодными по сравнению с «восточными» странами.
Так, Лондон, потеряв в цене за 2008 год 15%, к настоящему моменту не только восстановился, но и вырос как минимум на 30%: за счет курсового роста фунта по отношению к доллару на 15% и общего удорожания недвижимости в 2009-2010 годах на 14,6%. В дополнение все это время инвестор получал доход от аренды, который в Лондоне в жилом секторе равен примерно 5% без кредитного плеча и 12% с кредитным плечом в год на инвестированные средства (о преимуществах покупки недвижимости через ипотеку— ниже). Цены на недвимость в английской столице начинаются сегодня от 2 тыс. фунтов стерлингов за 1 кв. м.
Во Франции недвижимость дешевела в 2008-2009 годах на 6% ежегодно и уже вернула прежние позиции. В Австрии и Швейцарии цены вообще не снижались, но и не росли. Двухкомнатная квартира в Австрии с перспективой сдачи в аренду в среднем стоит 150 тыс. евро, во Франции — 200 тыс. евро, в Швейцарии — 250 тыс. евро. И соответственно доходность от сдачи ее в аренду наиболее высокая в Австрии и по убывающей — во Франции и Швейцарии: 5-12% годовых».
Все дороги — в банк
Инвестируя в недвижимость за рубежом с привлечением ипотечных кредитов, покупатель выигрывает и в правовом отношении, и в финансовом плане. Игорь Индриксонс: «Покупая недвижимость в развитых странах только с использованием ваших собственных денег, доходность от аренды на вложенную сумму в процентном отношении будет очень низкой и сопоставимой в этих странах с доходностью от гособлигаций, которые — более ликвидный инвестиционный инструмент.
Когда же вы используете в ходе покупки недвижимости и собственные и заемные средства — процент доходности от аренды на ваши собственные вложенные средства будет значительно выше.
Для частного инвестора один из лучших способов проверить ликвидность объекта, адекватность его стоимости и чистоту сделки — это обратиться в банк за получением ипотеки. История показывает, что во всех проблемных регионах, когда еще никто не подозревал об их неблагонадежности, банки не выдавали ипотечных кредитов. Банк — это лучший друг инвестора! Те, кто имел неосторожность вложиться в виллы и квартиры в Калабрии в Италии в 2007-2008 годы, не знали, что там вообще нет вторичного рынка и объекты неликвидны. А якобы наблюдаемый там рост цен имел место лишь на бумаге. Так вот, банки во всей Италии кредиты выдавали (как резидентам, так и нерезидентам), а в Калабрии — нет. Аналогичная неутешительная для инвесторов картина — в Египте, Болгарии и на побережье Испании.
Наши выставки зарубежной недвижимости — шоу неликвида. Хорошие объекты здесь, как правило, не представлены. Высоколиквидная недвижимость реализуется очень быстро, иногда за два-три дня, и не на выставках, а через биржу (посредством торгов паями трастов недвижимости) при посредничестве финансовых консультантов».
Ипотеку за границей выдают практически всем желающим. Для зарубежных банкиров есть только деление на резидентов и нерезидентов. Для нерезидентов максимальная сумма кредита ниже, чем для резидентов, например: 60 и 80% от стоимости объекта соответственно. Но на высокодоходные объекты в Англии и Франции при нестатусном финансировании (когда застройщик гарантирует банку финансирование при помощи своих активов, то есть выступает гарантом для инвестора перед банком) ипотеку частному инвестору одобряли даже без наличия финансовых документов, подтверждающих доход. Хотя финансовые условия ипотеки при этом, как правило, аналогичны статусному финансированию: аванс 20-30% от стоимости объекта, процентная ставка 3-5,5-8% в год в зависимости от страны.
Принцип массовости
Практика показывает, что вкладывать в зарубежные рынки имеет смысл только в сегментах крупных нежилых объектов (опять-таки в Западной Европе). Игорь Индриксонс: «Те, кто инвестировал в мини-отели в Италии, в кризис прогорели. В отельном бизнесе все идет от оборота, который может обеспечить только серьезная управляющая компания (УК) в крупном отеле, а не сомнительная УК, обслуживающая небольшую гостиницу с клиентами средних доходов.
С жильем действует противоположное правило: все, что просто, то и выгодно. Наиболее выгодные вложения в жилье — оптом закупить квартиры-студии по 30 кв. м и продавать их в розницу (не стоит без опыта вкладываться в элитные объекты, да и доходность их гораздо ниже: 12-18 и 3-5% соответственно. — Ред.)».
Если приобретаете недвижимость в странах Старого Света на нулевой стадии строительства, то можете выиграть еще 15-30% за период строительства дома (1,5-2 года). Риска при этом для дольщика-инвестора никакого, поскольку в странах с развитой экономикой завершение строительства гарантировано государством (процесс строительства застрахован), то есть у них не бывает задержек сроков сдачи.
Если составлять рейтинг недвижимости по уровню доходности на вложенные средства, то, по подсчетам аналитиков компании IntermarkSavills, наиболее прибыльно — инвестировать в крупные сетевые отели. Ведь прибыль отеля складывается не только от сдачи номеров в аренду, но и от вспомогательных сервисов (на долю которых приходится 40% чистой прибыли). Крупный сетевой отель — это машина, которая выжимает из клиентов деньги. Всем этим механизмом управляет крупная УК. Основная проблема для маленьких объектов (мини-отелей, квартир и т.д.) — то, что УК нужен объем — 100-150 единиц недвижимости, сконцентрированных в одном здании, так как они получают определенный процент от чистой прибыли.
На втором месте в порядке убывания доходности стоят офисы в бизнес-центрах различных классов. Далее — торговые центры, логистические склады, студенческие апартаменты, жилая недвижимость (первичный и вторичный рынки), больницы, склады самообслуживания.
Во всю коммерческую нежилую недвижимость, за исключением номеров в крупных отелях, инвестиции возможны только через трастовые фонды (REIT — Real Estate Investment Trust). Как пояснил Игорь Индриксонс, REIT — это, по сути, крупный арендодатель, который за счет коллективных инвестиций направляет средства для покупки недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду. Доходы он получает как от роста стоимости долей траста, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов.
Стоимость долей трастов отражает ситуацию на рынке недвижимости, поэтому, когда в 2006 году рынок недвижимости США стал рушиться, цены на доли трастов тоже упали. Однако это не отразилось на ликвидности: в день по-прежнему переходят из рук в руки паи стоимостью $4-5 млрд. Вслед за США трасты возникли в Европе и Азии. На сегодня REITs действуют в 36 странах. Главное достоинство REITs — надежность: ни один из них не обанкротился. Публичные трасты подвержены жесткому государственному регулированию, в частности существует ограничение в 25% на долю капитала, который они вправе инвестировать в девелопмент.
Лучшее доказательство надежности этих институтов — тот факт, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды.
Перспективный зарубежный траст очень трудно выбрать, но купить — легко. Например, реквизиты всех американских трастов есть на сайте их национальной ассоциации (REIT.com). Но проще заключить договор с брокером и торговать через него.
Покупательский калькулятор
Игорь Индриксонс: «Чтобы продать проблемный объект, требуется дорогостоящая рекламная поддержка и поистине филигранные навыки агента. И все эти расходы застройщик закладывает в стоимость квадратного метра.
По международным стандартам считается нормальным закладывать на раскрутку в себестоимость 6-7% от GDV (Gross Development Value). Если этот показатель превышает 10%, речь идет о проблемном рынке.
В развитых европейских странах средняя комиссия агентства, продающего недвижимость от имени застройщика, составляет 3-4% от стоимости объекта недвижимости. Например, в Лондоне вознаграждение агента составляет 1-2%».
В таблице 1 представлен рейтинг стран по размеру комиссии агенту и расходов на маркетинг (рейтинг неликвидности рынков). Первые позиции, начиная с Болгарии и включая Черногорию, — неликвидны. По большей части это Азия и Восточная Европа, то есть страны с неразвитой экономикой.
Причин такому печальному положению с недвижимостью в этих ареалах — масса. Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny Lane Realty: «На неразвитых рынках вас ничто не может защитить от произвола властей. При этом в отличие от России, где стараются защитить зарубежные инвестиции, там практически всегда власть встанет на сторону интересов своих граждан». Поэтому те инвесторы, которые по неосторожности вложились туда, стараются как можно быстрее избавиться от объекта неудобного владения.
Ну и, разумеется, основные причины существенного снижения цен на приморские объекты в странах Восточной Европы — экономический упадок и последствия мирового кризиса. Ксения Михеева, эксперт по зарубежной недвижимости Welhome: «Сегодня покупатели готовы вкладывать деньги только в стабильные, качественные предложения, а в случае с отелями в Черногории и Болгарии этот принцип не работает. Вероятно, что излишний PR, переизбыток предложений, нестабильная экономическая ситуация стран и высокие риски привели к падению спроса, что в свою очередь отразилось на ценообразовании. В этом году цены ниже в зависимости от качества объекта на 20-40%».
Из графика динамики цен на недвижимость в разных странах мира можно сделать опрометчивый вывод об инвестиционной привлекательности недвижимости стран Азиатско-Тихоокеанского региона (Китай, Сингапур), где рост цен в начале 2010 года составил 20-30% годовых. Однако статистические сведения вкупе с данными о политико-экономической ситуации в этих странах расставляют точки над i: все дело в раздутом инвестиционном пузыре (подобно тому, как это происходило на нашем, отечественном рынке), с которым правительства этих стран намерены бороться весьма жесткими мерами. По данным портала о зарубежной недвижимости prian.ru, администрация Гонконга собирается на неопределенное время прекратить выдавать вид на жительство в обмен на покупку недвижимости. Согласно действующему законодательству при вложении 6,5 млн гонконгских долларов ($837,6 тыс.) в экономику либо недвижимость Гонконга нерезидент получает вид на жительство. В январе-сентябре 2010 года из общего объема инвестиций 42% составили сделки с гонконгской недвижимостью. Гонконгские власти рассчитывают за счет указанного запрета повлиять на снижение цен в регионе.
Другие китайские города тоже принимают меры по регулированию рынка недвижимости. Так, в Шанхае планируется временно запретить приобретать третью квартиру на семью в дополнение к двум уже имеющимся и ввести налог (1%) на земельные участки, которым будут облагаться застройщики в том случае, если цены в строящихся объектах превышают прошлогодний уровень.
Спекулянтов нет
Следует упомянуть еще о дополнительных затратах на приобретение зарубежной недвижимости и ее дальнейшее содержание. Причем плюсы и минусы вложений здесь опять же во многом связаны с регионом покупки недвижимости, особенно по части дальнейшего бизнеса на аренде (табл. 2).
Как отмечают эксперты компании IntermarkSavills, при инвестировании в зарубежную недвижимость вас ожидают следующие расходы. Стоимость самой недвижимости. Ипотечный процент (если вы покупаете с привлечением кредита) — от 3 до 8% годовых, кредит при этом полностью гасится при помощи арендных платежей. Если вы инвестируете при посредничестве траста — REIT — брокерская комиссия составитоколо $20 за транзакцию, а вознаграждение управляющего — 20-30% от прибыли. Оплата услуг застрахованного государством юриста (имеющего гослицензию на оказание юруслуг в области недвижимости) по проверке юридической чистоты участка под строительство, самого объекта на вторичном рынке — 1-2 тыс. евро за все. Гербовый сбор при покупке объекта недвижимости — от 0 до 4% от стоимости объекта. (Например, в Англии при покупке недвижимости стоимостью до 155 тыс. фунтов стерлингов гербовый сбор не взимается, максимальный сбор — во Франции.) В Западной Европе и США налог на сдачу недвижимости в аренду нерезидент не платит (считается, что он должен платить его в своей стране). Налог на саму недвижимость платит тот, кто ее эксплуатирует, то есть арендатор или сам отель, где расположен номер, который, к примеру, вы приобрели для сдачи в аренду.
Дополнительные расходы ожидаюттолькотех инвесторов, кто собрался перепродать приобретенную недвижимость, — налог на прирост капитала. В этой ситуации полезно привлечь опытного бухгалтера, который оптимизирует ваши доходы. В самом благоприятном варианте этот налог обойдется в 10% от полученной прибыли.
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS: «Во многих странах есть налог на доход от продажи недвижимости, которой владели менее года, что препятствует краткосрочным спекуляциям. Обычно осуществление сделок по приобретению и продаже недвижимости влечет за собой существенные расходы, которые уменьшают возможную привлекательность коротких инвестиций.
В США считается, что, учитывая расходы по покупке и продаже, имеет смысл владеть недвижимостью не менее шести лет. В Италии — не менее пяти лет. Во Франции — более 18 лет владения».
Источник: Прямые Инвестиции
