Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, рассказала о тенденциях на рынке высокобюджетного жилья Москвы, инвестиционной привлекательности такой недвижимости, новых проектах, а также о ценах – кто перешел на рубли, а кто все еще продает квартиры в долларах.
Как бы вы на сегодняшний день охарактеризовали первичный рынок дорогого жилья в Москве? Как он изменился по сравнению с предыдущим годом?
Баланс первичного рынка высокобюджетного жилья Москвы в настоящее время смещен в сторону покупателя. В связи с этим конкуренция среди девелоперов усилилась. В то же время, наблюдается интересная ситуация. Если мы возьмем конкретный элитный проект и будем тщательно его сравнивать с другими проектами, то выяснится, что прямых конкурентов у него не так уж и много. Если совпадает локация, может не совпасть бюджет, либо схожие по бюджету и концепции проекты находятся в сильно отличающихся друг от друга районах. Соответственно, покупатель выберет более предпочтительный для него район по субъективным критериям.

При этом интересно, что средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов по итогам 1 квартала 2016 года даже немного превысила средневзвешенную цену 1 кв. м квартир: 926,9 тыс. руб. за 1 кв. м апартаментов и 916,5 тыс. руб. за 1 кв. м квартир (долларовые цены – $13 450 за 1 кв. м и $13 430 за 1 кв. м соответственно). Это свидетельствует о полной трансформации рынка за последние несколько лет. Например, в конце 2012-начале 2013 года средняя цена 1 кв. м апартаментов была ниже средней цены 1 кв. м квартир на 18%.

В бизнес-классе наблюдается аналогичная ситуация, при этом средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов – 254,5 тыс. руб., квартир – 228,2 тыс. руб. Отчасти это объясняется присутствием в сегменте бизнес-класса таких качественных дорогостоящих проектов с апартаментами, как, например, «ВТБ Арена Парк» в САО, «Гороховский, 12», Tribeca Apartments в ЦАО и других.

Ценообразование. Встречаются ли сегодня еще цены на новостройки в элит- и бизнес-классе в долларах? Или уже все окончательно перешли в рубли?
В элитном сегменте 79% лотов на первичном рынке номинируется в рублях и только 21% – в долларах по курсу ЦБ. В долларах, преимущественно, номинируют цены сданные объекты, в которых в продаже осталось небольшое количество лотов. В премиальном сегменте почти все объекты номинированы в рублях, за исключением комплекса Snegiri Eco на Минской улице, апартаментов Tweed Park в районе Покровское-Стрешнево и жилого дома в Печатниковом переулке, 3. В бизнес-классе абсолютно все объекты на первичном рынке номинированы в рублях.

Проекты. Элитный рынок Москвы. Какие новостройки сегодня интересны покупателям? Почему?
Достаточно высоким спросом в настоящее время пользуются элитные и премиальные новостройки на высоких стадиях готовности либо проекты реконструкции. Иными словами, даже несмотря на то, что большинство элитных проектов строится не на средства дольщиков, а имеет выделенную надежным банком кредитную линию и точно будет завершено, покупателю стало сложно принимать решение о вложении своих средств в проект на начальных этапах строительства. 

Бизнес-класс. А что востребовано в этом сегменте? Почему?
В сегменте бизнес-класса, в отличие от элитного сегмента, в большей степени востребованы проекты и на начальных, и средних стадиях готовности. Этот сегмент более чувствителен к цене, зависим от ипотечных программ, и существенный объем лотов в жилых комплексах все же реализуется на этапе активного строительства.

Апартаменты. Есть мнение, что в этом году будут развиваться только дорогие проекты апартаментов в ЦАО. Более дешевые проекты апартаментов уступят в популярности классическим квартирам. Вы согласны?
По состоянию рынка на сегодняшний день, а также с учетом заявленных проектов, мы не можем согласиться с этим утверждением. Кроме того, на рынке уже существует практика перевода девелоперами апартаментов в квартиры: такие комплексы, как «Лица» (Capital Group), «Резиденция Монэ» («ПАНАВТО»).

Эксперт компании «Savills Россия» рассказал в своей колонке для нашего портала не так давно, что они не ожидают выхода крупных проектов в этом году на первичном рынке жилья. Вы согласны с этим?
В элитном сегменте одновременно несколько знаковых проектов заявлено к реализации или уже строится в районах Якиманка и Замоскворечье. Продолжат выходить новые проекты и в Хамовниках, где сейчас уже сконцентрировано порядка 30% от общего объема предложения на первичном рынке.

Что сегодня делает элитную новостройку заметной и интересной для покупателя? Инновации, система «Умный дом», дорогие отделочные материалы?
Пожалуй, наиболее заметной тенденцией последних 1,5-2 лет стало привлечение к участию в проекте известных российских и зарубежных архитекторов и архитектурных бюро. Причем данная тенденция характерна не только для высокобюджетных проектов, но распространяется уже и на проекты комфорт-класса. Что касается предпочтений покупателей, то мы отмечаем их интерес к проектам «комплексной» застройки, насколько возможно применить этот термин к элитному жилью. Покупателю важно наличие в проекте собственной территории с зеленой зоной, площадками для отдыха и прогулок с детьми, а это можно обеспечить только в масштабных проектах, таких, как «Садовые Кварталы», RedSide, I’M и других. При этом большинство элитных объектов, вышедших на рынок в 2015 году, относится, напротив, к клубному формату с небольшим количеством лотов.

Понятно, что 2016 год будет сложным и для экономики РФ, и для рынка новостроек Москвы. Каким вам видится прогноз развития рынка дорогого жилья?
Поскольку мы видим, что новые проекты продолжат выходить на рынок, несмотря на сложные экономические условия, следовательно, говорить о снижении объема предложения в элитном сегменте пока не приходится. При этом предпосылок к существенному росту спроса и всплеску покупательской активности на рынке высокобюджетного жилья мы не наблюдаем. Спрос будет сохраняться, вероятнее всего, на прежнем уровне. Следовательно, конкуренция между девелоперами ужесточится, они вынуждены будут применять различные маркетинговые ходы, проводить акции и как-то стимулировать спрос на свои объекты. Для покупателя, безусловно, такая ситуация благоприятна. В то же время не стоит ожидать существенных скидок от заявленной цены. Девелоперы более тщательно стали подходить к ценообразованию своих объектов, и новые проекты, в основном, отвечают рыночным требованиям. Кроме того, по некоторым проектам мы отмечаем, что цена не изменяется даже на стадию готовности, не говоря уже о каком-то «инвестиционном» росте, как это было в лучшие времена. Поэтому в целом, что касается общих рыночных показателей, мы не прогнозируем роста средневзвешенной цены 1 кв. м.

По нашим оценкам, качество предложения будет меняться. Новые премиальные проекты выходят с готовой отделкой, а иногда даже и меблировкой. Покупатель уже не всегда готов платить за «бетонную коробку», особенно если проект не отличается премиальной локацией. Мы считаем, что новые проекты будут выходить если не с чистовой отделкой, то, по крайней мере, с отделкой, подготовленной к чистовой, это постепенно может стать тенденцией.

Пару слов о валютных ралли. Люди с валютными накоплениями уже выходят из валюты в сторону покупки новых квартир или еще ждут нового витка роста курса доллара и евро?
Начиная приблизительно с середины февраля курс доллара по отношению к рублю показывает тенденцию к снижению, с некоторыми колебаниями в определенные дни. В марте и первые дни апреля мы можем констатировать высокую покупательскую активность на элитном рынке, из чего можно сделать вывод, что, вероятно, покупатели уже готовы «выйти» из своих сбережений.

Как много времени вообще сегодня принимает решение покупатель элитной квартиры в новостройке?
Что касается прошедшего 1 квартала 2016 года, то мы можем сказать, что в январе-феврале большинство покупателей просматривало множество предложений и только в марте выходило на сделки.

Какова инвестиционная привлекательность высокобюджетных проектов?
На текущий момент максимально с момента старта продаж и до завершения строительства и ввода в эксплуатацию начальная цена продажи 1 кв. м может увеличиться на 30%. При этом необходимо принять во внимание изменение стоимости денег во времени, инфляцию, в результате чего инвестор сможет заработать, по нашим оценкам, не более 10-15%.

Кроме того, все зависит от политики конкретного девелопера. На текущий момент есть примеры, когда девелоперы элитных объектов, вышедших в реализацию в 2014-2015 году, не пересматривают прайсовые цены с момента начала продаж.  Более стабильный и планомерный рост цен показывают объекты бизнес- и премиум-класса, в элитном сегменте необходимо выбирать проекты наиболее сильных игроков, лидеров этого рынка.