В этой пьесе всегда четыре главных действующих лица: банк, девелопер, риелтор и покупатель. По всем правилам хорошей драматургии связи героев ослабевают, иногда рвутся, иногда возникают неожиданные союзы. Охлаждение сменяется доверительными диалогами и приходит понимание того, что необходимо сделать, чтобы общее пространство стало гармоничным. Несмотря на переменчивость московской июньской погоды, рынок элитной недвижимости сейчас не подвержен дестабилизации. Долгожданное потепление наступило и в банковской инвестиционной деятельности, и в сотрудничестве риелторов и девелоперов.
ДИАЛОГ ПЕРВЫЙ.
Банки постепенно преодолевают недоверие к рынку не¬движимости, которое с началом кризи¬са заставило их повернуться спиной к девелоперам и застройщикам, однако процесс идет крайне медленно, считает Светлана Панфилова, генеральный ди¬ректор компании «Панфилова Риэлти». «Если о реструктуризации кредитов и возобновлении финансирования объектов на высокой стадии готовности еще можно говорить, то кредитование новых проектов идет с большим скрипом, — отмечает эксперт. - Банки требуют гарантий, основанных на реальных расчетах, но в сфере жилищного строительства, в отличие от сегмента коммерческой недвижимости, подобные гарантии давать очень трудно».В нынешних посткризисных условиях для потенциального инвестора первостепенное значение имеет не столько сегмент, сколько качество и перспективность проекта, считает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME. Во внимание принимаются надежность застройщика, наличие полного комплекта документов, прозрачность схемы реализации и — если строительство уже ведется - соблюдение графика работ. «Данные условия обеспечивают максимальные гарантии для инвестора, - уточняет эксперт, -следовательно, финансовая поддержка такого проекта будет интересна банку даже в том случае, если значительного роста цен на рынке в ближайшей перспективе не произойдет».
Говоря о привлекательности объекта с точки зрения банковского инвестирования в сегменте элитной недвижимости, Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», отмечает первостепенное значение детальных характеристик объекта. По мнению эксперта, всего один недостаток (например, неоднородное но социальному составу окружение) может сделать объект абсолютно не ликвидным.
Безусловно, девелоперы заинтересованы в создании определенного социального окружения жильцов, к примеру, того же клубного дома. Поэтому застройщики элитной городской недвижимости класса de luxe или premium часто оказываются заложниками ситуации при активном участии банковских структур. «Показательно, что на первоначальном этапе застройки, на стадии котлована, банковские структуры стараются выкупить квадратные метры с целью перепродажи в будущем по более высоким ценам», - поясняет Елена Цепляева, ведущий специалист отдела продаж городской элитной недвижимости агентства недвижимости «Славянский Двор», - такая политика не всегда удобна и выгодна девелоперам и риелторам.
По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, наименее рискованными в группе высокого риска являются городские проекты эконом-класса: требований здесь меньше, разброс цен ниже, а значит, и ошибиться сложнее. Дальше следуют элитные объекты, как городские, так и загородные, потом бизнес-класс.
Анастасия Могилатова также считает наиболее интересными для инвестиций со стороны банков объекты эконом- и бизнес-классов — острый дефицит элитных предложений на рынке дорогого жилья делает этот сегмент крайне перспективным и интересным для финансирования.
Благодаря произошедшему «переделу собственности» в период кризиса, крупные банковские структуры выходят на рынок жилой недвижимости как самостоятельные игроки, отмечает Милена Морозова, заместитель генерального директора компании «Санта Риал Эстейт». Созданные при банках управляющие компании ведут активную деятельность по продвижению своих проектов. В качестве примера эксперт приводит управляющую компанию «Уникор» ОАО «Банк Российский кредит», реализующую известный всем проект премиум-класса «Садовые кварталы».
Институциональные инвесторы - банки или фонды - всегда ищут источники более высоких доходов. И если в сегменте городской недвижимости оценить ликвидность будущего проекта проще, особенно если это объект относится к классу элитной, то загородная недвижимость подразумевает более высокие риски.
По мнению Константина Ковалева, можно сильно ошибиться с оценкой проекта эконом-класса загородом: «Данный сегмент, безусловно, будет продолжать активно развиваться, но потенциальное предложение здесь очень высоко. Особенно это касается участков без подряда, где стоимость входа для многих была близка к нулю».
Реальный интерес для банков представляют только небольшие по объемам вложений (и при этом, так называемые, «стопроцентные») объекты загорода, уверена Светлана Панфилова: «В быстрой реализации и серьезной востребованности таких проектов не возникает никаких сомнений».
Некоторое закономерное отставание рынка загородной недвижимости от жилой обуславливает, по мнению Милены Морозовой, более низкий интерес банков к участию в проектах коттеджной застройки: «Сегодня банки предпочитают не начинать новые проекты, «заморозить» имеющиеся земельные активы, либо продавать выкупленные земельные участки без подряда».
По-прежнему наиболее спорным для банков остается сегмент бизнес-класса. Городская недвижимость продолжает оставаться приоритетной. Чем привлекательна она для банков?
Екатерина Гарсиа, руководитель департамента городской недвижимости компании «Альянс Риэлти» ссылается на мнение клиента их компании -председателя правления ЗАО «СтарБанк» Б.Л. Шульмана: «Недвижимость эконом-класса привлекательна большим объемом и короткими сроками строительства, элитная - высокой стоимостью реализации квартир».
ДИАЛОГ ВТОРОЙ.
Новое пространство и новые правила рынка заставляют девело-перов подходить к разработке проектов с большей детализацией. Консалтинг со стороны риелтора помогает составить более четкую картину потребительского спроса. Вне зависимости от сегмента и класса рынок стал более сложным. Те ошибки, которые раньше «покрывались» непрерывным ростом цен, сегодня могут свести на нет экономическую целесообразность проекта, считает Константин Ковалев. Обоюдную выгоду этого диалога отмечают все эксперты. Тем более что практика консалтинга, существовавшая в докризисный период, несколько трансформировалась.«Сегодня, когда во главе любого проекта, как правило, стоит экономика, девелоперы вынуждены работать без права на ошибку, - комментирует Светлана Панфилова. - Грамотные риелторы, имеющие точное понимание нынешних клиентских требований и предпочтений, могли бы уберечь девелоперов от подобных ошибок». По мнению эксперта, тесное сотрудничество девелоперских и риелторских компаний не имело масштабного характера.
Наталья Кац считает, что никаких особенных изменений в области консалтинга не произошло: «Есть некоторое количество авторитетных риелторских компаний, которые прекрасно знают рынок, и девелоперы по-прежнему плотно работают с ними».
Сотрудничество с девелоперскими компаниями, по мнению Екатерины Гарсиа, стало более компактным и поэтапным: «Раньше риелторские компании привлекались на весь проект - от начала разработки маркетинговой концепции до стадии его реализации. Сейчас консультантов привлекают по определенным пунктам узкого круга вопросов».
Константин Ковалев среди консалтинговых работ выделяет подготовку бизнес-планов и инвестмеморандумов, актуальность которых продиктована постепенным возрождением финансирования проектов. По наблюдениям эксперта, собственники готовых проектов, ранее принимавшие решения самостоятельно, стали часто об-ращаться к консультанту за советами относительно позиционирования, стратегии продаж, ценообразования.
Консалтинг в вопросах продвижения элитного проекта и при разработке маркетинговой концепции можно считать новой тенденцией, подтверждает Анастасия Могилатова. Причины подобных изменений, по мнению Анастасии, кроются в уходе с рынка небольших девелоперских компаний-новичков (которых было достаточно много несколько лет назад). В настоящее время таких девелоперов почти не осталось. «Сегодняшние участники рынка - это в основном крупные застройщики, которые достаточно компетентны в вопросах разработки проекта, но могут не учесть всех возможностей его продвижения, которых с каждым годом становится все больше и больше», — заключает эксперт.
Милена Морозова обращает внимание еще на один важный аспект консалтинга: риелторы обладают не только собственным практическим опытом реализации проектов. Благодаря работе с различными девелоперами и застройщиками большинство риелторов знакомо с практикой их ошибок и достижений.
в качестве краткого резюме можно привести мнение Елены Цепляевой: «Выгода для риелторов заключается в получении дополнительного преимущества в работе с клиентами и возможном объеме сделок. Для девелоперов - шанс скорейшей реализации собственного объекта». Насколько успешны действия всех сторон — читайте далее в авторских колонках наших экспертов.
АНАСТАСИЯ МОГИЛАТОВА генеральный директор компании WELHOME
ДИНАМИКА ПРОДАЖ. Городская недвижимость выходит из кризиса более быстрыми темпами, чем загородная, но тенденции этих сегментов очень схожи. В сегменте городской элитной недвижимости сохраняется стабильный рост продаж, начавшийся в начале года. Весной увеличилась доля клиентов, желающих купить квартиры стоимостью более 2 млн долларов, в то время как в начале года основной интерес приходился на объекты до 2 млн. Квартиры приобретаются уже не только для личных нужд (как в прошлом году), но и с целью инвестиций. На рынке загородной элитной недвижимости оживление спроса пришлось на март-апрель этого года: покупателей в первую очередь интересуют дома в диапазоне от 1,5 до 4 млн долларов.
ПРОГНОЗ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ. Во втором полугодии кардинального изменения цен не ожидается. Собственники продолжат постепенно повышать стоимость квартир и загородных домов в пределах 10%.
В ближайшем будущем вырастут цены на ликвидные качественные объекты высокой степени готовности - особенно это касается загородного элитного жилья, поскольку цены во многих элитных поселках еще не пересматривались. Стоимость некоторых домов практически не менялась с кризисных времен, за исключением торга. Некоторое снижение цен возможно на участки без подряда за счет большого объема предложений в этом секторе.
ГЕОГРАФИЯ ЭЛИТНЫХ РАЙОНОВ. За последние годы география элитного московского жилья значительно расширилась. Помимо традиционных центральных районов дорогие дома стали появляться на западе и юго-западе столицы, активно застраивался район Красной Пресни. Предложений на элитном рынке в последнее время выходит настолько мало, что экспансия элитных строек просто бессмысленна: площадок под застройку в уже зарекомендовавших себя респектабельных районах еще довольно много.
Источник: Салонъ недвижимости
