Сегодня Metrinfo.Ru предлагает вашему вниманию обзор пресненской недвижимости.
Прежде всего, нужно вспомнить о том, что здесь сосредоточены важнейшие объекты федерального и общегородского значения – Дом Правительства РФ, международный деловой центр «Москва-Сити», Центр международной торговли, ИТАР-ТАСС, «Экспоцентр», республиканские министерства, офисы ведущих российских и международных компаний, посольства иностранных государств. Эти организации задают Пресненскому очень высокий уровень.
Промышленное прошлое и деловое настоящее
Особенность Пресненского района - высокая концентрация учреждений науки, культуры и образования, множество историко-архитектурных памятников, говорит Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка Knight Frank. В районе сохранились дома, которые «видели» Пушкина, Лермонтова, Чехова, Толстого, Шаляпина, Ермолову, Блока, Маяковского, Есенина, Цветаеву. Здесь расположились МХАТ имени А.М.Горького, академические театры имени Моссовета, Пушкина, Маяковского, театры Сатиры, на «Малой Бронной», «У Никитских ворот», Центральный дом кинематографистов, Центральный дом литераторов, Государственный музей Востока. Также тут находятся известные ВУЗы: Литературный институт, Академия театрального искусства, Московская консерватория, Юридическая академия и другие. А по сложившейся мировой практике близость достопримечательностей и красивые виды на них отражаются в ценах на расположенную вблизи недвижимость.
Впрочем, деловым и культурным центром Москвы Пресня стала не сразу. А свое название местность получила только потому, что по местности протекала речка Пресня - приток Москвы-реки. Исторически территория имела промышленное развитие, производство развивалось здесь и в советские годы. Еще в 1799 г. на Пресне был основан хлопчатобумажный комбинат «Прохоровская мануфактура (знаменитая «Трехгорка») тут размещались сахарорафинадный завод, мебельная фабрика Н.П.Шмита… В наше время вывод производств позволил освободить землю под новое строительство и реализовать масштабные инвестиционные проекты, главный из которых – «Москва-СИТИ».
Как напомнил Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», площадь офисных, торговых и гостиничных помещений в этом проекте составит более 3,5 млн кв. м. Здесь также предусмотрено сооружение торгово-развлекательных объектов, жилья, строятся подземные паркинги и многое другое. Общая стоимость проекта «Москва-Сити» составляет около $10 млрд.
В районе сосредоточено 780 тыс. кв.м. качественной офисной недвижимости - это порядка 20% всего объема офисных площадей ЦАО. Причем доля бизнес-центров класса «А+» и «А» составляет 78% от общего предложения района, рассказывает ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. В основном районе строятся многофункциональные центры общей площадью более 100 тыс. кв.м. Но в кризис активное строительство большинства из комплексов было заморожено. С учетом задержек ввода новых объектов в 2010 г. можно ожидать выход на рынок 2-й фазы МФК «Город Столиц», восточной башни МФК «Федерация», МФК «Mall of Russia», МФК «Евразия» и МФК «Imperia Tower» - всего около 965 тыс. кв.м. коммерческой недвижимости (около 300 тыс. кв.м. офисных и 160 тыс. кв.м. торговых площадей). На 2011-2013 гг. намечен ввод не менее претенциозных и ярких проектов - МФК «Меркурий Сити Тауэр» и МФК «Сити Палас».
Парки, школы, досуговые центры
На территории Пресненского есть все для семейного отдыха – Патриаршие пруды, парк «Красная Пресня», Московский зоопарк, Киноцентр на Красной Пресне, - рассказывает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME. Спортивная инфраструктура представлена фитнес-клубами World Class, L'Orange GYM, Jump и др., а также известными центрами йоги.
В районе работают 9 учреждений здравоохранения, 22 общеобразовательные школы, 35 детских дошкольных учреждений, а также 18 клубов, где работают с детьми и подростками. Относительно небольшое количество продовольственных магазинов - основной минус, характерный для всех районов ЦАО, - говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Однако в районе имеется несколько полноценных супермаркетов, а также известный Тишинский рынок.
Основные магистрали района - ул. Красная Пресня, ул. 1905 года, Звенигородское шоссе, Краснопресненская набережная, Большая Садовая, Садовая-Кудринская, Мантулинская, Большая и Малая Никитские и 2-я Брестская улицы. По мнению Натальи Кац, управляющего директора, агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», район Пресни хорошо обеспечен автомобильными транспортными развязками, здесь находится несколько станций метрополитена. Сейчас заканчивается строительство Краснопресненского проспекта, который связывает напрямую район Пресни и МКАД. Также в планах по реконструкции района строительство крупного многофункционального транспортного центра, который свяжет железнодорожные станции и станции метрополитена, аэропорты, водный транспорт, «Москва Сити».
«Агаларов Хаус», «Панорама» и другие
На Пресне - 165 улиц и почти 900 жилых домов. Структура жилой застройки смешанная: элитные дома и комплексы бизнес-класса соседствуют с ветхим жильем и домами эконом-класса. Новые дома с подземным паркингом составляют примерно 15% от всего объема жилых домов, панельные дома – 20%, дореволюционные дома - 20%, дома ЦК и Совмина 25%, «сталинки» - 13%, говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty).
Практически половина всего рынка недвижимости района – это квартиры в кирпичных строениях с большой кухней, на долю которых приходится порядка 43% предложения. Около 20% - жилье в современных монолитно-кирпичных домах повышенной степени комфортности. Доля кирпичных построек с маленькой кухней – 12%. На долю остальных объектов приходится не более 7% предложения.
По оценке Владислава Луцкова («МИЭЛЬ»), в ценовом рейтинге столичных районов Пресненский занимает 4 место (всего позиций 113) со средневзвешенной ценой 251,8 тыс. руб. за кв. м. С начала года цена предложения в районе выросла на 3,2%, - уточняет эксперт.
Ну, а если мы обратимся к электронному сервису журнала Metrinfo.Ru «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро», то он покажет, что средняя стоимость пресненского жилья без учета «элитки» составляет 182 950 рублей за кв.м. В рейтинге районов за май, составленном аналитическим центром «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» «Пресненский» занимает 12-е место с результатом $5801.
Хотя район считается одним из самых дорогих, в базе предложений риэлторов периодически появляются заманчивые предложения – это квартиры по ценам скорее характерным для спальных районов. Правда, ситуацию осложняет то, что большинство недорогих квартир - участники альтернативных сделок. То есть, квартира будет продана только при условии, когда ее владелец подберет для себя подходящий вариант. Например, по альтернативной схеме продается двухкомнатная квартира общей площадью 68 кв.м в сталинском доме на ул. Мантулинская. Цена предложения – 8,5 млн руб. (124,8 тыс. руб. за 1 кв.м). Другое интересное предложение – это квартира в доме на Шелепихинской набережной с видом на реку. Крохотная трехкомнатная квартира общей площадью 52 кв. м выставлена на продажу за 7,5 млн. руб. (144,3 тыс. руб. за 1 кв.м).
На вторичном рынке элитного жилья Пресненский занимает третье место среди районов ЦАО, - говорит Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка Knight Frank. Самые дорогие объекты расположены в районе Патриарших прудов (Малая Бронная, Козихинский пер., Палашевский пер.) а также в квартале, ограниченном улицами Грузинский вал, Пресненский вал, Красная Пресня, Б. Грузинская (пер. Капранова, Б. Тишинский). В частности, ценовая планка современных домов, возведенных на ул. Зоологическая находится в диапазоне от $8 000 до $22 000 за кв.м, уточняет Юрий Куваев, руководитель департамента городской недвижимости Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость». В числе самых дорогих предложений вторичного рынка района, на текущий период (июнь 2010 г.) по данным Penny Lane Realty, - квартира в ЖК «Агаларов Хаус» на ул. Климашкина общей площадью 147 кв.м. где цена 1 кв. м составила $28 475 и квартира на этой же улице общей площадью 169 кв.м в «ЖК «Панорама», где цена предложения – $16 000 за 1 кв.м.
Самые дорогие новостройки и новые проекты
Первичный рынок района Пресненский – это элитные новостройки и дома бизнес-класса. Наталья Сазонова (Knight Frank) отметила, что район - один из лидеров по количеству возводимых объектов в ЦАО, в этом рейтинге у него второе место после Хамовников.
А по ценам предложения новостроек в мае 2010 года Пресненский вырвался в чемпионы (данные «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»). Средневзвешенная цена на рынке новостроек составила 699,4 тыс. руб. за кв. м. Но цены на новостройки очень различаются. Александр Уточкин, директор по исследованиям компании Chesterton, говорит, что в его компании не рассматривают район, как единое целое, поскольку он включает в себя как собственно Пресню, так и Патриаршие. Патриаршие пруды – самый дорогой элитный район: средние цены в новостройках (Гранатный 6, Гранатный 8) превышают $30 тыс. за кв. м. Новостройки на Тишинке и на Пресне гораздо дешевле – в среднем $10-15 тыс. за кв. м.
По словам Александра Зиминского (Penny Lane Realty), в настоящее время на первичном рынке района представлено всего около125 квартир. Один из самых ярких объектов района - дом по адресу: Гранатный пер., д. 6. Как отметила Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, новый малоквартирный особняк воплотил в себе все самые лучшие идеи и технологии строительства элитного жилья. Для проектирования дома было привлечено известное архитектурное бюро, возглавляемое Сергеем Чобаном. Всего в доме 27 квартир площадью от 148 до 660 кв. м, каждая из которых имеет прекрасные видовые характеристики и ориентирована на три или четыре стороны света. Впервые на рынке предоставлена возможность приобрести квартиру-особняк, занимающую весь этаж. Стоимость квадратного метра доходит до $43 800.
Из новых проектов, Анастасия Могилатова (WELHOME) выделила строящийся жилой комплекс «Трилогия» по адресу: ул. Трехгорный вал, д. 14, стр.1. на 75 квартир. Цена квадратного метра здесь ниже, чем в других объектах и составляет от 245 000 до 448 000 рублей.
Кроме квартир в жилых домах в Пресненском районе можно купить апартаменты в многофункциональных комплексах на территории «Москва-СИТИ». По данным WELHOME, в настоящее время предложения есть в комплексах «Федерация», «Город Столиц» и Imperia Tower. В «Федерации» апартаменты предлагаются в 62-этажной башне «Запад». Видовые квартиры площадью 352 кв.м., выставлены на продажу за $7,04 млн. В Imperia Tower в продаже находятся апартаменты разных площадей от 99 до 230 кв.м., занимающие верхние (43-60) этажи, по цене от $1,04 до $2,76 млн. В комплексе «Город столиц» - апартаменты, площадью от 104 до 220 кв.м. Минимальная стоимость предложения – $972 тыс.
Похоже, что и в будущем Пресненскому району удастся сохранить за собой лидирующее положение по объемам строящегося жилья. Наталья Сазонова (Knight Frank) напомнила о планах городских властей: ожидается снос 24 пятиэтажных домов и реконструкции района Камушки, прилегающем к строящемуся ММДЦ. Но по причине кризиса сроки начала работ изменились и по последним данным они перенесены на 2012-2013 годы. Также анонсированы планы по сносу домов по адресам Пресненский Вал, д. 30, Ходынская ул., д. 12, с. 1, д. 18, с. 1, где также развернутся стройки. Анастасия Могилатова (WELHOME), рассказала, что планируется строительство двух элитных домов по следующим адресам: Климашкина ул., вл.7/11 стр.1 – дом на 32 квартиры и дома на 27 квартир по адресу: Большой Тишинский пер., д.30/44, стр.1. Обе площадки огорожены и ожидают прихода строительной техники. Кроме этого заявлялось строительство жилых комплексов на территории завода «Мосдормаш» (ул. Сергея Макеева), обувной фабрика «Патита» (Шмитовский пр.), Мельничного комбината №4 (Шмитовский пр.), а также двух жилых домов в Новопресненском и Вознесенском переулках, добавляет Оксана Дивеева (Blackwood).
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Конечно, Пресненский район многим москвичам «не по зубам». Особенно, если вести речь о новостройках, а они сплошь – дорогие и амбициозные. Впрочем, если встроиться в «альтерантиву» на вторичном рынке, то удача может и улыбнуться. Ведь обитать в Пресненском районе удобно и здОрово, сколько бы ни критиковали «ужасную» жизнь в центре Москвы.Источник: Интернет-журнал Metrinfo
