Ни для кого не секрет, что структура рынка недвижимости сильно изменилась под влиянием глобального экономического кризиса. Более того, он затронул все отрасли экономики, в результате чего изменилась сама специфика спроса и предложения как в сегменте покупки, так и в сегменте аренды элитных квартир. Эта тенденция особенно актуальна для иностранцев, желающих снять жилье в Москве.
РЫНОК ОЖИВАЕТ.
«Экономическая нестабильность в предыдущий год способствовала изменению портрета иностранного арендатора элитных квартир. Сегодня доля специалистов из-за границы, работающих в российских и интернациональных компаниях, составляет 1/3 часть от общего числа арендаторов. И если в докризисный период среди экспатов мы привыкли видеть в основном граждан США и Англии, то сегодня наблюдается изменение ситуации. Доля специалистов из этих стран ранее превышала 63%, сегодня она снизилась на 17%. Зато на смену пришли граждане Германии и Франции, которые составляют более 49% от общего числа иностранцев», -рассказал Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела элитных квартир PENNY LANE REALTY: стоит отметить, что с началом кризиса спрос на аренду со стороны иностранцев заметно снизился, ведь многие из них вынуждены были вернуться на родину в силу нестабильного положения в экономике, а иногда и отсутствия спроса на труд экспатов в России. Однако сейчас можно с уверенностью говорить, что ситуация в корне изменилась и крупным компаниям вновь требуются зарубежные специалисты. Да и перспективы ведения иностранцами собственного бизнеса в России стали куда более привлекательными. В результате спрос на аренду элитного жилья снова вырос, при этом он стал более структурированным и разумным с точки зрения соотношения цены и качества предложения.ВЫБОР В ПОЛЬЗУ КОМФОРТА.
Подавляющее большинство иностранцев предпочитает жить ближе к природе, загородом. Однако привычный для экспатов уклад зачастую осложняется напряженной транспортной ситуацией в столице, поэтому им приходится делать выбор в пользу городских квартир. «Самое важное — расположение. В зависимости от состава семьи и образа жизни иностранцы выбирают места для проживания, которые позволят как можно меньше времени проводить в пробках. Жить рядом с офисом или со школой детей наиболее популярно. Это часто создает сложности: большинство офисов иностранных компаний находятся в центре, а, например, Англо-Американская школа - на Волоколамском шоссе. Поэтому или дети, или родители должны ездить. Часто родителям приходится «жертвовать собой» ради удобства детей и собственного спокойствия», - рассказывает Анна Левитова, управляющий партнер Evans Property Services: арендаторы отдают предпочтение районам с развитой инфраструктурой. Немаловажным фактором при выборе жилья является также безопасность и комфортабельность самого дома и дизайн квартиры. Если до кризиса иностранцы селились исключительно в центре или загородом, то сейчас немалая часть экспатов присматривают жилье вблизи Третьего транспортного кольца, поскольку здесь появилось немало интересных объектов высокого уровня. Однако «центр столицы по-прежнему наиболее популярен. Есть и национальные особенности. Французский лицей находится на Чистых прудах - там предпочитают жить французские семьи», - отмечает Анна Левитова. Общемировая практика показывает, что арендаторы элитного жилья крайне щепетильны в вопросах подбора недвижимости. Переизбытка по-настоящему качественных предложений на рынке не наблюдается, поэтому спрос на элитное жилье стабильно превышает предложение. «Достаточно много собственников от-дают предпочтение иностранцам, считая, что сдавать квартиру сотрудникам крупных международных компаний надежней», - рассказала Екатерина Башилова, руководитель департамента краткосрочной аренды компании Four Squares. Действительно, наши соотечественники предпочитают сдавать жилье иностранцам, поскольку арендные ставки зачастую оплачивает компания. Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела элитных квартир Penny Lane Realty: для Москвы с ее пробками временные затраты практически сводят на нет разумное желание многих иностранцев жить ближе к природе. Исключение составляют достаточно редкие случаи близости работы и школы к загородным объектам. Многие французские специалисты предпочитают снимать квартиры в районе Чистых прудов, на это решение влияет расположенная неподалеку французская школа. По той же причине неизменной популярностью среди семей англичан, американцев и канадцев пользуется район Покровское-Глебово, несмотря на его удаленность от центра, - там находится англо-американская школа. Граждане Германии, как показала практика, выбирают место для жительства рядом с офисами, которые чаще всего располагаются центре города. Обязательные требования экспатов к арендуемым квартирам - удобная планировка, свежий ремонт в квартире, пусть небольшая, но охраняемая придомовая территория, чистый подъезд, желательно с консьержем. Для семейных обязательно наличие нескольких спален. Если в квартире более двух спален или несколько уровней, обязательно должно быть несколько санузлов. Все стальное уже зависит от индивидуальных потребностей. Количество желающих приобрести квартиру в Москве среди иностранных граждан за последние три года не изменилось. По-прежнему 98% покупателей дорогих квартир являются гражданами РФ. Остальные 2% иностранцев - это, как правило, бывшие российские граждане. При выборе квартиры экспаты руководствуются такими критериями, как инфраструктура (школы, детские сады, приближенность к месту работы и др.), население территории, чистый воздух и другие условия, благоприятствующие спокойному и здоровому образу жизни. Для иностранцев престижность места, в отличие от нашего соотечественника, не имеет высокого значения. АННА ЛЕВИТОВА, управляющий партнер Evans Property Services: наши клиенты-иностранцы оказываются в России по работе, поэтому с гражданством этот выбор связан мало. Иностранцы, приезжающие в Москву - это финансисты, работники сферы FMCG, нефтяной и газовой отраслей, журналисты и дипломаты. Размер затрат на аренду зависит от состава семьи, компании-нанимателя и должности сотрудника. Многодетные главы российских представительств иностранных компаний и банков могут тратить на большие красивые квартиры с несколькими спальнями и ванными комнатами по 25 тыс. долларов в месяц, а холостой журналист или рядовой сотрудник - 1,5 тыс. долларов США в месяц. Москва, возможно, - единственный город, где местные арендаторы платят больше иностранцев. Собственники считают, что иностранные арендаторы более надежны, а соотечественники будут плохими жильцами, при первой же возможности купят собственное жилье и съедут. Зачастую эти предрассудки неоправданны, но очень стойки. До 2005-2006 годов на рынке столичного элитного жилья было немало иностранных инвесторов, которые приезжали в Москву и специально вкладывали свои средства в недвижимость. По мере того как московские цены догнали, а потом и перегнали европейские, такие инвесторы потеряли интерес к столице. Сейчас недвижимость здесь покупают только иностранцы, имеющие прочные и долгие связи с Москвой - русских жен или мужей, собственный бизнес или многолетний опыт работы в России. Такие люди покупают в основном квартиры для проживания.ЦЕНА ВОПРОСА.
Что касается арендных ставок, в посткризисный период они заметно снизились. Изменение стоимости вызвано переходом большого количества квартир высокого ценового сегмента в более низкий в силу несоответствия требований, предъявляемых арендаторами к элитному жилью. По мнению Вадима Ламина, «наибольшим спросом среди иностранных граждан в элитном сегменте рынка аренды сегодня пользуются предложения с ежемесячной арендной ставкой от 1,5 тыс. до 5 тыс. долларов. В докризисные годы основной бюджет, выделяемый компаниями для иностранных сотрудников на аренду квартиры, составлял 3-6 тыс. долларов. Это изменение объясняется тем, что многие квартиры опустились по ценовому признаку на более низкий сегмент. То есть элитная квартира с докризисной стоимостью 12 тыс. долларов в месяц теперь предлагается за 8 тыс., а квартиры бизнес-класса, которые в 2007-2008 годах предлагались за 4 тыс., сегодня сдаются менее чем за 2,5 тыс. долларов. Важно отметить, что характеристики квартир при этом не изменились. Значительно сократился объем арендуемых квартир в высоком бюджете - до 12 тыс. долларов в месяц. Если в докризисные годы интерес экспатов к жилью данного ценового сегмента достигал 25%, то сегодня - всего 3%».ЕКАТЕРИНА БАШИЛОВА, руководитель департамента краткосрочной аренды Four Squares: сегодня наблюдается оживление рынка аренды элитной недвижимости, потому что в Россию едет достаточно много иностранцев. Наиболее востребованы компаниями, работающими в нашей стране, граждане Америки, Великобритании, Германии и Франции. Большинство приезжих специалистов предпочитают жить в центральных районах Москвы, арендуя квартиры. Однако нередко иностранцы снимают коттеджи, особенно в случае переезда с большой семьей.
Большое значение для арендаторов имеют уровень ремонта и дизайн жилья, а также инфраструктура района. Для большинства иностранцев, работающих в России, очень важно удобство расположения: многие предпочитают тратить на дорогу до работы не более 30 минут в день. Наибольшим спросом пользуются квартиры в центре. Стабильный спрос на квартиры наблюдается также в районе Тверской, Павелецкой, Кутузовского проспекта, Белорусской. Кроме того, для семейных экспатов часто оказывается важна близость жилья к школе. Например, особенной популярностью у французов, живущих в Москве, пользуется район Чистых Прудов и Замоскворечье. По сравнению с предыдущим годом и докризисным периодом за последнее время наблюдается некий спад интереса к приобретению недвижимости со стороны иностранных граждан, но сохраняется интерес к квартирам, которые в будущем могут приносить доход от аренды. Поскольку арендные ставки в Москве весьма вьюоки, многие считают нужным, живя и работая в столице, купить недвижимость, а не снимать квартиру.
АНАСТАСИЯ МОГИЛАТОВА, генеральный директор компании WELHOME: иностранных граждан в первую очередь интересует аренда, а не покупка жилья в Москве. Причин для этого несколько: во-первых, на Западе принято арендовать жилье. Это связано с высокой интенсивностью миграции кадров, большими затратами на покупку жилья и широким рынком аренды. Во-вторых, покупка качественной квартиры в центральных районах Москвы - дорогое удовольствие, а за аренду, как правило, платит компания, на ко-торую работает экспат. Кроме того, для иностранцев зачастую слишком сложно разобраться в юридической стороне вопроса приобретения жилья в собственность. Это является серьезным препятствием для инвестиций в недвижимость, поскольку схемы покупки квартир на первичном рынке, когда это наиболее интересно с точки зрения вложения денег, часто сложны и непрозрачны для иностранца. Как правило, покупают квартиры и загородные дома те, кто остается жить в России: организовали собственный бизнес, обзавелись семьей. При выборе жилья иностранцы или их представители в первую очередь обращают внимание на расположение дома. Причем они стремятся выбирать квартиру по тем же критериям, какие приняты на Западе, то есть их интересует исторический центр Москвы или благополучные зеленые районы на Западе и Юго-Западе. Интересно, что столь любимая состоятельными жителями столицы Остоженка не так интересна иностранцам, они предпочитают район Арбата, Патриарших Прудов, Тверской, Цветного бульвара - то есть те места, где сохранен исторический облик города, сконцентрированы посольства, иностранные представительства, англоязычные детские учреждения и развита ин-фраструктура.
ДОМ С ИСТОРИЕЙ.
Особняком среди столичной недвижимости стоят собственные резиденции иностранных послов: эти дома расположены в центре и представляют собой архитектурные шедевры минувших веков. Пожалуй, самой знаменитой посольской резиденцией является расположенный в одном из арбатских переулков особняк Второва (так называемый Спасо-Хаус) - резиден-ция посла Соединенных Штатов Америки в Москве. Дом построен в начале XX века в неоклассическом стиле и имеет богатую историю: особняк стал резиденцией посла в 1933 году и успел обрасти множеством таинственных слухов и шпионских историй.В 1935 году зал приемов Спасо-Хауса дополнился концертным залом, и особняк стал одним из самых любимых мест светской публики. «Весенний фестиваль», ко-торый прошел здесь в апреле 1935 года, до сих пор по праву считается самым роскошным и ослепительным приемом, когда-либо проведенным американской дипломатической миссией за рубежом. Именно он стал прообразом знаменитого булгаковского «Весеннего бала полнолуния».
По количеству тайн и легенд со Спасо-Хаусом может соперничать разве что резиденция французского посла - особняк Игумнова на Большой Якиманке. Этот причудливый, похожий на пряничный, мозаичный дом был построен в конце XIX века в стиле эклектики и стал одной из самых знаменитых московских достопримечательностей. Промышленник Игумнов славился тяжелым нравом и богатой фантазией, поэтому в доме происходило немало странных событий. По легенде именно с тех времен в особняке обитает призрак танцовщицы, якобы заживо замурованной купцом в стену. Рассказывают и про зал, пол которого будто бы был выложен золотыми монетами, чтобы поразить гостей размахом и богатством. На монетах, естественно, был профиль императора, и гости невольно топтали его ногами. После этого купец попал в опалу и покинул Москву, а вскоре грянула революция. Символично, что в первые годы Советской власти в доме разместился «Гознак», а впоследствии здесь работал институт, изучавший мозг Владимира Ленина.
Источник: Салонъ недвижимости
