Девелоперы доминируют
По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, порядка 70% жилых комплексов в элитном сегменте в России обслуживают созданные застройщиками управляющие компании. Рынок независимых от девелоперов управляющих компаний существует, но пока слабо развит и не особенно конкурирует с компаниями, создаваемыми застройщиками, отмечает она.

Как говорит руководитель направления "городская недвижимость" компании Welhome Татьяна Дмитриева, на первом этапе после ввода жилого комплекса в эксплуатацию застройщик обязан сам осуществлять управление домом.

"Согласно Жилищному кодексу, в течение 20 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, проводится открытый конкурс по выбору управляющей компании. До выбора и заключения договора на эксплуатацию жилого дома УК, управление домом осуществляет сам застройщик. Плата за коммунальные услуги может поступать самому застройщику, который осуществляет эксплуатацию жилого дома", — объясняет Дмитриева.

Выбор с препятствиями
В соответствие с российским законодательством собственники жилья могут сами выбирать УК, отмечает Дмитриева. Однако на практике когда покупатель приобретает квартиру в новом доме высокобюджетного сегмента рынка, домом, как правило, уже управляет аффилированная с девелопером компания.

"У крупных застройщиков есть собственные управляющие компании. Например, у девелопера "Ведис Групп" есть собственная компания АО "ВК Комфорт", осуществляющая обслуживание всех жилых комплексов застройщика, а также паркингов. ГК "ПИК" имеет в своей структуре эксплуатирующую компанию ООО "ПИК-Комфорт" и так далее", — указывает Дмитриева.

Безусловно, у собственников жилья есть возможность создать ТСЖ, однако очень немногие идут на этот шаг, объясняют в Kalinka Group. Дело в том, что жители многоквартирных элитных домов, как правило, люди занятые, и мало кому хочется проводить собрания, собирать платежи и решать вопросы, связанные с обслуживанием дома.

В то же время далеко не все собственники элитной недвижимости согласны с выбором управляющей компании. Запросы о смене УК поступают не так уж и редко, отмечают эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость". Однако сделать это, как выяснилось, не так просто.

"Например, процедура смена УК в ЖК "Триумф Палас" длится уже не первый год. Подобная ситуация на рынке УК не единична, поскольку управляющие компании не заинтересованы в уменьшении количества обслуживаемых объектов и, как следствии, уменьшении денежного потока, и всячески препятствуют инициативам жильцов", — говорит директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александра Шибаева.

Время от времени смена УК происходит в малоквартирных клубных домах, где платежи особенно высоки, добавляет директора департамента элитной городской недвижимости Contact Real Estate Дмитрий Воронков.

А вот в комплексе "4 Солнца", по его словам, управляющую компанию заменили на товарищество собственников жилья. Есть и примеры, когда при угрозе смены УК она моментально начинает исправно работать. Именно так и произошло в комплексе "Город столиц", владельцев апартаментов в котором возмутила высокая стоимость услуг УК и низкое, по их мнению, качество управления. Стоимость содержания недвижимости была снижена с 260 до 200 рублей за "квадрат", рассказывает Воронков.

Один из юристов, специализирующихся на работе с товариществами собственников недвижимости (ТСН) на премиальном рынке жилья в столице, уточняет в разговоре с "РИА Недвижимость", что процедура смены УК от застройщика стандартная.

"Проводится собрание — заочное или очное, на собрании выносится вопрос о смене компании с протоколированием и подтверждением решения подписями собственников жилого имущества. Необходимое и достаточное условие для кворума — более 50% голосов собственников. Но бывает так, что считается по площадям: чтобы создать кворум, необходимо собрать собственников, которые владеют более 50% площадей ", — отмечает он.

Правда, обращает внимание собеседник агентства, что создание ТСЖ или ТСН не означает, что договор с УК автоматически разрывается. "В этом случае каждый собственник в индивидуальном порядке должен расторгнуть договор с УК", —  поясняет юрист.

Прибыльное управление
Специалисты, работающие на рынке управления премиальным жильем в Москве, предупреждают, что сменить УК на ТСН непросто еще и потому, что в штат последнего требуется нанять минимум 10 человек с отнюдь не маленькими зарплатами, тогда как у управляющей компании проблема персонала решена изначально. Кстати, именно на оплату труда сотрудников УК уходит до 10% ее дохода.

Сложность смены УК объясняется еще и тем, что часто бывает так, что половина квартир в элитном доме не продана, говорит исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева. Кроме того, многие покупают квартиры в инвестиционных целях, не живут там и не участвуют в жизни многоквартирного дома. "Часто бывает так, что в доме много пустых квартир, платить некому. У застройщика в этом случае есть больше шансов управлять домом при помощи дочерней компании", — объясняет собеседница агентства.

По ее словам, жалобы в адрес управляющих компаний поступают нередко. Часто бывает так, что УК не спешит исправлять недоделки за счет материнской компании, ждет, когда гарантийный срок закончится (как правило, он составляет 5 лет). И только потом недостатки устраняются за счет жильцов.

"Многие жильцы не согласны с тарифами, которые зачастую завышены. Бывают случаи, когда собственники квартир не понимают, за что, например, с них берут плату за проезд по территории дома. Собственники пытаются сменить УК, и дело заканчивается судебными разборками. Управляющие компании, которые недовольны желанием собственников о ее смене, судятся с жильцами", — рассказывает Разворотнева.

По ее мнению, необходимо установить на региональном уровне предельную стоимость услуг управляющих компаний. "Многие жильцы не понимают, за что они платят и сколько на самом деле должны стоить услуги УК", — отмечает Разворотнева.

Управляющие компании не готовы терять "лакомый кусок", ведь управление элитным домами — бизнес очень прибыльный, говорит Воронков. "Средняя стоимость обслуживания на элитном рынке —  порядка 120 рублей за квадратный метр. Если в комплексе есть бассейн, цена может подскочить до 240 рублей за "квадрат", в малоквартирных клубных домах цена и до 300 рублей доходит. Умножаем цену квадратного метра на общее количество жилых метров в доме и получаем примерную сумму. В целом эта цифра — от миллиона рублей в месяц и выше", — рассуждает Воронков.

Существуют примеры, когда топ-менеджеры определенных УК, которые обслуживают элитные комплексы, могли себе позволить квартиры в этих же домах, говорит он.

"Иногда одинаковые по своей технической составляющей и количеству квартир дома разительно отличаются по уровню коммунальных платежей, например, в 2 раза. В некоторых комплексах размер коммунальных платежей может вообще не соответствовать уровню услуг, предоставляемых УК", — обращает внимание эксперт.

Услуги для элиты
Список услуг, которые предоставляют управляющие компании в жилых комплексах элитного и бизнес-класса, очень широкий. Это качественная система охраны (огороженная территория, система видеонаблюдения, контроль доступа и т.д.), консьерж-сервис, услуги по уборке квартир, доставка продуктов, аренда автомобилей, выгул собак и даже услуги няни, указывает управляющий партнер Point Estate Ирина Калинина.

Однако, как правило, все покупатели элитной недвижимости имеют в своем штате персонального помощника, который управляет обсуживающим персоналом (повар, уборщик, няня и т.д.), поэтому в услуге консьержа как таковом практически не нуждаются, добавляет Шибаева. В связи с этим девелоперы все чаще отказываются от идеи создания полноценной прозападной схемы консьерж-сервиса.

По словам Калининой, элитный сервис немыслим без профессиональных сотрудников с хорошим уровнем технического образования, способных принимать решения и работать с интеллектуальными системами, отвечающими за безопасность.

Гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова в свою очередь отмечает, что в элитном доме персонал носит униформу, и здесь работают профессиональные электрики, сантехники. "Перегорела лампочка — ее тут же меняют. Сантехника не нужно ждать часами, любые вопросы решаются быстро и четко", — говорит Могилатова.

Цена вопроса
Минимальное ежемесячное обслуживание обойдется жителям элитных московских ЖК примерно в 90 рублей за квадратный метр в месяц (без счетчиков на электричество и воду), рассказывает Калинина. Но в знаковых объектах эта цифра может быть и больше. В ММДЦ "Москва-Сити" из-за высотности зданий и сложности инженерных систем, а также статуса апартаментов стоимость обслуживания значительно выше. Например, в "Городе столиц" обслуживание стоит до 240 рублей за квадратный метр в месяц.

В среднем эксплуатационные расходы для владельцев квадратных метров в клубных домах Москвы составляют 250-300 рублей за квадратный метр в месяц, говорит Румянцева. Самые большие цифры в платежке видят жители клубных домов, на втором месте — стоимость эксплуатации апартаментов в небоскребах, на третьем — в элитных жилых комплексах.

Румянцева замечает, что эксплуатационные расходы не регулируются государством, поэтому их размер зависит исключительно от потребностей жильцов и аппетитов управляющей компании. Плата за квартиры и апартаменты премиум-класса, не включающая услуги ЖКХ, может составлять от 30-40 тысяч рублей в месяц. За жилье класса "де люкс" платить придется от 60-70 тысяч рублей в месяц.

По данным Kalinka Realty, в бизнес-сегменте эксплуатационные расходы в среднем составляют 130-160 рублей за квадратный метр. Но так же, как и в других сегментах, их размер в разных жилых комплексах с одним и тем же набором опций может отличаться и в два, и в три раза.

"В элитных домах значительную часть коммунальных платежей съедает охрана (30-40%). А в знаковых проектах охрана добавляет к стоимости эксплуатационных расходов до 50%, если мы говорим не о "дяде Васе с дубинкой", а о профессиональной вооруженной организации", — поясняет Могилатова.

Высокая стоимость услуг в элитных ЖК связана с дополнительными расходами на сложную инженерную инфраструктуру — например, импортные лифты, системы вентиляции и кондиционирования, добавляет Шибанова.

Впрочем, бывает так, что для собственников дорогой недвижимости делаются исключения. Например, в одном из элитных московских проектов действует некая привилегия клиентам, купившим квартиры в доме. При покупке квартиры там, собственник освобождается от уплаты эксплуатационных расходов сроком на 5 лет (за исключением оплаты воды и света по счетчикам), приводит пример Дмитриева.

Правда, по словам экспертов, иногда и сообщество жильцов или УК пытаются снизить расходы на содержание дома. Например, в одном из элитных ЖК на Большой Якиманке собственники перевели бассейн, кафе и фитнес-центр на самоокупаемость, допуская сюда "клиентов со стороны". Однако такие случаи в Москве единичны. Как говорят риелторы, покупателей элитного жилья меньше всего волнует размер будущей квартирной платы.