Покупателям, ищущим трех- или четырехкомнатные квартиры в московских новостройках, риэлторы предлагают «взять несколько и объединить». Таких сделок становится больше. Это выгодно продавцам, но не слишком удобно для покупателей.
Самый ходовой товар – малогабаритные студии (минимальный бюджет при максимальной цене за 1 кв. м), – решили девелоперы, соответственно, именно студии и однокомнатные квартиры или «евродвушки» преобладают сейчас в новом предложении. Предполагается, что их покупают как первое жилье молодые бессемейные граждане – или люди пожилые. Семейные, которым нужно больше одной спальни, еще должны поискать приемлемый вариант.

Если есть желание и деньги, можно приобрести любое количество квартир в доме, ограничений нет, уточняет Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента Est-a-Tet. На элитных объектах с помощью одной такой сделки можно выполнить чуть ли не месячный план продаж. Екатерине Румянцевой, председателю совета директоров Kalinka Group, известны случаи, когда для семьи выкупался целый этаж. В практике компании Savills в России были клиенты, которые покупали и объединяли квартиры для получения дополнительных видовых характеристик.

На объектах эконом-класса размах не тот, но покупка двух однокомнатных квартир под будущее объединение тоже случается, и риэлторы уже готовы отметить это как тенденцию. Впрочем, в компании «Миэль-новостройки» долю покупок смежных квартир с целью объединения на первичном рынке в массовом сегменте оценивают не более чем в 5% (против 8–10% в элитном сегменте, данные Kalinka Group).

Цена 1 кв. м в маленьких квартирах, как правило, выше, чем в больших, напоминает Сергей Егоров, партнер S.A. Ricci. Как минимум поэтому «объединение» может быть невыгодно клиенту. Впрочем, для застройщика оптовый покупатель – желанный клиент, можно было бы рассчитывать на скидки. По словам Анатолия Довганя, директора аналитического департамента Savills в России, дисконт при покупке больших площадей может достигать и 10% от общей стоимости объектов, но опять же – это сведения с рынка элитной недвижимости. В компании «Бест-новострой» покупку двух квартир «оптовой» не считают. В 2016 г. за покупку двух квартир в комфорт-классе можно было рассчитывать всего на 1–2% скидки. На старте продаж в инвестиционно привлекательных проектах и того нет, добавили в «Бест-новострое».

Это забота покупателя

Объединять квартиры можно как на этапе строительства дома, так и в построенном объекте. Но сами застройщики крайне редко утруждаются этим. Впрочем, в некоторых случаях, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя», они идут навстречу клиенту и не возводят стену между квартирами, чтобы покупателю потом не нужно было ее ломать.

По закону застройщики обязаны вводить объект в эксплуатацию в соответствии с утвержденной документацией. Богучарова объясняет: «До начала строительства застройщик должен разработать проектную документацию, в которой указаны все будущие помещения в здании, провести ее экспертизу, получить разрешение на строительство и для реализации квартир опубликовать проектную документацию, в которой так же указываются все помещения строящегося дома. Чтобы продать квартиры на этапе строительства, застройщик заключает с покупателем в соответствии с ФЗ-214 договор долевого участия и регистрирует документ в Росреестре. И в договоре должна быть указана та квартира, которая есть в проектной декларации. Чтобы внести изменения в проект, юридически и фактически объединить квартиры, застройщику нужно пройти все эти этапы заново». При объединении нескольких квартир могут измениться технико-экономические показатели, добавил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», что, в свою очередь, может привести к внесению изменений в проект всего жилого комплекса.

Чаще застройщики предусматривают лишь «возможность» объединения смежных квартир, благо монолитное домостроение это позволяет. Порой даже есть соответствующие расчеты. Или они выполняются по заказу клиентов: делается дополнительный проект, чтобы проверить, можно ли прорубить проходы в несущих стенах в нужном месте или реализовать нестандартные проекты планировок самих квартир и какова будет нагрузка на конструкции, объясняет Екатерина Сванидзе, партнер архитектурной студии Dvekati.

По словам Доброхотовой, в ЖК «Маяк» в Химках покупатели берут квартиры блоками: однокомнатная плюс однокомнатная или однокомнатная плюс двухкомнатная. И в дальнейшем почти в 90% случаев эти квартиры объединяют в одну. В этом проекте расположение квартир таково, что все они имеют вид на воду (комплекс расположен на берегу канала им. Москвы). Однако в каждой квартире, невзирая на количество комнат, на канал выходят окна только одной комнаты. «Приобретая две однушки, покупатель получает две комнаты с уникальными видовыми характеристиками, – рассказывает Доброхотова. – Купив трехкомнатную квартиру, он получил бы только одну комнату, выходящую окнами на воду». Также на покупку двух смежных квартир приходится примерно каждая пятая сделка в комплексе «Фили град», продолжает Доброхотова. Но в данном случае сделки совершаются в основном с апартаментами, поскольку их перепланировку легче согласовать.

По словам Румянцевой, возможность объединения предусмотрена в проекте Neva Towers в «Москва-сити». Площади апартаментов начинаются от 60 кв. м, застройщик – Renaissance Development – по желанию покупателей готов объединить апартаменты в любом объеме в пределах этажа. В ЖК «Резиденции Тверская» (ул. 2-я Брестская, вл. 6) пентхаусы (от 80 до 165 кв. м) на 12-м этаже жилого комплекса можно расширять и по горизонтали, и по вертикали. Если клиенту понравится квартира этажом ниже, то между уровнями будет действовать капсульный лифт. «В практике нашей компании есть опыт объединения двух квартир, находящихся на двух этажах, – рассказала Сванидзе, – квартиры соединялись лестницей, а перекрытие усиливали с помощью пилонов».

По словам Татьяны Гофман, руководителя отдела продаж ГК «СМУ-6», в проекте компании «Юннаты» (ул. Юннатов, д. 16) также есть люди, которые приобретали по несколько квартир для их объединения. Например, две однокомнатные примерно по 46 кв. м каждая и по две двухкомнатные площадью около 80 кв. м. Хотя были и другие комбинации. По просьбам клиентов проектировщики компании сделали расчеты и разработали проекты, по которым в несущих стенах появились проемы. Гофман уточнила, что оформлением перепланировки (объединения) квартир будут заниматься сами собственники, поэтому на этапе сдачи дома застройщик заложил проемы кирпичом. За первый месяц продаж в «Юннатах» реализовано 70% квартир, довольна Гофман. Но к тому, что клиенты будут настолько охочи до больших квартир, в компании готовы не были.

Если дом сдается с отделкой от застройщика и в ДДУ отделка идет приложением (т. е. включена в стоимость квартиры), то все инициативы с объединением и расходы по ним ложатся на плечи покупателя, уточняет Доброхотова. «Намного удобнее под перепланировку покупать проекты в монолите без отделки, благо сейчас есть широкий выбор», – советует она.

По словам Арсланова, чаще всего оформление нескольких квартир в одну происходит после ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления прав собственности на участника долевого строительства, его слова подтверждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». На этом этапе застройщик свои обязательства перед покупателем уже выполнил и считает, что дальнейшие вопросы, в том числе по объединению квартир, покупатель должен решать самостоятельно, уточняет Довгань.

Основанием для оформления объединения квартир является проект перепланировки, который разрабатывают архитекторы с учетом действующих норм. Без согласованного проекта производить работы по объединению закон запрещает. Штраф небольшой, 2000–2500 руб., уточняет Богучарова, но Мосжилинспекция также выдаст предписание об устранении выполненной перепланировки и нужно вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если этого не сделать, то контролирующий орган через суд вправе отобрать квартиру у собственника и продать ее с торгов, добавляет юрист.

Дважды собственник

Если квартиры были объединены на этапе строительства и застройщиком были внесены соответствующие изменения в проектную документацию, юридически есть основание признать несколько квартир одним объектом долевого строительства, комментирует Арсланов. На кадастровый учет ставится один объект недвижимости и право собственности также оформляется на один. Но если застройщик сам не оформлял документы на объединение квартир, то покупатель получает столько свидетельств о собственности, сколько объектов фигурировало в ДДУ и сколько было передано покупателю по передаточным актам, продолжает Наталья Шаталина, гендиректор «Миэль-новостроек». Уже после перепланировки, которой в соответствии с Жилищным кодексом является объединение квартир, владелец получает акт приемочной комиссии, вносятся изменения в технический паспорт жилого помещения. На основании данных документов гражданин обращается с заявлением в регистрирующий орган (Росреестр) и получает одно свидетельство на объединенную квартиру. «После получения свидетельства квартиры считаются единым объектом недвижимости и могут быть проданы только вместе. В противном случае всю процедуру придется повторить, но уже в обратном порядке», – предупреждает Мельников.

Богучарова добавила, что объединение квартир – это сложный архитектурный проект, который может обойтись в среднем в сумму до 100 000 руб. Однако основная статья расходов – не сам проект, а его согласование (до 800 000 руб., независимо от сегмента недвижимости).

Отсюда желание сэкономить. В некоторых случаях можно при объединении оформить недвижимость как две отличные с юридической точки зрения квартиры, говорит Егоров из S.A. Ricci. Например, если соединялись две смежные квартиры через межкомнатную стену, в которой был организован дверной проем, но были оставлены оба внешних входа и сохранены обе кухни – жилплощадь по-прежнему может считаться двумя разными квартирами. Это, кстати, отмечает Доброхотова, позволит быстро ликвидировать изменения, если собственник захочет продать эти квартиры: заложили дверь между ними, и все. Чаще всего собственники так и делают, признает Доброхотова, чтобы избежать хлопот со сбором разрешительной документации и проблем при возможной будущей продаже.

Тем, кто покупает несколько квартир, чтобы собрать себе одну, следует подумать и о налогах, говорят специалисты. Налог на новый объединенный объект будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости квартиры целиком за вычетом 20 кв. м из налоговой базы, уточняет Анастасия Могилатова, гендиректор Welhome. Пока объединение квартир не было оформлено, налоговый вычет составит по 20 кв. м на каждый отдельный объект – это может быть выгоднее. Кроме того, по закону «О налоге на имущество физических лиц» собственник жилья кадастровой стоимостью до 10 млн руб. платит налог по ставке 0,1%, при стоимости от 10 млн до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 млн до 50 млн – 0,2%, до 300 млн – 0,3%. «При объединении квартир кадастровая стоимость объекта увеличивается, что может привести к увеличению ставки налогообложения», – напоминает Егоров.

Зато объединение квартир позволит сэкономить на коммунальных платежах. Богучарова считает, что ниже будут коммунальные расходы на объединенную четырехкомнатную, нежели за одно- и двухкомнатную, из которых ее «собрали». Во втором случае собственник дважды платит за постоянные расходы, не исчисляемые по счетчику и в зависимости от площади квартиры, например за уборку территории, вывоз мусора и т. д. Так, средний размер коммунальных платежей для стандартных двухкомнатных квартир – около 5000 руб. в месяц, для четырехкомнатных – около 6500–7000 руб.

Непростые проекты

Архитекторы готовы объединять жилые пространства по горизонтали, вертикали и этажами, но расходятся во мнении, насколько подобная покупка рациональна. Владислав Андреев, основатель студии DBA-Group, в числе плюсов такого объединения называет большее количество мокрых точек – «это удобно», больше окон и больше света, «а также возможность разработать нестандартный проект». «В случае больших квартир (речь идет о квартирах, занимающих половину этажа или целый этаж в элитном доме) практично иметь отдельный вход для персонала или для загрузки продуктов на кухню, а также иметь кладовую с отдельным входом», – рассуждает дизайнер. Сванидзе с мнением про точки подключения воды и канализации согласна, она также считает, что «удвоение площади коридоров и прихожих дает архитекторам более широкие возможности при проектировании».

Саша Лукич, управляющий партнер Portner Architects, напротив, уверен, что лишние коридоры жильцам не нужны – а платить за неиспользуемую площадь придется. «Объединение нескольких квартир удобно для застройщиков как инструмент продаж, – категоричен архитектор. – Пока это возможно на рынке, где квартиры продаются без перегородок и отделки. Конечный пользователь в результате объединения может оказаться разочарованным». При проектировании больших квартир в них изначально выделяются дневная активная зона с прихожей, гостевым санузлом, гостиной и кухней-столовой – и ночная, тихая зона, с отдельным коридором, спальнями, санузлом и гардеробными, коридоры не должны занимать больше 10–12%, объясняет Лукич. Функциональная схема маленьких квартир другая. «При объединении двух небольших квартир архитектор не может сдвигать колонны и стояки, и это, как правило, приводит к тому, что коридоров и других нерациональных зон в объединенных квартирах может быть до 30% от площади», – оценивает он. И уж если выбирать объекты для объединения, то правильно. «Оптимальное расположение для больших 4–5-комнатных квартир – это угол или торец здания, чтобы жилище не получалось вытянутым и коридоры не располагались параллельно фасаду, а образовали бы центральный компактный узел. Большие квартиры должны располагаться на верхних этажах: им нужно меньшее количество мокрых зон, которые нельзя расширять над жилыми помещениями. И добавлять нельзя, а убирать – можно, что особо важно при объединении квартир. Если нужно объединить две квартиры, лучше покупать те, что на верхних этажах», – советует архитектор. С точки зрения девелопера это тоже логично, так как верхние этажи, как правило, дороже из-за лучшей освещенности и видовых характеристик, добавляет Лукич.