Без ажиотажа
В то же время строители наперебой говорят о сокра щении количества новых проектов и, соответственно, о грядущем дефиците предложения. Только одни пугают им уже в наступившем году, а другие — в трехлетней пер спективе.
Многие при этом отмечают хорошие перспективы ипотеки.
Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строи тельству» концерна «ЮИТ»: «Одна из основных тенден ций 2010 года, которая сохранится и в 2011 году, — раз витие рынка ипотечного кредитования. Доля клиентов, приобретающих квартиру с привлечением банковских средств, будет расти. Проценты по ипотечным кредитам уже упали в 2010 году, они будут снижаться и дальше, хотя, скорее всего, темпы снижения замедлятся».
Олег Пронин, генеральный директор ЗАО «Пересвет-Инвест»: «Вполне возможно, небольшой рост цен на жилье будет наблюдаться весной 2011 года, в период очередного сезонного повышения деловой активности. Но скачок цен возможен лишь в условиях увеличения спроса, который реален в случае роста доходов или яв ного снижения ипотечных ставок. Поэтому стоимость новостроек останется стабильной, рост составит около 2-3% в месяц. Падению цены препятствует значитель ный дефицит предложения».
Константин Ковалев, управляющий партнер компа нии Blackwood: «Активность покупателей в течение года будет соответствовать докризисным уровням (спокойный период — 2007 год). Активность девелопмента возрас тет, можно ожидать выхода на рынок новых, в том числе заявленных до кризиса, проектов. Для бурного роста цен предпосылок нет. Из всех имеющихся сценариев сектор жилой недвижимости выбрал самый консервативный ва риант развития — медленное и устойчивое восстановле ние, помешать ему могут только сильные потрясения».
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ- Недвижимость»: «Падения цен в предстоящем году я не ожидаю, поскольку сегодняшний их уровень обе спечивает баланс интересов покупателей и продавцов. По той же причине маловероятным представляется и су щественный ценовой рост. Вероятнее всего, в целом по рынку уровень повышения расценок будет примерно соответствовать ставке инфляции. Хотя в отдельных сег ментах возможны «узкие» разнонаправленные тренды, под влиянием которых и сегодня сравнительно недоро гие одно- и двухкомнатные квартиры массового сегмен та дорожают, а более крупные и дорогостоящие объекты теряют в цене».
«Эконом» — это класс!
Мнения застройщиков относительно спроса в основном сходятся: фаворит у покупателей — дешевый «эконом», на элитную недвижимость — свой немногочисленный потребитель, а вот ситуация с новостройками бизнес- класса неоднозначна.Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, отмечает, что «влия ние кризиса будет ощущаться на рынке недвижимости и в 2011 году. Ситуация изменилась, произошло сниже ние спроса и его более четкая сегментация. В 2011 году рынок достигнет некоторого паритета между спросом и предложением. Популярностью, как и сегодня, будут пользоваться дешевые или качественные объекты жи лой недвижимости. Наибольшим потребительским по тенциалом обладают объекты экономкласса, средним — элитные объекты. Хуже всего придется бизнес-классу». У девелоперов бизнес-класса два пути.
Первое — понижать классность объекта. Мария Ли- тинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ- Новостройки»: «Часть объектов данной категории будут подвергнуты реконцепции и по своим характеристикам переведены в классы «бизнес-минус» или «эконом-плюс» для снижения их стоимости для покупателя. Что поспо собствует успешной и быстрой реализации проектов, в чем заинтересованы застройщики, поскольку такие объекты, как правило, кредитовались банками».
Второй выход — строить строго в соответствии со сро ками строительства и нормами заявленного качества и поначалу в основном за свои (а не за кредитные) ре сурсы. Тогда истинный представитель среднего класса соблазнится на покупку недвижимости на завершающих этапах строительства при условии еще и удачного его ме стоположения.
Владимир Киреенко, генеральный директор ин вестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Интересдля инвестирования представятдва вида недви жимости: проекты экономкласса в Москве с дисконтом и/или публичной государственной поддержкой и ликвид ное жилье бизнес-класса с высоким качеством строи тельства и в хорошем районе».
Владимир Воронин, президент ООО ФСК «Лидер»: «Москва в отличие, например, от городов США и наших, в основном бедных, регионов — это богатый город и при этом в значительной степени необеспеченный жильем.
Если, начиная с осени 2008-го и весь 2009 год, люди, опасаясь остаться без работы и без средств, не вклады вали деньги куда-либо, то сегодня страх ушел, уступив место необходимости инвестировать. Сейчас девелопе- рам и строить финансово выгоднее, чем в кризис, если учесть, что сегодня стоимость арматуры, например, ниже, чем до кризиса: 23 и 36 тыс. руб. за тонну соот ветственно».
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ»:
«Основная масса девелоперов сосредоточится на объ ектах, которые балансируют между бизнес-классом и комфорт-классом, где соотношение «цена-качество» будет наиболее соответствовать потенциальному спросу на жилье».
О самом дорогом
Разные продавцы элитной недвижимости накануне Но вого года были настроены по-разному. Весьма радуж ные перспективы рисуются Екатерине Румянцевой, генеральному директору, партнеру и основате лю компании «Калинка-Риэлти»: «При условии ста бильности экономической и политической ситуации в стране в 2011 году мы ожидаем возобновления работ по «замороженным» проектам, выхода на рынок новых элитных объектов. Как следствие, прогнозируем вос становление инвестиционного спроса, сокращение объ емов предложения на первичном рынке элитной недви жимости, в первую очередь из-за дефицита свободных площадок под строительство в историческом центре Москвы. На фоне стабильного платежеспособного спро са это может привести к росту цен на рынке элитной жилой недвижимости и возращению тренда «рынок про давца», связанного с отказом от скидок, сокращением программ рассрочек и т.п. Цена предложения в среднем увеличится на 10%, рост цен на наиболее качественные и востребованные объекты будет превышать среднеры ночные показатели».Более сдержанная оценка ситуации в этом сегменте у Анастасии Могилатовой, генерального директора компании WELHOME: «Что касается спроса — в настоя щее время по-прежнему мало частных инвесторов в элит ном сегменте, квартиры покупают в основном для себя. Кроме того, уровень дохода населения еще не достиг до кризисных показателей, при этом требования к элитному жилью существенно возросли. Учитывая весьма спокой ные прогнозы в отношении ценовой политики, резкого увеличения спроса в новом году мы не ожидаем».
Автономные системы в цене
Даже по самым оптимистичным прогнозам девелоперов рост цен вряд ли превысит уровень инфляции.Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group: «2011-й для московского рынка недвижи мости станет годом качественных перемен. Во-первых, этому способствуют структурные изменения и новый вектор градостроительной политики. Сделанные на дан ный момент заявления мэра Москвы Сергея Собянина о доработке Генплана города, развитии дорожной инфра структуры, строительстве паркингов и другие инициати вы позволяют надеяться на то, что качество девелопмен- та Москвы получит подкрепление и на уровне градостро ительной составляющей. В свою очередь, заявленное повышение эффективности законодательной базы дает надежду на общее оздоровление рынка. Ни для кого не секрет, что непрозрачность нашего рынка является одной из причин настороженного отношения к вложени ям в проекты недвижимости, особенно со стороны ино странных партнеров. Появление однозначных, четких и прозрачных «правил игры» даст реальный импульс раз витию и затронет все категории участников рынка недви жимости: привлечет иностранных инвесторов, обеспечит более лояльное кредитование, активизацию покупате лей. Мы рассчитываем не менее чем на 15%-ный рост цен на рынке».
Интересно, что и аналитики рынка в прогнозах на краткосрочную перспективу практически разделяют мнение риелторов и строителей.
Так, в ходе традиционного круглого стола «Ры нок недвижимости в борьбе за покупателя: два пути достижения баланса цены и качества» аналитическо го центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», прошедшего в октябре 2010 года в Москве в рамках XXIII городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2010», Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недви жимости», рассказал о трех вариантах развития ситуа ции на рынке. Он представил оптимистичный, пессими стичный и наиболее вероятный сценарии (см. график).
Суть наиболее интересного для покупателя и пес симистичного для рынка прогноза в том, что цены на жилье в Москве могут упасть при условии развора чивания второй волны мирового экономического кри зиса до $2 тыс. за кв. м, то есть до уровня стагнации 2004 года.
Единственный аналогсовременного кризиса, который отмечают эксперты, — Великая депрессия 1930-х годов.
Тогда как раз случились две волны, W-образный кризис, причем промежуток между ними был в четыре года. Поэ тому полностью возможность повторения этого сценария исключать нельзя, причины для такого развития событий есть самые серьезные — в излишне развившейся систе ме кредитования как американской, так и европейской целые государства «проели» будущие доходы на несколь ко десятилетий вперед.
Чем это обернулось? Более слабые экономики ев ропейских стран — Греции, Испании, Португалии и иже с ними — находятся на уровне дефолта и спасаются толь ко за счет помощи Евросоюза. Европейцам помогает сильная Германия, США решают свои проблемы за счет в основном печатного станка, но шаткость такого поло жения очевидна.
Поэтому, хотя описанный выше «пессимистичный» сце нарий «голова и плечи» (см. фигуру построения графика, пиковая волна которого — «голова» — достигает $6 тыс. за кв. м, а одно из плеч дорисовывается пунктирной ли нией) не стоит рассматривать в качестве наиболее веро ятного, его нужно иметь в виду.
Желанный для многих продавцов сценарий роста цен до докризисных максимумов («оптимистичный») так же представляется Олегу Репченко маловероятным. Сей час нет потенциала для возрастания покупательской способности, как было в 2001-2005 годы. Даже если среднерыночные цены вдруг подскочат до докризисного уровня $6 тыс. за кв. м, потом их, очевидно, ждет дли тельная стагнация или откат.
Наиболее вероятным видится «средний» сценарий. После дефолта 1998 года жилье начало дорожать уме ренными темпами, и этот процесс продолжался доволь но долго — более пяти лет. Затем, во время ажиотажа, рост цен стал аномальным, но долго такая ситуация про должаться не могла. Нынешний кризис смел «шальные» деньги с рынка недвижимости, возвращая все процессы в естественное русло развития событий. Скорее всего, ближайшие год-два-три еще будет сохраняться повы шенная волатильность цен на недвижимость, но в пер спективе трех-пяти лет наиболее вероятным представля ется умеренный рост темпами в среднем 10-15% в год.
Александр Крапин, генеральный директор инфор мационно-аналитического агентства RWAY:
«С боль шой степенью вероятности цены на жилье в нашей сто лице будут медленно снижаться в национальной валюте (рублях) из-за продолжения менее острой фазы кризиса и уменьшения платежеспособности домохозяйств. При этом профессиональные участники рынка станут перио дически инициировать процесс повышения цен, но эти попытки будут все менее успешными.
В случае если на мировом рынке возникнет очеред ное обострение кризиса, стоимость некоторых объек тов недвижимости может существенно возрасти. К их числу относятся индивидуальные жилые дома с дубли рующими автономными системами обеспечения. При этом рост стоимости других объектов может отражать лишь снижение покупательской способности основных валют мира».
Мила Бойко
Источник: Прямые инвестиции
