Самые крупные сделки по покупке и аренде офисных площадей проходят в ММДЦ «Москва-сити». «Транснефть» приобрела 154 000 кв. м башни «Эволюция», ранее компания занимала несколько зданий в разных районах столицы. Переезд нефтяного гиганта в новое место запланирован на конец 2017 г. Банку ВТБ сейчас принадлежит около 60 000 кв. м офисов в башне «Федерация», 211 000 кв. м в «Евразии». В ММДЦ переехали дочерние компании банка, а с ними и многие топ-менеджеры. Самые крупные сделки по покупке и аренде офисных площадей проходят в ММДЦ «Москва-сити». «Транснефть» приобрела 154 000 кв. м башни «Эволюция», ранее компания занимала несколько зданий в разных районах столицы. Переезд нефтяного гиганта в новое место запланирован на конец 2017 г. Банку ВТБ сейчас принадлежит около 60 000 кв. м офисов в башне «Федерация», 211 000 кв. м в «Евразии». В ММДЦ переехали дочерние компании банка, а с ними и многие топ-менеджеры.

Компании переезжают из одного бизнес-центра в другой, меняя районы, округа, – или вообще перебазируются за МКАД и в другие города РФ. Сотрудники, которые арендовали жилье поближе к работе по логике должны бы двинуться следом за офисом, освободив занимаемые квартиры. Но московские риэлторы говорят, что рынок съемного жилья практически не замечает подобных перемещений.

Даже в «Газпроме» руководство не рассчитывает, что при переводе корпорации в Санкт-Петербург из Москвы уедет большинство сотрудников. Ранее «Интерфакс» сообщал, что при переезде некоторых подразделений в Санкт-Петербург в качестве нормы заложена возможная потеря 50% персонала, не польстившегося, по выражению Алексея Миллера, председателя правления «Газпрома», на «сырой вкусный воздух» Северной Пальмиры.

Практика показывает: если новый офис тоже в границах Москвы, то сотрудники – наниматели жилья редко меняют место жительства. «После нашего переезда в «Москва-сити» с Белорусской (БЦ «Белая площадь»), – рассказывает Екатерина Прокопова, руководитель направления по связям с общественностью CBRE, – переселились поближе лишь пара сотрудников и только потому, что у них закончился срок предыдущей аренды. Еще несколько человек (секретари, координатор одного из отделов) уволились: им стало неудобно добираться до офиса, а на то, чтобы поменять жилье, у них не было денег». Важно и то, что значительная доля сотрудников московских компаний имеют собственное жилье в столице.

Если компания переезжает из центра Москвы за МКАД, потери сотрудников возрастают. «В такой ситуации около 70% сотрудников скорее сменят саму компанию», – категорична Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию Key Capital. Топ-менеджеры, руководители подразделений останутся, а работников среднего и низшего звена набирают на месте: это зачастую дешевле и у них, как правило, тут же есть жилье, говорит она. Как уже писали «Ведомости», при переезде в «Кантри парк» в Химках, на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, из компаний увольняется до 20% линейных сотрудников: им неудобно ездить за МКАД.

По наблюдениям Kalinka Group, топ-менеджмент крупных корпораций переезжает на новое место почти в полном составе. Они могут себе позволить и купить, и арендовать жилье. Например, при переезде в ММДЦ «Москва-сити» некоторые руководители так и поступали, благо в высотках много апартаментов и на продажу, и в аренду. По данным Kalinka Group, в высотке «Меркурий» (сдана в 2013 г.) апартаменты общей площадью 81–523 кв. м стоят в среднем $9841 за 1 кв. м. В МФК «Око» (сдан в 2015 г.) апартаменты с отделкой общей площадью 71–295 кв. м можно купить по цене от $7473 до $11 257 за 1 кв. м. В среднем за эксплуатацию в башнях платят 200–240 руб. за 1 кв. м в месяц.

Точки притяжения
Сейчас, по оценке Kalinka Group, 20% арендаторов апартаментов в ММДЦ «Москва-сити» – работники компаний, которые там базируются. И спрос ежегодно увеличивается на 10–15%. Но Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточняет, что на переезд в небоскребы вслед за офисом согласны только те, кто принимает «сити-лайфстайл» для себя и семьи. «Деловой центр – особая экосистема, и если семья привыкла жить, скажем, на Воробьевых горах с видом на парк, то окружение из высокотехнологичных высоток для нее может быть неприемлемым вариантом, – объясняет Румянцева. – И напротив, для нескольких наших клиентов переезд в «сити» ближе к работе стал своеобразным глотком свежего воздуха. Теперь они живут там, где «мир крутится вокруг них».

В «Федерации» (данные Kalinka Group) апартаменты площадью 60–70 кв. м сдаются за 250 000–300 000 руб. в месяц, 90–120 кв. м – за 350 000–450 000 руб. В «Городе столиц» средняя месячная ставка для 100–200 кв. м – 450 000–650 000 руб. Примерно по таким же ценам сдаются апартаменты площадью 120–160 кв. м в «Меркурии». Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России, согласна, что в ММДЦ «Москва-сити» по мере заполнения офисов аренда апартаментов стала намного популярнее. Но по карману они только руководству компаний. Рядовые сотрудники, если хотят жить вблизи от «сити», скорее всего, могут рассчитывать на жилье в близлежащих хрущевках, покуда те не снесли. По словам Марии Жуковой, директора компании «Миэль-аренда», однокомнатная квартира, требующая ремонта, на последнем этаже пятиэтажки в этом районе сдается за 31 000 руб. в месяц. Двухкомнатная квартира со свежим ремонтом и современной меблировкой выставлена за 48 000 руб. в месяц, а отремонтированная трехкомнатная квартира – за 60 000 руб. в месяц.

Когда открылся БЦ «Белая площадь», интерес к квартирам в районе станции метро «Белорусская» возрос ощутимо, говорят брокеры. В «Белой площади» арендуют офисы крупнейшие международные аудиторские компании: PwC и Deloitte, SwedBank и др. По словам Куликовой, в настоящее время каждый пятый наниматель элитного жилья интересуется именно этим районом, он лидер спроса. Свою роль играет развитая инфраструктура – развлекательная и торговая, близость Белорусского вокзала, откуда отправляется аэроэкспресс в аэропорт «Шереметьево». А ставки для съемного жилья сравнительно невысоки, в cреднем 262 000 руб. в месяц для элитного жилья, что ниже среднерыночного показателя по Москве на 17%. Сопоставимый уровень цен в Кунцеве на западе Москвы. Средняя ставка аренды в районе Ленинградского проспекта – по классификации Savills, это территории районов Хорошевский, Щукино, Сокол, Савеловский, Беговой, Покровское-Стрешнево (Береговая улица) – уступает более чем на треть аналогичному показателю в районах около метро «Арбат», «Кропоткинская» или «Краснопресненская».

Корпоративных арендаторов в сегменте дорогого жилья, по данным Kalinka Group, 8%. По данным Penny Lane Realty, стоимость жилья для топов колеблется от 150 000 до 450 000 руб. в месяц в зависимости от уровня компании. В компании Savills в России говорят, что в столице есть заявки на корпоративную аренду по ставкам от 500 000 до 1 млн руб. в месяц. Хотя чаще консультантам озвучивается бюджет в $7000–10 000, говорит Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.

Из Москвы в Петербург
Переезды компаний из Москвы в другие города – явление редкое. Чаще в столицу перебираются региональные игроки. Но в 2008 г. из Москвы в Санкт-Петербург переехал Конституционный суд России, на очереди Верховный суд. Один из самых известных примеров последних лет – переезд «Газпрома». Но здание в Москве на ул. Наметкина останется на балансе компании: в него переберутся представительства дочерних компаний холдинга, там сохранится приемная Миллера и т. д. В Петербурге 86-этажный комплекс, «Лахта-центр», будет сдан в 2018 г., а пока газовая монополия занимает площади в арендованных бизнес-центрах, включая БЦ класса А Fort Tower на Московском проспекте.

По сообщению «Интерфакса», 17 марта Миллер рассказал, что две трети администрации «Газпрома» уже переехали в Петербург, а остальная администрация переберется в ближайшее время. Для рынка недвижимости Санкт-Петербурга это солидные и желанные клиенты. Марина Шекера, директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty, говорит, что эта корпорация, как правило, не снимала жилье для руководящих сотрудников, а владела квартирами для топ-менеджеров рядом с представительствами. Вероятнее всего, как и в столице, для топ-менеджмента в Питере будут выкуплены квартиры, предполагает риэлтор. Что же касается рядовых газпромовцев, то они и в столице самостоятельно решали вопрос по найму квартир. Как уже писали «Ведомости», департаменты, отвечающие за строительство и закупки, первыми переехали в Северную столицу еще в 2013 г. На съем жилья в качестве подъемных сотрудникам, давшим согласие на переезд, выделяли дополнительно два-три месячных оклада.

Ставки аренды жилья в Петербурге ниже, чем в Москве. К примеру, квартира в центре площадью 220 кв. м с ремонтом высокого уровня обойдется в 400 000–500 000 руб. в месяц, аналогичного уровня квартира в Москве, не обязательно в центральных районах, будет стоить не менее 800 000 руб. в месяц, приводит пример Румянцева.

Капля в море
По данным Анастасии Могилатовой, гендиректора Welhome, в последнее время на рынок аренды в районе станции метро «Новые Черемушки» стало выходить больше квартир, разброс цен – от 70 000 до 200 000 руб. в месяц. Традиционно считается, что в этом месте главными арендаторами являются как раз сотрудники «Газпрома» и его дочерних структур. Но риэлторы говорят, что выезд престижных арендаторов не стал причиной затоваривания и снижения ставок в данном районе: на освободившееся жилье быстро находились наниматели. Могилатова объясняет это тем, что в Юго-Западном округе расположено множество бизнес-центров: «Черри тауэр», «Лотте плаза 2», «9 акров», Gas Field, «Газойл плаза», Smart Park, Neo Geo и др. К тому же поскольку в головной офис «Газпрома» переезжают представительства дочерних компаний, им тоже надо где-то жить, и лучше – рядом с офисом.

Жукова из «Миэль-аренды» считает, что корпоративные переезды не могут повлиять на рынок аренды в Москве. По ее расчетам, ежегодно в столице сдают/снимают 200 000 квартир. И даже если 150 или 1000 сотрудников отдельной компании снимали в Москве жилье и теперь его освобождают, то по сравнению с 200 000 это капля в море. Кроме того, переезд крупной компании занимает много времени. Жукова рассказала, что одна крупная компания, которая открывала головной офис в Москве, обратилась в «Миэль-аренду» за помощью в поиске жилья для сотрудников. Работа началась в феврале 2016 г. и продолжается до сих пор, сотрудники этой компании все еще переезжают из другого города.

В Санкт-Петербурге схожая ситуация, продолжает директор «Миэль-аренды»: «Даже если 1000 человек сразу начнут искать себе жилье, то, учитывая свободный фонд сдающегося жилья, это глобально не изменит рынок».