Ограниченное предложение загородных новостроек способствовало активизации продаж на вторичном рынке – благо собственники стали сговорчивее.
Последние 2–3 года продажи на вторичном рынке премиальной загородной недвижимости хромали на обе ноги: объекты от собственника грешили неадекватными кризисным временам ценами, размерами и планировками. Покупатели предпочитали землю с подрядом или без него либо новые готовые дома на первичном рынке, который обеспечивал более интересный выбор.

Но застройщики сократили выход новых проектов до минимума. Четыре года назад в элитном сегменте был представлен 101 поселок, сейчас – 67, сравнивает Валентин Зуев, ведущий эксперт Villagio Estate. Последний элитный коттеджный проект – «Ренессанс парк» – вышел на рынок еще в 2014 г. По данным Зуева, похвастаться разнообразным предложением могут единицы, динамичные продажи идут в 10% поселков. Большинство комплексов реализованы на 80–90%, оставшиеся 10–20% объектов в них называют неликвидом: слишком большая или маленькая площадь, неудачное расположение, неудобные планировки или устаревшая архитектура, низкое качество строительства и т. п.

По данным Сергея Колосницына, директора департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, в конце 2016 г. 38,2% продаж на загородном рынке пришлось на первичные продажи, а 61,8% – на вторичные. Для сравнения: в 2013 г. показатели были противоположные: 66,3 и 33,7% соответственно. По подсчетам компании, 60% всех сделок в сегменте от 15 млн руб. – это сделки на вторичном рынке. «В позапрошлом году 45% сделок, заключенных нашей компанией, пришлось на элитный сегмент и вторичный рынок, в 2016 г. таких сделок стало уже 60%», – говорит Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости Tweed.

К скидкам готов
Первичный рынок уже не является драйвером спроса, уверен Тимур Сайфутдинов, гендиректор Point Estate: «Он стал лишь входной дверью для тех, у кого есть деньги только на участок». 45% сделок на первичном рынке в 2016 г. прошло в сегменте участков без подряда, по его данным. Теперь собственники с успехом конкурируют с застройщиками благодаря готовности торговаться», – объясняет Сайфутдинов. «Один из наших клиентов, начавший три года назад продавать дом на Новой Риге в сложившемся поселке за $11 млн, сегодня готов его отдать за $4,5 млн», – приводит он пример. Надежда Хазова, гендиректор агентства «Усадьба», также знает объекты, которые выставляются за $8–9 млн, а продаются за $5–6 млн.

Несколько лет назад, рассказывает Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty, к ним обращался собственник великолепного особняка в 1500 кв. м с бассейном и роскошным интерьером, на огромном лесном участке в 40 км от Москвы по Симферопольскому шоссе. Собственник оценивал свои вложения в $6 млн и хотел получить $7 млн. Месяц назад наконец дом был продан за $1,5 млн. В фундаментальное родовое гнездо площадью 800 кв. м на Новорижском шоссе в (25 км от МКАД) собственник вложил не менее $3 млн, но продал его за $1,1 млн. Подобные примеры вдохновляют потенциальных покупателей, но Панова замечает, что хороших, качественных и продуманных домов в состоянии «заезжай и живи» все-таки мало.

Толковые объекты уходят с рынка за 3–4 месяца. Но быстрые продажи – явление редкое, такие сделки становятся легендами. Гораздо чаще случается так, что покупатель отказывается от сделки уже после внесения обеспечительного платежа. Причины – передумал, нашел другой объект, посчитал, что переплатил и др., рассказывает Алсу Хамидуллина, руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate. Необходимость любых переустройств, доделок или ремонта сразу значительно снижает шанс на продажу, говорит Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «Миэля».

Уходит с рынка объектов меньше, чем выставляется на продажу. Одна из причин – вложения в загородную недвижимость сейчас не приносят прибыли, а содержать ее дорого, и многие собственники продают дома с существенным дисконтом, чтобы сделать более выгодные инвестиции или попросту избавиться от обременительного имущества. В среднем стоимость содержания дома площадью 600–700 кв. м на Рублевке в месяц обойдется в 200 000–250 000 руб., подсчитали в Point Estate.

Почти новостройки
Предложение вторичного рынка постепенно обновляется и пополняется новыми лотами.

По данным Point Estate, на вторичном элитном рынке представлено около 3000 домовладений. За прошедший год на продажу вышло около 700 домов. Старый фонд, рублевские дворцы – в этом сегменте глобальных изменений не произошло: основную массу по-прежнему составляют переоцененные хоромы. Дальнейшая судьба такого предложения, считает Сайфутдинов, – «классово» двигаться вниз, переходя из элитного класса в «бизнес». Зато, по словам Зуева, появляется качественное предложение от мелких застройщиков и собственников. С ним согласна Панова: «Микродевелоперы каждый год покупают новый участок и строят дом. Они лично следят за отделочными работами и меблировкой, продают с хорошей прибылью – за счет использования собственной строительной бригады, грамотного проектирования, выгодно приобретенного участка». Как правило, такие дома построены в статусных поселках и продаются несколько дороже домов, где дизайнером бывает хозяйка дома. В качестве примера Панова привела дом в «Княжьем озере» на Новой Риге: 500 кв. м на участке в 40 соток продали за три месяца за $3 млн. «В 1,5–3 раза дороже, чем аналогичные дома в том же поселке», – уточняет эксперт. Именно такое предложение создает сегодня конкуренцию самому дорогому сегменту первичного рынка, говорит Сайфутдинов, перетягивая на себя платежеспособных и требовательных клиентов.

Неплохо продаются дома, построенные для себя, в которых хозяева жили какое-то время. В данном случае на качестве не экономили и это видно, объясняет Панова. Многие намеренно ищут такое предложение, хотя это непросто: надо, чтобы вкусы и понятия о комфорте, планировке и стиле покупателя и продавца совпали.

По словам Колосницына, практически на каждом загородном направлении есть несколько поселков, вокруг которых на вторичном рынке и крутится основной спрос. На Рублево-Успенском шоссе это «Горки-8», «Лесные просторы», «Николино», «Полесье», «Азарово» («Лесное Лапино»). Но масштабных проектов на Рублевке мало, поэтому клиенты также рассматривают предложения в населенных пунктах Горки-2, Жуковка, Барвиха, Лапино, Молоденово, Раздоры, Семенково, Солослово, Таганьково, Усово, Успенское, Шульгино. Хамидуллина говорит, что за $3–5 млн приобрести новый дом с отделкой в современном поселке на Рублевке сложно, а на вторичном рынке есть предложения за $3 млн за 450–700 кв. м на 15–25 сотках под ключ.

В числе поселков, где берут вторичку на Новорижском шоссе, Инна Лещинер, директор по развитию загородного департамента Kalinka Group, назвала «Никольскую слободу», «Павлово», «Гринфилд». Хамидуллина отметила там же «Миллениум парк» и «Монтевиль». В Penny Lane Realty добавили к списку Madison Park, «Грин хилл», «Истра кантри клаб», «Княжье озеро», «Новахово», «Резиденции Бенилюкс», «Монолит».

По словам Анастасии Могилатовой, гендиректора Welhome, на Новорижском клиенты хотят дома под ключ площадью 400–500 кв. м на участках в 20–25 соток за $1,5–2,3 млн. По данным Penny Lane Realty, по Калужскому шоссе популярны «Антоновка», «Праймвиль», «Согласие 2»; по Киевскому – «Графские пруды», «Променад»; по Можайскому – «Западная резиденция»; по Пятницкому – «Ангелово-резиденс», «Благовещенка», «Росинка».

Упавший бюджет
Многие выставленные сейчас на продажу дома строились в «сытые годы», с размахом. Сейчас покупатели скромнее: они обращают внимание на коттеджи до 500–700 кв. м на участках не более 30 соток с качественной внешней и внутренней отделкой, без изысков, с продуманной планировкой, рассказывает Могилатова. Колосницын считает, что, прикинув стоимость и цену содержания дома, клиент скорее выберет 250–300 кв. м на 10–15 сотках. Но нельзя сказать, что активно ищут именно маленькие дома. По данным Point Estate, основной объем спроса в 2016 г. на первичном рынке пришелся на 400–500 кв. м – 29% сделок. Дома площадью 300–400 кв. м предпочло 20% покупателей. Объекты меньше 300 кв. м заинтересовали 6,5%. До продажи половины дома на элитном рынке дело пока не дошло, успокаивает Сайфутдинов. Зато многие задумались о покупке именно одноэтажного коттеджа для более комфортного проживания, добавила Могилатова.

По итогам 2016 г. (данные Tweed) средний бюджет на вторичном рынке элитной загородной недвижимости – около 80 млн руб., или $1,2 млн (в 2015 г. – около $1,6 млн). Основные сделки проходили в бюджете до $4 млн. Покупки дороже $10 млн были единичными.