Условная стабильность
Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам января 2011 года не продемонстрировал значительных изменений. Ценовые показатели, а также показатели спроса и предложения лишь незначительно отклонились от декабрьских. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы, по данным агентства МИАН, снизилась на 1%, составив 164,6 тыс. руб. Наиболее заметное снижение в январе произошло в сегменте элитного жилья: до 517,5 тыс. руб. за квадратный метр, или на 2,3%. Эконом-плюс и бизнес-класс снизились в цене на 0,7%, стоимость метра в таких квартирах составила 115,1 тыс. и 176,2 тыс. руб. соответственно. Только цены на квартиры экономкласса сохранились на прежнем уровне — 105,7 тыс. руб.
На вторичном рынке жилья, по данным федерального портала "Мир квартир", в январе также не произошло заметных изменений: цена квадратного метра снизилась на 0,1%, составив 169 162 руб., а средняя стоимость квартиры выросла на 0,6% (до 12 823 197 руб.). Однако при этом подешевело жилье в Зеленограде, территориально относящемся к столице: стоимость квадратного метра снизилась на 3,9% и составила 97 677 руб., а средняя цена квартиры опустилась до 5 681 860 руб.
Наиболее динамично развивается рынок многоквартирного Подмосковья. Здесь появляется намного больше новых объектов, чем в столице, и, несмотря на это, цены не падают, а удерживаются на прежнем уровне и даже немного растут. Это обусловлено высоким спросом на относительно недорогие квадратные метры в подмосковных городах. "Недвижимость в Московской области незначительно увеличилась в цене,— говорит Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.— Квартиры в новом доме в среднем стали стоить больше на 0,08% — 77,3 тыс. руб. за квадратный метр. Рост цен на вторичном рынке составил 0,1%, а цена квадратного метра составила 71,9 тыс. руб. На первичный рынок Подмосковья в январе были выведены новые объекты — их количество возросло на 7,7%, а число предлагаемых покупателям новых квартир увеличилось на 3,5%. На вторичном рынке Московской области количество предложений увеличилось на 3%".
Кредитное доверие
Высокий покупательский спрос (прежде всего в недорогом секторе) все больше стимулируется ипотечным кредитованием. "По нашим наблюдениям, существенно (как минимум процентов на двадцать) увеличилось число покупателей, желающих приобрести квартиры с использованием средств ипотечного кредита. Мне это представляется добрым предзнаменованием для всего рынка жилья",— говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-недвижимость". Объемы ипотечного кредитования увеличиваются, хотя при этом никаких новых массовых ипотечных кредитных программ в последний месяц на рынке не появлялось. В компании "Миэль-Брокеридж" так объясняют этот факт: "Начало 2011 года демонстрирует нам, что люди чувствуют свою уверенность в завтрашнем дне и больше не откладывают на завтра решение своих жилищных проблем, в том числе и с привлечением ипотечного кредита. То, что покупатели готовы привлекать кредит и приобретать недвижимость, свидетельствует, что на рынке установился приемлемый для решения жилищного вопроса уровень цен, а довольно большой объем предложения во всех ценовых сегментах обеспечивает покупателям оптимальный выбор. Факт восстановления ипотечного кредитования очевиден, темпы роста количества ипотечных сделок достаточно существенны".
Характерно, что даже девелоперы, работающие в сфере дорогой недвижимости, возлагают большие надежды на развитие ипотечного кредитования. "Активизация рынка напрямую зависит от стимулирующих факторов со стороны предложения,— утверждает Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.— Мы убедились в этом, предложив совместно с ВТБ 24 выгодные условия покупки квартир в МФК "Триколор": стартовав в декабре, программа по итогам короткого рабочего января показала положительную динамику. Это наглядно отражает и ситуацию на рынке: покупатель отнюдь не стал меньше хотеть купить квартиру, но ему, во-первых, нужно предоставить инструмент финансирования сделки, во-вторых, что не менее важно,— ликвидное предложение, отвечающее актуальным потребностям. Сегодня происходит постепенная оттепель в отношении потенциальных ипотечных заемщиков, но, на наш взгляд, недостаточны сдвиги с точки зрения объема предложения. А данная ситуация неизбежно выйдет за рамки первичного сегмента: удовлетворение потребностей за счет вторичной недвижимости приведет к сокращению ликвидных предложений на рынке в целом".
Элиту занесло
В качестве положительной тенденции в сфере дорогого жилья можно отметить оживление интереса в сегменте готовых объектов с бюджетом менее $1,5 млн. "Потенциальные клиенты в этом сегменте — высокооплачиваемые менеджеры крупных российских компаний и банков. Рост спроса со стороны верхнего слоя российского бизнес-класса должен привести в более долгосрочном периоде к улучшению ситуации и в других сегментах московского рынка недвижимости, включая проекты нового строительства в премиальном сегменте, в бизнес-классе, а также на загородном рынке",— комментирует Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. "В целом с начала года ситуация на рынке элитной недвижимости достаточно активная. Оживление, начавшееся еще в декабре прошлого года, сейчас приносит свои плоды — закрываются прошлогодние сделки",— комментирует Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Кроме того, есть и приток новых клиентов. В сегменте городской элитной недвижимости наблюдается рост цен на вторичные квартиры: за январь квартиры подорожали на 0,4%. Заметным событием на рынке элитной недвижимости стал тот факт, что апартаменты в ЖК "Легенды Цветного" приобрели статус квартир. Апартаменты обычно дороже квартир примерно на 15%, но в данном случае цены не выросли. Скидочная акция в ЖК "Четыре солнца" завершена, а акция на МФК "Баркли плаза" корпорации "Баркли" продолжалась до 1 февраля, покупатель получал в подарок два машино-места в подземном паркинге комплекса бесплатно".
Впрочем, элитный рынок в январе был значительно менее активен, чем эконом и бизнес-класс. Некоторые риэлторы дают этому факту весьма экзотические объяснения. "Как это ни странно прозвучит, во всем виноват снегопад, из-за которого в рождественские каникулы были закрыты аэропорты многих стран. Многие люди не смогли улететь в запланированный отпуск и перенесли его на более позднее время. Так что в январе Москва была пуста",— сетует Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, имея в виду, что покупатели дорогого жилья как раз те люди, которые имеют возможность не просто слетать в отпуск на Рождество, а по собственному желанию перенести каникулы на более позднее время.
Ожидания роста
Участники загородного рынка пока не отмечают кардинальных изменений, но с оптимизмом смотрят в будущее.
"На рынке загородной недвижимости Подмосковья растет конкуренция,— отмечает Анна Шишкина, директор по маркетингу УК "Абсолют менеджмент".— Только в январе на рынок вышло около десяти новых поселков. В основном это проекты, прошедшие реконцепцию: с участками небольшой площади и смешанного формата. Такой формат подразумевает продажу участков как с подрядом, так и без подряда. Всего сейчас на первичном рынке представлено около 220 активно продаваемых поселков, а на конец осени их было около 180. Таким образом, предложение выросло на 20%. При этом появляются интересные поселки с развитой инфраструктурой, продуманной концепцией, девелоперы четко видят свою целевую аудиторию, а заявленные цены соответствуют качеству продукта. Стоимость сотки при этом не меняется с ноября прошлого года".
"Динамика цен в январе 2011 года относительно декабря 2010 года не претерпела особых изменений,— говорит Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest, однако прогнозирует рост в ближайшем будущем: — Стоит отметить, общая активность в различных сферах деятельности в постпраздничный период значительно возросла: потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости восстанавливается, и это позволяет говорить о том, что в феврале-марте ожидается подъем рынка, в том числе и увеличение количества сделок, и увеличение стоимости наиболее привлекательного предложения. По нашим прогнозам, увеличение стоимости наиболее ликвидных объектов может достигнуть 5%. В целом прогноз на 2011 год выглядит оптимистичным: относительно показателей 2010 года видится возможным двукратное увеличение спроса на загородную недвижимость".
Юлия Севериненко, генеральный директор компании "Земактив", объясняет активные продажи в своих поселках новогодними акциями: "Покупатели воспользовались нашими спецпредложениями в поселках "Анютины глазки" (скидки на участки, прилегающие к лесу), "Алешкино" (две сотки в подарок) и Sosnovka Park (ЖК-телевизор в подарок). Благодаря этому в период новогодних каникул поток звонков от потенциальных клиентов не сократился и по итогам января число обращений в офис продаж увеличилось на 3% по сравнению с предыдущим месяцем".
Девелоперы ожидают роста цен на землю и домовладения. "Впервые после кризиса потенциальные покупатели стали задавать вопрос: а не поднимутся ли цены на дома и участки в течение месяца-двух? То есть можно говорить о том, что среди потребителей появились ожидания ценового роста на загородные объекты",— отмечает Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы "Интегра". Опыт показывает, что ценовой рост происходит сразу вслед за ожиданиями.
Андрей Воскресенский
Источник: Коммерсантъ-деньги
