Дефицит земли в центре столицы вынуждает девелоперов искать альтернативные варианты для создания в этой локации новых ликвидных объектов. Если за пределами Садового кольца хорошим вариантом стало развитие бывших промзон, то в самом "центральном центре" оптимальным вариантом становится реконструкция с дальнейшим приспособлением исторических зданий. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о нюансах спроса и оборота такой недвижимости в центре Москвы.

Дефицит земли в центре столицы вынуждает девелоперов искать альтернативные варианты для создания в этой локации новых ликвидных объектов. Если за пределами Садового кольца хорошим вариантом стало развитие бывших промзон, то в самом "центральном центре" оптимальным вариантом становится реконструкция с дальнейшим приспособлением исторических зданий. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о нюансах спроса и оборота такой недвижимости в центре Москвы.

Дворцы на продажу
В столице достаточно много неиспользуемых исторических зданий, и большинство из них находится в собственности города. Однако московские власти регулярно проводят торги на право аренды или получения в собственность старинных домов.

По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в 2016 году прошли торги на право льготной аренды пяти объектов культурного наследия, и все они были реализованы. На торгах, по итогам которых объект переходит в собственность инвестора, было реализовано еще больше зданий. В данный момент объявлено более десятка аукционов на историческую недвижимость, обязательным условием которых является реставрация объекта.

Из выставленных сейчас на продажу зданий самой древней является городская усадьба, расположенная в районе Чистых прудов, в Потаповском переулке, дом 6 строение 1. Заявки по этому объекту принимаются до 23 марта, а сами торги назначены на 29 марта. Стартовая стоимость — 485 миллионов рублей.

Старейшая часть усадьбы построена еще в XVII веке — тогда это были палаты знаменитых московских купцов Гурьевых. Существует вероятность, что это самое старое жилое здание в столице, хотя большинство историков склоняется к тому, что это "звание" принадлежит усадьбе Голицыных.

Позже, в конце XIX века, палатами владела другая известная семья — кондитеры Абрикосовы. Поэтому в народе дом называют и палатами Гурьевых, и усадьбой Абрикосовых.

Как отмечают эксперты, в Москве всегда существует спрос на здания с историей.  "Мы заметили, что реконструированные фасадные особняки пользуются даже большим спросом, чем объекты нового строительства", — говорится в сообщении агентства Tweed. Это штучный товар, интерес к нему громадный. Риелторская практика показывает, что от 50% до 70% квартир в таких проектах раскупаются задолго до окончания реконструкции, уточняется в нем.

"Поскольку центр Москвы привлекает много покупателей, а под новое строительство места нет, реновация является отличным решением для девелоперов", — добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Евгений Попов.

Эту мысль подтверждает и директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Ясько. По ее словам, старинные здания в центре Москвы обладают высоким потенциалом развития, ведь зачастую они располагаются в самых знаковых и интересных местах, там, где новое строительство практически невозможно. "Часто в таких объектах присутствуют красивые исторические фасады с декоративными элементами, лепниной, высокие потолки и масштабные входные группы, — обращает внимание собеседник агентства.

Лучше центра — самый центр
Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, подчеркнули, что при выборе премиального объекта недвижимости покупатели ставят во главу угла не только историческую составляющую, но и локацию.

Так, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome Ольга Кузина отмечает, что для потенциального покупателя жилья в историческом доме важен, например, тот факт, что до многих театров и других объектов культуры и досуга можно дойти пешком. "Дома с историей часто интересуют творческую элиту", — поясняет эксперт.

К примеру, район Чистых прудов, где расположена усадьба Абрикосовых, является одним из самых востребованных на рынке премиальной недвижимости, однако именно там отмечается дефицит предложения. "Усадьба находится в самом центре Москвы в районе с хорошей транспортной доступностью. Локация является очень удачной для проживания. Поэтому для инвестора наиболее целесообразна реставрация здания с его приспособлением под жилую функцию", — отмечает Попов, комментируя выставление указанной усадьбы на торги.

Аналогичный вывод следует из сообщения Kalinka Group. Так, по данным компании, доля района Чистых прудов в структуре продаж элитного жилья составила по итогам 2016 года более 13% за счет выхода всего одного нового проекта. Для сравнения, доля Хамовников, где реализуется не менее пяти премиальных новостроек, составила 39,6%.

Не жильем единым
Впрочем, исторические объекты могут быть реставрированы и приспособлены не только под жилье, но и для того, чтобы в дальнейшем использоваться в качестве офисного или торгового помещения, отмечают эксперты.

"Офисные объекты в исторической части города — это почти всегда высококачественные объекты уровня "прайм", — подчеркивает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Оксана Копылова.

Ясько добавляет, что хотя наибольшей доходностью в сегменте коммерческой недвижимости обладают апартаменты, они же требуют существенных затрат, тогда как объекты стрит-ритейла характеризуются более низкой стоимостью "входного билета", а при удачной локации такой объект может показать доходность на уровне 12-13%. Однако, отмечает она, из-за высокого уровня затрат, девелоперы стремятся реализовывать наиболее дорогой и относительно быстро окупаемый сегмент недвижимости — жилой или апартаментный.

В свою очередь руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов отмечает, что наиболее высокую доходность демонстрируют именно недооцененные объекты, а не наиболее популярные.

С точки зрения востребованности современным рынком усадьба Абрикосовых может быть интересна для создания премиального офисного особняка или клубного жилого дома премиум-класса, рассуждает директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов. Эксперт подсчитал, что при полезной площади объекта 3,293 тысячи квадратных метров, стоимость "квадрата" составит 147 тысяч рублей (исходя из стартовой цены на аукционе по продаже этого объекта — 485 миллионов рублей). С учетом того, что в реконструкцию нужно вложить 150-200 тысяч рублей на "квадрат", себестоимость проекта составит около 300-350 тысяч рублей на квадратный метр.

Преодолимые трудности
Эксперты отметили, что реставрация исторических зданий под современное использование — дело не только затратное, но зачастую и сложное.

Редевелопмент с реставрацией такой недвижимости почти всегда как минимум на 20% дороже нового строительства, а если речь идет об историческом здании, то иногда и в 1,5-2 раза дороже, поясняет Кузина. Для жильцов также могут иметься ограничения по переносу/сносу перегородок. В связи с этим девелоперы предлагают квартиры или апартаменты в таких зданиях уже с выполненной финишной отделкой. Покупателям остается только расставить мебель в своей квартире и жить, добавляет эксперт. Она также уточняет, что аварийное состояние таких объектов зачастую таит в себе неприятные сюрпризы, которые обнаруживаются уже в процессе реставрации.

Собственно, из-за различных трудностей практика реконструкции пока не получила широкого распространения: сложности согласования (в случае если это объект культурного наследия или памятник архитектуры, либо требующий расселения жилой дом), юридические ограничения, зачастую отсутствие паркинга, лифтов и собственной территории, рассуждает Ясько. "В целом, реконструкция исторических зданий — один из самых затратных видов девелопмента", — говорит она. Поэтому позволить себе участие в подобных проектах могут только крупные девелоперы, либо участие должно поддерживаться государством — как в программе "1 рубль за квадратный метр". Таким образом, подобные проекты обладают особым статусом и уровнем надежности. 

Истории успеха
Практика продажи либо предоставления в аренду исторических зданий, в том числе и аварийных, существует в Москве уже несколько лет, и за это время рынку было предъявлено немало успешных проектов реновации. Так, Кузина называет реконструкцию "Дома Гельриха" в Пречистенском переулке под элитное жилье (девелопер — компания Vesper), клубный дом "Советник" на Большой Дмитровке (девелопер — Insigma) и "Кадашевские палаты" (девелопер — KR Properties).

"Любой проект реконструкции достаточно сложен в реализации, поэтому профессионально этим занимается очень ограниченный круг девелоперов, фактически 4-5 компаний на московском рынке. Речь идет только о тех, у кого за плечами не один такой проект", — уточняет эксперт.

Ясько среди успешных примеров реконструкции исторических зданий под жилье называет комплекс апартаментов St. Nickolas (Vesper), "Театральный дом" и особняк Wine House ("Галс-девелопмент"), "Советник" ("Инсигма"), "Пречистенка, 13" (Vesna Development), лофт-проекты компании KR Prоperties.