Утомлённая временем Остоженка
В профессиональной среде пока не сформировалась единая точка зрения о том, могут ли элитные комплексы располагаться в пределах Третьего транспортного кольца. Большая часть риэлторов считает, например, что на сегодняшний момент основной локацией премиальных проектов должен быть исключительно центральный округ столицы. В то же время застройщики, которые активно осваивают территории вплоть до МКАД, особенно в ЗАО, СЗАО и ЮЗАО, всячески продвигают идею о том, что их проекты надо также относить к премиальному сегменту.

Как решить этот спор? По мнению агенства Savills, возможен следующий вариант, который основывается на зарубежной практике. Так, к примеру, в Лондоне аналитики негласно договорились между собой о том, что премиум-классом считается сегмент, включающий 5% проектов с самыми высокими ценами. Причём это не будет зависеть от локации объекта. Если дорогой проект появится в, так скажем, не самом престижном районе, но застройщику удастся продать его по наивысшей стоимости, то и он тоже будет считаться премиальным.

«Возможно, для наших профессиональных участников рынка это тоже могло бы быть своеобразным выходом, — предполагает Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills в России, однако делает это с оговорками. — В Лондоне строящиеся дома в большинстве случаев продаются по цене, близкой к стоимости готовых объектов. А вот в Москве застройщики, как правило, на ранних этапах предоставляют большие скидки, и конечная цена на 30 – 50 и более процентов превосходит ту цену, с которой начинал застройщик. Чтобы находиться в какой-то единой системе координат для причисления проекта за пределами ТТК к премиальному сегменту, нужно всякий раз предсказывать, какая будет цена в готовом объекте и насколько эта цена позволяет проекту войти в 5% самых дорогих».

Девелоперы ищут новые возможности для реализации своих ноу-хау и новые точки роста. Создание премиальной зоны «полуцентральных» районов — абсолютно логичный для Москвы процесс, потому что Остоженка или Арбат практически исчерпали свой потенциал, считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. «Формирование идёт преимущественно вдоль ТТК, которое сегодня служит магнитом для застройщиков. Пока соседство с ТТК не всеми расценивается как плюс, магистраль перегружена. Но это вопрос времени, ведь ведётся активное строительство Четвертого транспортного кольца, по окончании которого поток грузового транспорта будет переориентирован. Думаю, лет через пять, когда новые комплексы построят, а их жители справят новоселье, ТТК станет такой же комфортной магистралью как Садовое кольцо.

Другой фактор роста — большое количество промзон, которые будут выводиться из города. А что такое промзона? Это возможность строительства масштабных жилых комплексов с достаточно большой площадью застройки, что позволяет создавать безопасную внутреннюю территорию для жителей дома с зонами отдыха и детскими площадками. Именно такой формат жилья на сегодняшний день стал самым востребованным на рынке недвижимости».

С минуса на плюс
В числе преимуществ многих высокобюджетных проектов за пределами центра города руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome Ольга Кузина называет обособленность от городской суеты, наличие собственной просторной территории, более благоприятную экологическую обстановку. «Не стоит забывать, что определяющим фактором элитного проекта является местоположение. В связи с этим высокобюджетные проекты (здесь мы не говорим элитные), расположенные далеко за пределами центра, должны обладать какими-то уникальными характеристиками, чтобы соответствующая аудитория покупателей предпочла их проектам в центре города», — говорит она.

«Если говорить о наиболее востребованных объектах, то центром притяжения считается близость водоёма с благоустроенной набережной, — полагает Наталья Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН. — Разумеется, в границах „старой“ Москвы также есть предложения у воды, но возможностей для максимального использования этого ресурса меньше. Например, в центре столицы не будет благоустроенного пляжа или школы водных видов спорта. Прогулки вдоль реки — это популярное время препровождения для горожан, а значит — всегда высокий трафик и большое количество людей. При этом проекты в отдалении от центра города, где предусмотрено благоустройство береговой линии — это практически приватная территория, где можно совершать утренние пробежки или вечерние прогулки, наслаждаясь тишиной и свежим воздухом».

«Премиальные проекты, как правило, представляют собой многоквартирные новостройки бизнес-класса, переосмысленные в сторону уникального и запоминающегося архитектурного дизайна, улучшенного качества проживания будущих покупателей, более функциональных планировочных решений и более высокого качества материалов, используемых в отделке фасадов, общественных помещений, а также, самих квартир и апартаментов», — дополняет Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

«С точки зрения так называемого „дисконта на локацию“, можно сказать, что на протяжении всего цикла строительства проекты премиум- и элит-класса за пределами ТТК, как правило, очень незначительно уступают в цене аналогам внутри кольца, — продолжает эксперт. — Это объясняется тем, что локации таких проектов, хотя и расположенных за пределами ТТК, тем не менее, является уникальными — либо с точки зрения экологии и ландшафта, либо с точки зрения социокультурной среды района. Взять хотя бы живописную прибрежную зону Москвы-реки, обрамляющую доминанту северо-западной части Москвы — жилой комплекс „Алые Паруса“, из окон которого открываются виды на Строгинскую пойму и Серебряный бор».

Золотые точки роста
А каковы масштабы географического смещения элитки, её центробежное ускорение в сторону окраин? По данным Colliers International, в настоящее время около четверти предложения жилой недвижимости и апартаментов премиум-класса сконцентрировано за пределами ТТК. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталья Кузнецова называет две причины этой тенденции: во-первых, не остаётся свободных площадок в центре столицы, которые отвечали бы требованиям элитного жилья, а во-вторых, это изменение в потребительских предпочтениях целевой аудитории элитного сегмента. На первый план выходит наличие экологической составляющей проекта, которую уже не найдёшь в центре мегаполиса. Поэтому в 2014 –2015 годы начали развиваться такие популярные направления на западе и юго-западе Москвы, как проспект Вернадского, Кутузовский и Мичуринские проспекты. Кроме того, застройщики рассматривают также и промышленные зоны. «Сегодня строительство элитного и жилья премиум-класса планируется вести в местах, где существуют парки, благоустроенные зоны отдыха. Например, в Сокольниках и рядом с ВДНХ, где теперь помимо больших зелёных зон есть возможности для разнообразного отдыха», — комментирует она.

По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, преимущества таких городских проектов заключаются в уникальной возможности, которую они дают своим жителям: жить насыщенно и активно в черте мегаполиса, но при этом находиться в спокойствии и уединении, больше характеризующих пригород. Например, «Парк Рублёво» — воплощение оригинальной архитектурной концепции известного бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры». Дома разделены на три квартала, учитывающие интересы проживающих в них людей: из окон домов Речного квартала открываются виды на Москву-реку, Лесной квартал подойдёт любителям безмятежной жизни в окружении природы, а жители Спортивного квартала оценят близость необходимой инфраструктуры для тренировок и профессионального спорта. Или малоэтажный жилой квартал «Снегири Эко», что расположился в живописной долине реки Сетунь. Клубные дома у пруда окружены частным парком. Фасады отделаны натуральным камнем и деревом, квартиры с каминами, террасами и панорамным остеклением.

Проект ЖК «Воробьёв Дом», концепцию которого разрабатывало бюро АDM, вышел на реализацию в мае прошлого года. По информации Натальи Кузнецовой, это многофункциональный комплекс премиум-класса площадью более 40 000 м2, который состоит из трёх корпусов, от 5 до 16 этажей. В нём представлены квартиры и апартаменты от 58,4 до 250 м2. Среди новых объектов, заявленных в нынешнем году, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев отмечает клубный дом «Аристократ» на 68 квартир, который возводится на пересечении Кутузовского проспекта, Можайского, Рублёвского и Аминьевского шоссе.

Генеральный директор агентства недвижимости «МЕЗОН» Екатерина Бонч-Бруевич называет ещё один адрес — рядом с парком Сокольники находится высокобюджетная новостройка — «Дом в Сокольниках». Цены на квартиры здесь значительно выше, чем в соседних ЖК. Но покупатели, которым нужен именно этот район, готовы платить. Как и за предложения в комплексе «Покровский Берег»: малоквартирные дома на закрытой территории с полной инфраструктурой расположены рядом с огромным лесопарком и водохранилищем. Другой похожий комплекс «Остров Фантазий» расположен в Крылатском на берегу озера.

На Западе от Москвы на расстоянии чуть меньше одного километра от МКАД реализуется проект комплексного освоения территории «Сколково Парк». В рамках этого проекта в прошлом году был построен клубный квартал премиум-класса «Сколково Парк для Жизни». По информации директора по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислава Лобанова, проект состоит из шести корпусов клубного типа высотой от 6 до 9 этажей. Отличительной особенностью от многих комплексов является то, что под застройку было отдано лишь 10% всей территории, всё остальное — это ландшафтный английский парк со множеством прогулочных аллей и дорожек, при строительстве которого была применена сложная геопластика рельефа. Также для жильцов доступна собственная благоустроенная каскадная набережная, выполненная из декинга сибирской лиственницы.

Живут же люди!
«Портрет покупателя не отличается от интересующихся видом на Кремль: это успешный бизнесмен или чиновник, желающий обрести комфорт в своей квартире. Отличительные особенности подобной недвижимости — близость парковой зоны, развитой инфраструктуры и современного архитектурного стиля, чего меньше в центральных районах столицы. Каждый клиент подбирает объект под себя. Тому, кто предпочитает вечером прогуляться по улицам исторической Москвы, комфортнее жить в пределах Садового кольца. А вот тем, кто любит прокатиться на велосипеде по парку или поиграть на свежем воздухе с детьми, лучше выбрать жильё в западном или юго-западном секторах мегаполиса», — советует Ольга Минх, генеральный директор PaulʼsYard Realty. Не так давно Colliers International на своих объектах премиум-класса проводил опрос покупателей. По данным, которые проводит Екатерина Фонарёва, москвичи среди них составляют 80%. Жители Московской области гораздо реже покупают там квартиры — всего 9%. Доля иногородних покупателей составляет 11%, среди них присутствуют представители таких городов и регионов, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Ханты-Мансийск.

«С точки зрения дохода покупателей, 47% опрошенных нами — это покупатели с доходом более 150 000 рублей на человека в месяц, покупатели с доходом ниже этой суммы составляют не более 5%. Здесь надо сделать ремарку о том, что 49% не ответили на наш вопрос о доходах. Что касается демографического портрета, то наибольший процент (35%) приобретших квартиру премиального сегмента составляют семьи с четырьмя и более детьми. На втором месте находятся семьи, в которых двое детей (21%), третье занимают семьи с тремя детьми (18%). И только 6% покупателей квартир премиум-класса имеют одного ребенка; 21% купивших квартиру, не указал наличие детей», — прокомментировала эксперт. В Европе обеспеченные люди уже давно перебрались в пригороды, напоминает Станислав Лобанов. «Для себя они выбирают комфортабельные престижные районы. Наиболее яркие примеры: Wentworth Estate на Юго-Западе Лондона, Grinzing — один из новоприсоединённых районов Вены или коммуна Boulogne-Billancourt на Западе Парижа, граничащая с Булонским лесом. В Москве премиальные жилые проекты в пригородах и спальных районах столицы только начинают обретать популярность. Я бы сказал, что сейчас мы перенимаем весь успешный мировой опыт с учетом специфики русского менталитета».