Аукционеры
В Москве элитные апартаменты пошли с молотка. 20 июля компания Penny Lane Realty совместно с аукционным
домом LECORT применила аукционные торги как способ продажи недвижимости классов «люкс» и «бизнес».
По итогам этой сессии из 32 представленных объектов было продано 7, на сумму $12,3 млн. Аукцион такого масштаба проходил в нашей столице впервые. На реализацию были предложены апартаменты и пентхаусы Москвы, Сочи, Геленджика, Ялты, Гурзуфа, а также усадьбы и коттеджи на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском, Калужском, Осташковском шоссе Московской области. Общая площадь выставленных объектов составила более 25 тыс. кв. м, а суммарная стоимость — более $200 млн.Торги проходили в два этапа: по английскому методу
(на повышение стоимости объекта) и по голландскому(на понижение). Последний в отношении объектов жилой
недвижимости применялся в России впервые. «На повышение» было заявлено десять лотов. Остальные 22 выставляли «на понижение». Среди реализованных лотов — квартира в ЖК «Созвездие капитал — 1» (ул. Шаболовка, 21–23) и апартаменты в ЖК на проезде Загорского, 11 (ЗАО). На последний лот цена по голландской системе была снижена на 22%. Самые дорогие лоты аукциона — особняк площадью 900 кв. м с участком 48 соток в поселке Николина гора на Рублево-Успенском шоссе за $12 млн. и апартаменты
площадью 314 кв. м в ЖК «Венский дом» (1-й Неопалимовский пер., 8) за $10,55 млн. — не нашли своих
покупателей. Организаторы аукциона посчитали, что настоящие ценители — потребители такого вида недвижимости — не смогли прийти из-за погодных условий, опасаясь перегрева. Вероятно, в том числе и цен.
Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty, подводя итоги аукциона, отметил, что некоторые
объекты вообще не вызвали интереса, несмотря даже на тот факт, что «цены на них на 20–30% отличаются от их реальной рыночной стоимости».Отметим, что речь шла о покупателях, чья платежеспособность отнюдь не базируется на реализации правительственных мер по доступности жилья широким слоям населения.
Оптимально дорого
Ситуация на рынке элитного жилья усугубляется еще и тем фактом, что, по мнению некоторых экспертов, потенциал повышения спроса в этом сегменте ограничен. Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME: «К середине текущего года активный рост спроса на рынке элитной городской недвижимости,
который наблюдался с III квартала прошлого года, прекратился стабилизировался. Основная причина в том,
что так называемый отложенный спрос исчерпал себя»
А ведь перспективы элитной недвижимости представлялись весьма оптимистичными уже во второй половинепрошлого года, как только стали приходить в себя после первой волны кризиса представители крупного бизнеса. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Начиная с марта 2009 года спрос на элитную недвижимость стал восстанавливаться (в большей степени
на вторичном рынке). Спрос на первичном рынке в начале 2009 года был нулевым, и более-менее понятное
восстановление его началось только минувшей зимой. К концу июня общее увеличение спроса достигло порядка
17% по сравнению с началом года». В первой половине этого года первичные продажи велись, согласно аналитическому обзору компании IntermarkSavills Research, в 32 элитных жилых комплексах. К концу июня по причине естественной убыли (окончание реализации и приостановка строительства) в предложении осталось 28 адресов, включая четыре вновь вышедшие на рынок: реконструированный дом на Пречистенке, 13 (15 квартир), дом «Андреевский» на ул. 2-я Фрунзенская, вл. 8 (93 квартиры), жилой квартал в Хамовниках KnightsBridge на ул. Кооперативная, вл. 16 (160 квартир), дом на Мясницкой Meating House, ул. Мясницкая, вл. 9–11, (32 апартамента). Таким образом, по состоянию на конец июня предложение элитных новостроек составило в совокупности 2,3 тыс. квартир суммарной площадью около 400 тыс. кв. м. Порядка 60% объема новой застройки премиум-класса сдано в эксплуатацию, доля проектов с заявленнымисроками сдачи во второй половине этого года — 20%. В целом картина с перспективой пополнения предложения элитных новостроек пока весьма оптимистична. Особенно если принять во внимание тот факт, что рано или поздно на рынок вернутся объекты, временно выпавшие из реализации (до 35% от объема предложения). Дело в том, что в связи с последними поправками и изменениями ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» часть застройщиков приостановила продажи, чтобы привести схемы реализации своих проектов в соответствие с требованиями закона. По данным IntermarkSavills, количество сделок с элитными новостройками, заключенных в период с января по июнь этого года, составило около 250, что почти вдвое превышает аналогичный показатель 2009 года. Причем основной объем реальных сделок(около 60%) пришелся на сданные ГК или практически готовые комплексы. Покупатель не хотел рисковать, инвестируя в проекты на ранних этапах строительства. Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории принадлежит сегодня Хамовникам. Здесь реализуется десять проектов, суммарной площадью квартир более 150 тыс. кв. м, это 36% рынка. Лидирующие позиции в структуре спроса первой половины года сохраняли Остоженка и Плющиха — 42% сделок. Среди других «спрашиваемых» районов ЦАО фаворит — Замоскворечье (21% продаж).Большинство сделок с элитными квартирами совершается в бюджетах до $2 млн. (61%). Вместе с тем сохраняется спрос и на более дорогие объекты (свыше $3 млн.) — 15% сделок. Наибольший объем текущего предложения квартир
премиум-класса приходится на ценовые диапазоны $10–15 тыс. (45%), а также до $10 тыс. и от $15 до 20 тыс.
за кв. м (24% предложений). По сравнению с первым полугодием 2009 года количество предложений элитных квартир с ценой до $15 тыс. за кв. м уменьшилось на 13% из-за подорожания некоторых объектов в связи с переходом на следующий этап строительства. При этом доля площадей от $20 тыс. за «квадрат» увеличилась на 9%. По состоянию на конец июня этого года средневзвешенная удельная цена предложения элитных квартир
на первичном рынке составила $14,6 тыс. за кв. м и сравнялась с уровнем цен I квартала предкризисного
2007 года. Повышение среднерыночной цены в долларах составило по итогам первых шести месяцев этого года, по разным оценкам, 15–17%. Положительная динамика долларовых цен отчасти была обусловлена техническими факторами, такими как повышение степени готовности реализуемых проектов и «вымывание» наиболее дешевых квартир (в бюджетах до $1,5 млн.). Цены резко поднялись во II квартале этого года в результате ощутимого подорожания (до 10–20%) ключевых проектов рынка, где тогда было сосредоточено 45% общего предложения элитного жилья. Максимальный пик средних цен на элитные квартиры в докризисный период пришелся на июль 2008 года ($22,95 тыс. за кв. м). По отношению к «дну» рынка, достигнутому в октябре 2009 года, к середине 2010-го долларовые цены поднялись на 20%, а рублевые почти на 30%. По итогам первых шести месяцев этого года в трети проектов средняя цена увеличилась более чем на 15%. В 40% проектов этот показатель практически не изменился, в двух проектах цена снизилась на 10–15%. Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти»: «Два самых дорогих района Москвы по среднему уровню цен на объекты с начала 2010 года демонстрировали положительную динамику. Цены в районе Патриарших прудов прибавили по итогам первой половины этого года 5,8% (к декабрю прошлого года) и составили к июню $35 210 за кв. м.
Ценовое лидерство этого района обусловлено тем, что здесь расположены такие дорогие жилые объекты класса
«люкс», как «Гранатный, 6» (до $43,8 тыс. за кв. м.) и «Гранатный Palace» (Гранатный пер., 8, до $50 тыс.), а также элитный объект в Сытинском тупике, 3А (до $45 тыс.). Рост цен на квартиры в районе Остоженки («Золотая миля») с начала года составил 1,2%, они предлагались в среднем по $28 145 за кв. м. Тройку лидеров замыкает район Арбата с ценой предложения $20 415 за кв. м, при этом полугодовой ценовой
прирост составил более 10%. Минимальная средняя стоимость элитных квартир— в районе Хамовников (за пределами СК) — $12 643 за кв. м. Этот уровень цен обусловлен начальными стадиями строительства элитных объектов, находящихся в активной реализации».
Многие лета
Картина с арендой элитных квартир подтверждает общую тенденцию этого сегмента рынка: он просыпается
после кризисной спячки, но потенциал спроса еще весьма ограничен. Рассмотрим аренду элитной недвижимости Москвы схематично, чтобы оценить этот сегмент рынка как объект инвестирования. По оценкам аналитического исследования компании IntermarkSavills,на рынке аренды высокобюджетного жилья в первом полугодии 2010 года
несколько изменился качественный состав квартиросъемщиков, пополнившись за счет притока новых иностранных специалистов. Это позитивно сказалось на количестве сделок в июне (+40% к уровню июня 2009 года). Хотя их общее количество по итогам первых шести месяцев этого года все же уступило прошлогоднему показателю.
Повышенным спросом пользовались квартиры в бюджете до $6 тыс. в месяц (около 66%). Несколько вырос интерес к дорогим объектам, стоимостью от $10 тыс. в месяц. Доля таких запросов увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3–4%. По укрупненным оценкам объем предложения в аренду на конец июня этого года снизился на 31% относительно июня 2009 года. Вместе с темв нынешнем июне количество вакантных предложений начало расти (+10% к маю этого года), что отчасти обусловлено переездом арендаторов в загородные дома на летнее время, а также выходом на рынок объектов, собственники которых приняли решение вернуться в бизнес. С начала II квартала нынешнего года арендодатели почувствовали оживление на рынке высокобюджетного жилья и, как следствие, неохотно шли на уступки по части некоторых условий договоров, а также на снижение первоначально установленной арендной ставки. Однако впоследствии, несмотря на ограниченное предложение и растущий спрос, реалии рынка диктовали им другое поведение — ведь клиенты скорее готовы были набраться терпения и потратить больше времени на поиск подходящего жилья, чем переплачивать или арендовать на долгосрочной основе квартиру, которая не отвечала их требованиям. На конец июня средневзвешенный бюджет предложения и удельная ставка аренды в сегменте высокобюджетного жилья составили $6,01 тыс. в месяц и $580 за кв. м в год (соответственно +12 и 5% к июню 2009 года). Таким образом, за последний год (если считать с середины лета прошлого года) наблюдалась медленная, но стабильная положительная динамика арендных ставок. Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty: «Если говорить об эффективности инвестиций в покупку апартаментов с целью
их дальнейшей сдачи в аренду, то она составляетв среднем от 4,5 до 7% годовых. Причем 7% можно считать
большой удачей». Оценка доходности этого инструмента инвестирования Константином Ковалевым, управляющим партнером компании Blackwood, еще осторожнее: 3–4% годовых.
Неподъемные перспективы
В целом перспективы с ценообразованием на рынке элитной недвижимости Москвы обнадеживают покупателей и малоутешительны для инвесторов. По мнению Константина Ковалева, предпосылок для значительного колебания цен сегодня нет. До конца года они могут вырасти на 5–10%. Александр Зиминский отмечает, что кризис стал неким фильтром, очистившим рынок от нечестных игроков и установившим более четкую сегментацию недвижимости, максимально приблизив ее стоимость к актуальной. Он приходит к выводу об общей на сегодня скорректированности рынка, на котором колеблется число сделок, но цена в целом стабильна. Схожий взгляд на ситуацию и у Анастасии Могилатовой: «Экономическая ситуация в стране и мире не способствует
быстрому росту цен на рынке недвижимости. В мае их подъем практически прекратился. Основная причина наблюдаемой в ряде случаев положительной динамики цен заключается в повышении степени готовности
самих объектов. Скорее всего, в дальнейшем рост цен будет нулевым или на уровне инфляции».
Источник: Прямые инвестиции
