Когда в страну приходит и начинает развиваться новый формат недвижимости, вокруг него всегда возникает немало споров, а также кривотолков и разногласий. Так было с таунхаусами, коворкингами, сити-боксами. И вот теперь профессиональные игроки и покупатели вовсю обсуждают целесообразность и перспективы инвестиций в сервисные апартаменты.

Между домом и отелем
Когда на российском рынке недвижимости впервые заговорили об апартаментах как альтернативе привычным квартирам, то многим казалось, что речь априори идет о высокобюджетных предложениях в таких домах, где непременно предоставляется множество разнообразных услуг. Девелоперам массового сегмента пришлось приложить немало усилий для того, чтобы разъяснить покупателям, что они имели в виду на самом деле. "Но те, кто считал, что классические апартаменты должны обладать таким преимуществом, как полноценный сервис, как раз и были правы",— замечает глава NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Теперь застройщики решили вернуть этому термину былой, еще не до конца забытый публикой лоск и блеск.

Профессионалы расходятся во мнении относительно того, считать ли сервисные апартаменты подвидом коммерческой недвижимости или все-таки отнести его к жилому сегменту. "Это смежный формат между классическим гостиничным размещением и квартирным проживанием",— поясняет Мария Котова, управляющий партнер Blackwood. Она относит такие апартаменты к коммерческой недвижимости — и это обоснованно, ведь помимо проживания инвестор может зарабатывать на них. "В западных странах апартаменты с высококлассным сервисом от известных отельных брендов предлагаются в первую очередь институциональным инвесторам,— говорит аналитик рынка Игорь Индриксонс.— Они считаются весьма выгодным и надежным вложением и при условии отличной локации расходятся так быстро, что до частных лиц информация о них доходит довольно редко".

Как утверждает директор департамента городской недвижимости "Метриум Групп" Андрей Соловьев, чаще всего такие объекты у девелоперов приобретают международные гостиничные сети, которые впоследствии занимаются их управлением. "Среди них: Kempinski Residences, Ascott, Lanson (в Азии), Oakwood (США), Marriott",— уточняет эксперт.

Тем не менее главная функция объектов, построенных и управляемых в этом формате, все-таки жилая, а основное преимущество, на котором делается акцент,— полноценное сервисное обслуживание. Жить у себя дома как в отеле: ни о чем не нужно заботиться. Все вовремя уберут, одежду почистят, выстирают и погладят, принесут завтрак, обед и ужин, обеспечат полную и многоуровневую безопасность, а если потребуется — вызовут такси, врача, закажут билеты в театр и организуют детский праздник.

Кстати, если иметь в виду, что ключевым в словосочетании "апартаменты с сервисом" является сервис, то совершенно не обязательно вообще говорить об апартаментах, ведь девелоперы могут рассмотреть такую опцию и в рамках жилья, отмечает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Денис Бадиков, коммерческий директор Балтийской строительной компании (построила апарт-комплекс "Звезды Арбата"), соглашается: "Основу сегмента составляет сервис, дополненный насыщенной инфраструктурой".

Нельзя сказать, что сервисные апартаменты — формат, совсем неизвестный на московском рынке недвижимости. Просто раньше, еще в советское время, он назывался иначе. "Дома для длительного проживания — вот как именовали, например, объекты ГлавУпДК при МИД России: гостиницы "Волга", "Международная", "Орехово"",— рассказывает Мария Котова. Однако исторически все апартаменты с сервисом на московском рынке предлагались исключительно в аренду, отмечает Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome. По ее данным, основные игроки этого рынка помимо ГлавУпДК — ОАО ЦМТ, а также международные Rosinka International Group и Hines. "Апартаменты на продажу с сервисом от международных гостиничных операторов стали появляться в Москве сравнительно недавно",— добавляет эксперт. Кстати, среднегодовая загрузка московских апартаментов от этих игроков — 75-90%, и это весьма высокий показатель для арендного объекта. Интересно еще и то, что сейчас гостей из-за рубежа среди проживающих всего около 30%, а остальные жильцы — наши соотечественники.

Свое начало формат сервисных апартаментов берет в США, где он развивается с середины прошлого века, а также он весьма популярен в европейских странах и в Юго-Восточной Азии — Гонконге, Сингапуре, Индии. Сосредоточена такая недвижимость в столицах и курортных регионах и делится соответственно на два типа: деловую и туристическую. "Первая — это объекты с гостиничным управлением, которое ориентировано на деловых людей и членов их семей, проживающих в них ограниченные, но длительные отрезки времени: от месяца до года,— рассказывает Андрей Соловьев.— Набор услуг в таких апартаментах призван поддерживать высокий уровень повседневного комфорта жильцов, которые приехали работать либо учиться, но не отдыхать".

Основной покупатель апартаментов данного типа — это человек, который, как говорится, "живет на два города". Кроме того, такой формат подходит холостякам, а также в качестве второго жилья — семье, основную часть времени проживающей за городом, замечает коммерческий директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Анна Шишкина.

По словам специалистов Kalinka Group, ярким примером и образцом формата столичных сервисных апартаментов высокого класса на мировом рынке считается комплекс резиденций One Hyde Park в Лондоне под управлением международного отельного оператора Mandarin Oriental Hotel Group.

Второй тип объектов встречается в курортных городах Испании, Италии, Австрии — в этих странах даже на законодательном уровне закреплено понятие "туристические апартаменты". Суть таких сервисных апартаментов в том, что они ориентированы на покупателей, которые регулярно приезжают в одну и ту же локацию и проводят там длительное время с целью отдыха. Поэтому и сервис здесь в большей степени ориентирован на отдых и развлечение жильцов.

Стоимость апартаментов с обслуживанием в Европе — $300-500 тыс., причем, по словам Андрея Соловьева, в последние годы они становятся популярны у инвесторов, которые несколько месяцев в году пользуются ими сами, а остальное время сдают в аренду с помощью управляющей компании. Александр Самодуров приводит в пример строящийся проект Presqu`ile De La Touques Residence — Deauville в Довиле (Франция). Здесь застройщик Pierre & Vacances-Center Parcs Group предлагает апартаменты ценой от €400 тыс. "При желании их можно сдавать в аренду через управляющую компанию — доходность составит почти 4% годовых",— добавляет эксперт.

Доход гарантирован
За рубежом формат сервисных апартаментов включает множество разнообразных инвестиционных схем. "Например, leaseback — пользование недвижимостью, когда собственник имеет право использовать приобретенные им апартаменты от одной до восьми недель в году, а в остальное время застройщик или управляющая компания сдают объект недвижимости в аренду",— рассказывает Мария Котова. Подобные варианты с обслуживанием от таких операторов, как Pierre & Vacances, Hyatt, Marriott, Four Seasons, Hilton, можно найти во Франции и США.

Встречаются также fractional ownership и timeshare — совместное владение в формате долевой собственности, когда апартаменты находятся в собственности у нескольких физических лиц. Такие форматы особенно популярны в курортных зонах — скажем, один совладелец приезжает отдыхать в апартаменты в июне, а второй — в августе, а деньги, вырученные за аренду в оставшееся время года, делятся между ними соответственно долям в собственности.

Кроме того,девелоперы, желая привлечь инвесторов, часто обещают им повышенную ставку доходности в первые три-пять лет. Например, в дубайском проекте Anantara Residences Dubai the Palm к продаже предлагаются апартаменты, расположенные на территории пятизвездного курорта Anantara Palm Jumeirah Resort & Spa стоимостью от $426 тыс. "Собственники апартаментов получают гарантированные 10% дохода в первые три года",— сообщает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.

Такие обещания вполне могут оправдываться и в дальнейшем, но многое зависит от локации. В таких странах, как США, Великобритания, Канада и Сингапур, сервисные апартаменты можно охарактеризовать как высоко загруженные, а кроме того, здесь также наблюдаются высокие показатели средней продолжительности пребывания, замечает Мария Котова. "В целом в разных регионах этот показатель в сервисных апартаментах колеблется от 60 до 95 дней",— прибавляет она.

Как правило, отельеры создают отдельные бренды для сервисных апартаментов. Например, Marriott позиционирует в этом сегменте такие резиденции, как Marriott Executive Apartments, Towne Place Suites, Springhill Suites, а сеть Hilton — Homewood Suites, Home2Suites. Кстати, как только становится известно о том, что управлять апарт-комплексом будет известная гостиничная компания, стоимость квадратного метра возрастает. "Например, в Израиле и цена покупки, и стоимость будущей эксплуатации могут в этом случае увеличиться в разы,— делится наблюдениями директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.— Планка в $1,5-2 тыс. взлетает до $6 тыс., а стоимость обслуживания дорожает с $1-2 за метр в месяц до $4-6".

Почувствуйте разницу
В России развитие сервисных апартаментов по традиции началось с высокобюджетных сегментов. Правда, почти одновременно с апарт-комплексом "Звезды Арбата" под управлением Marriott, который уже построен и почти наполовину продан, свои проекты под брендом YE`S в Санкт-Петербурге и Москве завершила группа компаний "Пионер" — застройщик комфорт-класса. В отличие от многих других объектов, предназначенных для инвестиций, здесь сразу предложили покупателям два преимущества: во-первых, все апартаменты сдаются в эксплуатацию не только с отделкой, но и с полной меблировкой и бытовой техникой. А во-вторых, еще на этапе строительства была создана собственная управляющая компания, разработавшая несколько программ доходности по зарубежным образцам, в том числе и такую, которая предусматривает гарантированный доход.

Подобные масштабные проекты массового сегмента имеют широкую целевую аудиторию покупателей — и задачу привлечь достаточное их количество в ограниченный период, чтобы эффективно и рентабельно запустить все эксплуатационные и сервисные процессы, отмечает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group. По его мнению, в высоком сегменте такие программы почти не работают: "Здесь инвесторы выстраивают стратегию наполнения своего инвестиционного портфеля по личным предпочтениям и опыту".

Кроме того, публика, покупающая недвижимость в премиум-классе, отличается куда большей осторожностью, нежели инвесторы массового сегмента. Новые и непривычные форматы они предпочитают тестировать, прежде чем решиться на покупку. Поэтому застройщики идут по другому пути: вместо того чтобы предлагать программы с высокой доходностью, часть апартаментов отделывают и комплектуют всем необходимым для комфортного проживания, а затем сдают в долгосрочную аренду. По словам Дениса Бадикова, в работе сейчас находится несколько заявок на такие контракты — что интересно, практически все они предусматривают сроки найма от пяти лет и более.

Причина такой популярности нового арендного формата проста: рынок жилой аренды в нашей стране законодательно не урегулирован, и арендатор, сколько бы он ни платил, фактически лицо зависимое. Имея дело не с частным лицом, а с профессиональной управляющей компанией, он становится полноправным клиентом со всеми вытекающими отсюда последствиями. А уж когда эта компания называется Marriott, Hyatt или Hilton, степень доверия к новому арендному жилью возрастает многократно.

Да, но ведь для тех, кто не хочет снимать обычную квартиру и приезжает в большой город по работе, существуют отели, скажет придирчивый читатель. Так оно и есть, однако, как говорит Денис Бадиков, "отели хороши, но ни в одном из них не висит ваш пиджак". Другими словами, номер в отеле, даже пятизвездном, не предполагает того домашнего уюта, который создается только тогда, когда там постоянно находятся личные вещи жильца и ему не надо постоянно возить их за собой — можно приехать налегке. А если командировки повторяются каждый месяц, а то и чаще, это обстоятельство становится существенным.

Кроме того, долгосрочная аренда сервисных апартаментов выгоднее, чем проживание в гостиничном номере. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, называет цифры из зарубежного опыта: в апартаментах Marriott Residence Inn Munich City East (Германия) номер по тарифу "30+ ночей" обойдется в €115 за ночь, или €3,5 тыс. в месяц, тогда как обычная цена номера в этой сети начинается от €215 за ночь.

Попробуй привлеки
Одной из проблемных точек нового формата может стать недостаточное развитие в нашей стране рынка управляющих компаний. Невысокая конкурентность на нем объясняется крайне непростым характером ниши, считают в Kalinka Group. Пока еще довольно затруднительно гарантировать постоянный спрос и стабильный входящий финансовый поток. Кроме того, маржинальность бизнеса ограничена значительными затратами на подбор и обучение персонала высокой квалификации, обеспечение бесперебойной технической эксплуатации зданий и прочими задачами, требующими не только первоначальных вложений, но и, что еще важнее, определенных деловых традиций. "Нужны стандарты, обучение, опыт и взаимодействие всех участников рынка",— уверен Виталий Бобков, вице-президент Moscow Sotheby`s International Realty.

Притом что качественные управляющие компании в дефиците, спрос на них высок, говорит Любовь Борокова, руководитель направления новостроек Soho Estate. "Поэтому их будет больше,— уверена она.— Но должно расти и качество их услуг — в противном случае век этих компаний будет коротким".

Одним из самых простых способов решить проблему управления сервисными апартаментами Денис Попов считает возможность прихода на российский рынок известных гостиничных брендов, уже имеющих многолетний опыт в этой сфере. "Любой пятизвездный бренд при качественном проекте с хорошей локацией будет только дополнительным бонусом к приобретению недвижимости в комплексе",— полагает он. С ним согласен Александр Самодуров: "До насыщения этого рынка еще пять-семь лет, и мы видим будущее в увеличении числа новых отельных брендов, которые будут сотрудничать с российскими игроками".

Но привлечь международного оператора непросто, и пока они не очень заинтересованы в управлении апартаментами, возражает Алексей Трещев. "Такой вариант может быть выгоден только в случае размещения гостиницы в этом же или соседнем здании, при этом в ней должно быть не менее 200-300 номеров",— поясняет он. К тому же требования к отделке, системам безопасности и другим составляющим проекта у гостиничных операторов весьма жесткие. "Это существенно усложняет и удорожает проект, на что застройщики, не понимая конечной выгоды, идти сегодня не готовы",— добавляет эксперт.

Без американцев
Тем не менее число апарт-комплексов, строящихся сейчас в столице, продолжает расти. Среди подобных проектов премиум-класса эксперты называют отель класса de luxe под управлением Bulgari, который появится на Большой Никитской улице и будет включать сервисные апартаменты. В реконструированном здании на 2-й Брестской улице расположится "Резиденция Тверская", где стоимость метра начинается от 650 тыс. руб., а в переулке рядом с Мясницкой — проект Moss Apartments с ценами от 1,15 млн руб. за 1 кв. м. В этих двух проектах застройщики предусматривают собственное управление. На этапе строительства находятся и такие проекты с говорящими об адресе названиями, как Balchug Residence и Balchug Viewpoint с собственной службой эксплуатации и ценами за лот от 26 млн руб.

Есть и готовые проекты. В уже упомянутом комплексе "Звезды Арбата" "квадрат" стоит от 550 тыс. руб. На Большой Садовой введен в эксплуатацию апарт-комплекс "Сады Пекина", где метр в среднем стоит 502 тыс. руб., а обслуживание будет осуществлять гостиница "Пекин". В южной башне "Око" в ММДЦ "Москва-Сити" располагаются апартаменты с сервисным обслуживанием, где цена за лот начинается от 34,6 млн руб. Планировалось привлечь к управлению американскую Morgans Hotel Group, в этом случае в небоскребе был бы также открыт бутик-отель Delano Moscow 5*. Однако от этих планов и оператор, и девелопер проекта вынуждены были отказаться из-за санкций, так что теперь жильцы башни пользуются услугами управляющей компании.

Интереснее всего выглядит ситуация в Four Seasons Hotel Moscow на Охотном Ряду (бывшая гостиница "Москва"): в открытых листингах информация о том, что здесь можно что-нибудь приобрести, отсутствует. "Собственник сдает апартаменты в аренду, однако в закрытых продажах есть лоты со стоимостью порядка $50 тыс. за 1 кв. м",— делится данными Денис Попов.

В целом эксперты оценивают сегодняшнюю долю сервисных апартаментов на первичном рынке элитного жилья столицы от 3% до 13%. "В десятилетней перспективе этот показатель вполне может увеличиться до 30%",— считает Александр Самодуров. Виталий Бобков не согласен: "Доля таких проектов еще долго не превысит 10-15%". Наиболее пессимистично в этом отношении настроена Анна Шишкина: "Сейчас на рынке Москвы сервисные апартаменты — это товар штучный. В среднесрочной перспективе доля рынка, которую они займут, составит около 5%".

Однако даже самые большие скептики уверены: сегмент премиальных сервисных апартаментов в России только начинает формироваться, и до насыщения ему еще далеко.