На протяжении последних лет о рынке загородной недвижимости Подмосковья предпочитали не говорить ничего. Несколько лет застоя, и с середины прошлого года ситуация ухудшилась. Но уже с января эксперты заметили признаки оживления. Москвичам вновь понадобились дачи.
Рынок классических загородных домов Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI, называет одним из самых чувствительных: «С началом кризиса спрос на коттеджи и таунхаусы сокращается быстрее, чем на квартиры, а восстанавливается дольше». Пострадал и премиальный сегмент, традиционно считающийся более устойчивым. Спрос за прошлый год упал почти на 36%, в 60% элитных поселков за последний квартал 2015 г. не было реализовано ни одного дома, говорит Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate. По наблюдениям Власова, даже в наиболее успешных проектах получалось продать лишь один-два домовладения в месяц. «Часто сделки срывались буквально в последний момент, – рассказывает Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty. – Просто накануне подписания договора вечером покупатели звонили и отказывались». Люди проявляют больше склонности к сбережению капитала в «трехлитровых банках», нежели в квадратных метрах, ликвидность которых сомнительна в нынешней экономической ситуации, объясняет Валерий Мищенко, председатель совета директоров ГК Kaskad Family.

Всего за 2015 г. продано около 500 домов дороже 15 млн руб. на сумму 45,5 млрд руб., оценивают в Penny Lane Realty. Нина Резниченко, руководитель департамента из Savills, прогнозирует: в 2016 г. интерес покупателей будет сосредоточен всего в пяти-шести поселках, на объектах по 50–60 млн руб. Всего по состоянию на конец 2015 г. в предложении на рынке дорогой загородной недвижимости было почти 900 лотов (коттеджи, таунхаусы, участки), – говорит она.

Раннее пробуждение
Интерес к домам и участкам стал расти в январе 2016 г., что для многих игроков стало неожиданностью, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Илья Терентьев, гендиректор группы «Земер», в числе возможных причин назвал сокращение выездного туризма: дачу в Подмосковье, особенно возле воды, можно рассматривать как альтернативу ставшему так или иначе недоступным зарубежному курорту. Скорее всего, состоятельные клиенты в преддверии сезона ищут подходящие загородные дома или участки для их строительства в Подмосковье, считает он. По данным Tweed, в первые месяцы 2016 г. дома приобретало 38% покупателей элитной недвижимости (год назад 80%), таунхаусы – 12% (год назад – 20%), а 50% покупателей сделали свой выбор в пользу участков без подряда (УБП).

С начала 2016 г. количество звонков по качественным загородным проектам УБП с готовыми коммуникациями, дорогами и проч. увеличилось в два-три раза, отмечает Терентьев, особенно в местах у «большой воды». Например, слабый в 2015 г. интерес покупателей к поселку «Рузская усадьба» на берегу Рузского водохранилища (120 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, от 3 млн до 10 млн руб. за участки 25–70 соток) за первые пару месяцев текущего года сменился на интерес весьма активный, если судить по количеству звонков – их было больше, чем за весь прошлый год. Высокий уровень спроса заметили в поселке «Пушкино запад» возле Учинского водохранилища, в 20 км от МКАД по ярославскому направлению. Двенадцать соток там стоят от 5 млн руб. (УБП, но с подведенными центральными коммуникациями). Под данным Welhome, в январе 2016 г. сделок было в два раза больше, чем в конце 2015 г., звонков – почти на 30% больше.

За первые два месяца этого года в Московской области, по данным Росреестра, зарегистрировано 2404 договора купли-продажи земельных участков: 1921 участок – это земли сельхозназначения, 425 – земли населенных пунктов. В прошлом году за аналогичный период зарегистрировали 1378 сделок с участками сельхозназначения и 1461 – с землями населенных пунктов. Участков под дачи купили на 30% больше, а покупок земли под дома для постоянного проживания стало почти в три раза меньше, подсчитывает Элеонора Шалбарова, гендиректор «Мобил строй XXI».

Есть спрос на землю и со стороны юридических лиц. У компании «Большая земля» с начала 2016 г. прошло 12 крупных сделок по продаже участков под коттеджную и малоэтажную застройку. Начали розничную продажу в проектах «Острова Селигера» на острове Хачин (Осташковский р-н Тверской обл.) и на Вазузском водохранилище (новорижское направление), сообщил Денис Бучельников, гендиректор «Большой земли». С его слов, в проектах завершается подведение коммуникаций. Курс на импортозамещение в сфере туризма и отдыха может сыграть на руку ранее не слишком популярным многочисленным проектам «дальних дач».

Ничего лишнего
По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, в кризис борьба за покупателя обостряется и объекты, обещающие богатые возможности для проведения досуга, могут стать конкурентным преимуществом – но они же делают проект более дорогим как для девелопера, так и для конечного покупателя. Что сейчас недопустимо. В итоге затраты на инфраструктуру значительно сокращаются, чтобы стоимость конечного продукта была конкурентоспособной, отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood: «Строительство яхт-клубов, полноценных гольф-полей, спортивных центров в новых поселках экономически нецелесообразно». Хотя, например, по оценкам экспертов, 1 кв. м жилья в проекте у воды и «с мариной» дороже на 20–30%, чем без нее, и дома с видом на поле для гольфа можно продавать на 30% дороже. Но само поле обойдется в десятки миллионов евро, а людей, заинтересованных именно в такой опции, не более 2–3%. И гольф, и дорогие яхты интересны состоятельным клиентам, но далеко не всем, привлечь среднестатистического покупателя наличием яхтенной инфраструктуры вряд ли возможно, констатирует Румянцева.

Гололобов считает, что подобная роскошь в большей степени была свойственна проектам, которые выходили на рынок до кризиса 2009 г. После застройщики стали делать упор на самый необходимый набор: детский сад / школа, кафе или ресторан, магазин, небольшие спортивные объекты, химчистки и т. п. В новых проектах Villagio Estate инфраструктура именно такая: в «Ренессанс парке» появится ресторан, спортивные и игровые площадки, в Futuro Park – начальная школа, детский сад, спа-комплекс, медицинский центр, многоуровневый паркинг. Тот же подход у RDI. Большой объем рекреационной инфраструктуры, особенно рассчитанной исключительно на жителей поселка, может достаточно сильно повлиять на стоимость эксплуатации, напоминает Власов. А в последнее время это волнует потенциальных покупателей далеко не в последнюю очередь.

В то же время соседство поселка с тем или иным крупным инфраструктурным объектом только на пользу, говорят эксперты, и в этом смысле построенные в сытые времена гольф-поля, горнолыжные курорты или «марины» могут послужить «конкурентным преимуществом» для новых, более аскетичных проектов. Тем более что некоторые ранее закрытые поселковые клубы в кризис становятся более доступными, рассказывают в компании «Процион» (построили уже несколько гольф-полей в Подмосковье). Сейчас компания выводит на рынок курортный комплекс Links National Golf Club в Дмитровском районе Подмосковья (60 км от МКАД по Рогачевскому шоссе, более 500 га территории) с академией гольфа, который начинали в 2007 г. Уже готовы 18-луночное поле и клубный дом, строится поселок «Вилла линкс» класса «выше среднего, но сравнительно недорогой», как охарактеризовал его Олег Кустиков, председатель совета директоров «Проциона»: около 15 млн руб. за дачу в современном стиле. Членство в гольф-клубе стоит 75 000 руб., это сравнительно немного, поскольку в компании хотят сделать этот вид спорта более популярным. Но реально окупить затраты можно только за счет продажи недвижимости, говорят эксперты. Ранее инвестиции в создание гольф-поля в «Проционе» оценивали в $10–25 млн, затраты на обслуживание – в 30–40 млн руб. ежегодно.

Создать в поселке среду для общения, активного отдыха, объединить людей по интересам по-прежнему крайне важно, уверен Кустиков. Иначе трудно найти тех, кто готов купить «не предмет первой необходимости» – дачу.

Тотальная оптимизация
Выжить девелоперам помогает также оптимизация продукта. Популярна схема, когда сокращается количество домов в пользу УБП, приводят пример в Tweed. Но иногда положительный эффект дают обратные действия. Шибаев рассказал, что в Rubleff Village (23-й км Рублево-Успенского шоссе) девелопер начал проект в формате УБП, однако затем застроил участки коттеджами и повторно открыл продажи. По данным Welhome, в поселке «Покровское-Рубцово» часть лотов была снята с продажи, в прайс-листе остались только участки с готовыми домами.

Также все чаще застройщики выводят проекты с небольшими домами, уменьшая сумму сделки. Впрочем, Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» «Инком-недвижимости», считает, что возможность радикально сокращать площади объектов для поддержания динамики продаж практически исчерпана: «Дальнейшее продвижение поселков будет осуществляться за счет более грамотной концепции развития территории».

Единственная возможность продать землю или дом в условиях нынешнего рынка – снизить цены либо перевести их в рубли по курсу 35 руб. за доллар, категорична Панова из Vesco Realty. По данным Welhome, в поселке класса de luxe «Park Ville Жуковка» за 2015 г. долларовые цены упали в среднем на 30%, в клубном поселке «Шато Соверен» (18 км по Новой Риге) – на 34%, в «Успенском лесу» (26 км по Рублево-Успенскому шоссе) – на 48%, в «Раздорах-2» (4 км по Рублевке) – на 31%. В поселке «Резиденции Рублево» (1 км по Новорижскому шоссе), где к продаже предлагаются полностью построенные таунхаусы и дуплексы, в январе 2016 г. были снижены цены в среднем на 13%.

Ольга Бахметьева из Tweed уточняет, что размер дисконта всегда индивидуален: иногда два клиента могут купить в тот же месяц сопоставимые по качеству объекты по абсолютно разным ценам. Качественные проекты даже в кризис не сильно дешевеют (скидка не больше 10%), а слишком низкая цена не убеждает клиентов, особенно если схема покупки вызывает сомнения. «Скидки при отсутствии должного набора инфраструктурных опций ситуацию не исправят», – уверен Архипов.