Уходящее от Москвы на юго-запад (точнее говоря, все-таки более на запад, чем на юг) Киевское шоссе становится все более популярным. Отставание от главных лидеров нашего рынка (Рублевки и Новой Риги) еще налицо, но покупатели все чаще останавливают свой выбор именно на «Киевке». Популярности данной трассе добавила недавняя реконструкция.
А еще, по наблюдениям журнала www.metrinfo.ru, у Киевского шоссе есть одна черта, отличающая его от многих других: здесь не работает правило «чем ближе к Москве – тем дороже». Напротив, наиболее интересные и дорогостоящие предложения расположены на значительном удалении от МКАД – в среднем в 25 км. Именно там заканчивается влияние мегаполиса, и начинают работать основные преимущества данного направления: шикарные леса, живописные просторы, развитая инфраструктура как «старых» населенных пунктов, так и новых коттеджных поселков.
Поехали!
Проследим путь от самого центра. Двигаясь от Кремля, мы пересекаем Большой Каменный мост и попадаем на Большую Якиманку. На Октябрьской площади эта улица «переименовывается» в Ленинский проспект, который идет уже до самой МКАД. Не считая самых первых километров (Б. Якиманка частенько стоит в пробках), движение будет более-менее комфортным. «Ленинский проспект, если сравнивать его с другими значимыми дорогами Москвы, имеет высокую пропускную способность и хороший трафик», - отмечает Самир Джафаров, коммерческий директор компании «11 Invest» (инвестор поселка «Баден Хиллс»). Разумно организовано и пересечение трассы с Московской кольцевой автодорогой. «Транспортные развязки на въезде в Москву довольно удобные, - говорит Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля». – Пробки здесь, конечно же, бывают. Но их значительно меньше, чем на пересечениях МКАД с другими трассами. Даже минувшим жарким летом в пятничные вечера, когда все стремились выехать из Москвы на дачи, в часы пик Киевское шоссе пусть медленно, но ехало».
Название «Киевское шоссе» трасса получает уже в Подмосковье. Она является участком федеральной трассы М3 «Украина». Все наши эксперты единодушно отметили ее прекрасное состояние. «Хотя Киевское шоссе и не является автомагистралью, и максимальная скорость ограничена здесь 90 км/ч, эта транспортная артерия является самой современной и качественной в Московской области, - выражает практически всеобщее мнение Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный Проект». – На удалении до 40 км от Москвы на ней нет ни одного светофора и перекрестка. Трасса отлично освещена, до пересечения с Малой бетонкой (30 км) оснащена современными развязками, надземными пешеходными переходами, разделительной полосой и 4-5 полосами движения в каждую сторону. Далее трасса сужается до трех полос в обе стороны, а от населенного пункта Селятино – до двух».
На расстоянии около 50 км от МКАД на трассе расположен Наро-Фоминск, и именно здесь в основном возникают затруднения в движении. Но есть два утешительных момента. Во-первых, это уже довольно далеко, и владельцев большей части загородной недвижимости эти проблемы особенно не касаются. А во-вторых, реконструкция трассы продолжается, так что место образования пробок скоро «уедет» от Москвы еще дальше.
Завершая тему транспорта, нельзя не отметить тот отрадный факт, что параллельно автодороге идет железная – та, что начинается в Москве от Киевского вокзала. «Конечно, электрички больше рассчитаны на покупателей недвижимости экономкласса, - говорит по этому поводу Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора компании «Vesco Consulting». – Но их наличие дает всем жителям определенную альтернативу. И за счет железнодорожного транспорта многие районы Киевского направления развиваются очень динамично».
Экология: плюсов много, минус – Внуково
Экологическая ситуация на Киевском шоссе в целом благоприятная. «Здесь сохранились великолепные природные ландшафты: густые еловые и лиственные леса, необычный холмистый рельеф местности», - отмечает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании «Blackwood». Крупных водоемов, правда, нет – зато имеется масса небольших речек, крупнейшая из которых – Десна. Хорошую природу здешних мест оценила еще советская элита: здесь много стародачных мест, участки в которых принадлежали в свое время творческим и научным работникам, генералитету.Богато Киевское направление и историческими местами. Это Большой Баковский парк, размер которого более 1 тыс. га, – излюбленное место прогулок москвичей, желающих уединиться от суеты мегаполиса. Рядом с парком расположен Дом творчества писателей «Переделкино», на территории которого находятся дома-музеи Пастернака и Чуковского. А недалеко от станции Переделкино – Преображенский храм Патриаршего подворья, основанный в ХV веке в селе Лукино как Дворцовый храм бояр Колычевых. Здесь же, на 12 км Киевского шоссе, располагается усадьба Валуево, основанная в первой половине XVII века. Позднее ее владельцем был П.Толстой. Сегодня на территории этой усадьбы расположен одноименный санаторий «Валуево».
На все эти положительные факторы имеется лишь один отрицательный – но довольно серьезный: аэропорт Внуково. Этот крупный авиаузел, находящийся в 10 км от МКАД, увеличивает транспортные потоки по шоссе, а также создает дополнительный шум. «В связи с расширением воздушных коридоров в некоторых поселках Киевского шоссе жизнь стала невыносимой: самолеты летают постоянно, - говорит Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Welhome». – Единственная надежда на то, что рано или поздно старый фонд лайнеров будет заменен на новый, с бесшумными двигателями, ведь нигде в развитых странах шум от самолетов не мешает жителям, поскольку используются современные воздушные судна, полностью исключающие эту проблему».
Недвижимость: цены стали доступнее
До 2007 года девелоперы, работающие на Киевском шоссе, предпочитали строить дорогостоящие проекты. «Изначально развивались элитные поселки: «Графские пруды», «Чистые ключи» и «Европейская деревня», - говорит Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании «Kaskad Family». – На сегодня направление становится более экономичным, появляются такие объекты, как земля без подряда. Есть даже проекты, где земельные участки продаются без коммуникаций». Как замечает Тимур Сайфутдинов («Blackwood»), большинство загородных поселков Киевского направления относятся к сегменту бизнес - 53%, к сегменту эконом относится 38% поселков, и лишь 9%, что в абсолютном значении составляет 3 поселка, относятся к элитному сегменту. А эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», опираясь на результаты собственного «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2009-2010 годы (Ноябрь 2010)», дают нам следующие цифры: средняя стоимость коттеджей по «Киевке» на конец 2010 года составила около 71 тыс. рублей за квадратный метр, таунхаусов – около 47 тысяч. Из 65 находящихся здесь поселков, 30 - коттеджных, 26 поселков с участками без подряда и 9 поселков таунхаусов.В качестве примера высокобюджетных проектов Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», приводит поселки «Рассказовка» (7 км), «Валуевская Слобода» (10 км), «Променад» (12 км), «Ближнее Покровское» (12 км) и «Графские пруды» (21 км). Средняя площадь участков в них составляет 32 сотки, площадь дома – 485 кв. м, а стоимость домовладения приближается в среднем к $2,36 млн. Как правило, это коттеджи в стадии готовности «под чистовую отделку».
К менее дорогим, но тоже очень качественным предложениям первичного рынка Людмила Ежова относит поселки «Крекшино» (21 км), «Мартемьяново» (27 км), «Глаголево 55» (35 км) и ряд других. Участки в этой категории составляют в среднем 20 соток, площадь дома – 335 кв. м, а средняя цена – $815 тыс.
Интересны и предложения земельных участков без подряда. Алексей Гусев («Загородный Проект») приводит большое количество подобных поселков. Это «Черничные поля», «Клубничные поля», «Елизарово-ПАРК», «Природный парк КАМЕНКА», «Анкудиново», «Чистые Пруды», «Незнайкины Пруды», «Зеленые Холмы», «Новое Глаголево», «Золотая Долина», «Староникольское», «Прованс», «Дубовая роща», «Лесная Слобода». Цена сотки в них находится в пределах $13-16 тыс.
Не очень многочисленны, но все же имеются в наличии и поселки таунхаусов. В качестве их примера Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент», называет поселок «Бристоль» (10 км от МКАД). Квартиры в нем продаются по цене $1700 за кв. м, сейчас поселок готов на 70%.
Вторичный рынок: не балясиной единой
Недвижимость «секонд-хенд» на Киевском шоссе самая разнообразная. Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в базе данных «ИНКОМа» находится около 1170 объектов. Минимальная стоимость составляет 300 тыс. руб. – это земельный участок в садовом товариществе площадью 6 соток в 85 км от столицы, в районе деревни Субботино. Максимальная – 210 млн руб.: готовый к проживанию дом в 9 км от Москвы площадью 900 кв. м на участке в 24 сотки. В стоимость входит также расположенный на участке гостевой дом площадью 250 кв. м.Как и всегда на вторичном рынке, эксперты призывают осторожнее относиться к заверениям продавцов об «элитности» их товара. «Есть общая проблема – желание переоценить свой объект, - говорит Анна Шишкина («Абсолют Менеджмент»). – Продавцы считают, что само направление причисляет их дом или участок к элитному сегменту, однако это не так. Там много стародачных поселков, где вообще нет круглогодичных коммуникаций, либо они низкого качества. А дом площадью даже в 500 кв. м с канделябрами и балясинами не может считаться элитным, если не обеспечен нормальными инженерными сетями».
Кризис: могло быть и хуже
События последних 2-3 лет, конечно, сказались на местном рынке недвижимости. По оценке экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя цена 1 кв. м в категории «Коттеджи/Участки с подрядом» снизилась почти с 89 тыс. руб. в III квартале 2008 года до, напоминаем, примерно 71 тыс. на сегодня. Аналогично подешевели и таунхаусы: с 65 тыс. руб. за кв. м до 47 тыс.Впрочем, многие эксперты убеждены, что 30-процентное падение – не самый худший вариант. «В 2008-9 годах цены особенно резко упали там, где они были более всего завышены – в первую очередь на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях, - считает Жанна Лебедева («Welhome»). – На Киевском шоссе кризис отразился не так существенно, поскольку цены там не были «перегретыми» и вполне соответствовали качеству предложений.
А в минувшем 2010 году цены даже немного пошли вверх (естественно, если считать не от уровня 2008 года, а от 2009-го – самого «дна» кризиса). «Более всего, в среднем на 10%, выросли цены на самые ликвидные объекты, - говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании «Penny Lane Realty». – Стоимость объектов, которым необходима доработка, увеличилась на 5-7%. А неликвид так и остался на уровне «кризисных» цен».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Киевское шоссе – привлекательное место для приобретения загородной недвижимости. Специалисты в первую очередь называют прекрасные качества самой трассы, а также то обстоятельство, что оно еще не застроено сверх меры: девелоперы обратили внимание на это направление относительно недавно, и там еще остается довольно много свободных земель. Цены (важнейший показатель состояния любого рынка!) сейчас показывают склонность к росту. И в наступившем году они, по прогнозам, могут повыситься на 10-15%.С другой стороны, как и повсюду, надо внимательно смотреть на то, что вы приобретаете: среди объектов вторичного рынка немало предложений, качество которых вызывает сомнения. А в сегменте новостроек, к сожалению, существует риск того, что девелопер не справится со своими обязательствами – а это перспектива долгостроя.
Источник: журнал Metrinfo
