Начало делового сезона обмануло ожидания участников рынка новостроек: первый месяц осени не принес ожидаемого подъема продаж в большинстве проектов. Ипотека, основной драйвер продаж в бюджетных ценовых сегментах, так и не вернулась на пиковый весенний уровень, доля инвесторов продолжает стремительно сокращаться, а сроки сдачи объектов в эксплуатацию — отодвигаться, причем иногда весьма существенно.
Упал — поднялся
Сентябрь для большинства московских и подмосковных девелоперов стал месяцем несбывшихся надежд. После августа, когда рубль за месяц подешевел на 17% и обеспокоенные обладатели рублевых вкладов стали хотя бы рассматривать возможность сохранения средств путем покупки объектов жилой недвижимости, случился осенний рост цен на нефть и укрепление национальной валюты, и с инвесторами пришлось попрощаться. "В последнем летнем месяце мы наблюдали рост спроса примерно на 30-40%",— утверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, и добавляет, что в сентябре, напротив, произошло снижение числа покупателей на 5%. Для начала делового сезона, когда потенциальные покупатели возвращаются из отпусков, такая ситуация нетипична, замечает эксперт.

Если сравнивать ситуацию на рынке новостроек с сентябрем прошлого года, то можно заметить, что покупатели стали активнее, но вот договоры купли-продажи квартир заключаются куда реже, чем год назад. Число звонков и показов значительно возросло, а вот объем реальных сделок по сравнению с сентябрем 2014 года сократился примерно на 30%, говорит Елена Гусакова, руководитель подразделения строительной компании "Бетиз и К". "Возросшее количество звонков, не ведущих к заключению договора купли-продажи,— один из ключевых трендов нынешнего рынка",— подтверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. По его данным, в среднем число обращений, необходимых для конвертации в сделку, увеличилось в полтора-два раза.

Отдельные случаи реального роста продаж на общем фоне смотрятся на первый взгляд неожиданно, но легко объясняются ценовой политикой компаний. "В сентябре мы реализовали 8,25 тыс. кв. м жилых площадей, что более чем вдвое превышает как августовские показатели, когда было продано 3,65 тыс. кв. м, так и сентябрь прошлого года — 3,8 тыс. кв. м",— рассказывает Ирина Прачева, заместитель генерального директора "Дон-Строй Инвест". Главной причиной такого успеха стал вывод на рынок в конце августа нового корпуса квартала "Сердце столицы" со стартовыми ценами от 145 тыс. руб. за 1 кв. м.

Другой объект, продемонстрировавший существенный рост продаж,— комплекс апартаментов "Лайнер" от ГК "Интеко". Алексей Болдин, генеральный директор компании "Магистрат", сообщает, что в сентябре в "Лайнере" было продано 68 апартаментов. "Это почти вдвое превышает среднемесячный показатель 2015 года, который равен 36 сделкам, и на 134% больше, чем в сентябре 2014 года, когда было совершено 29 продаж",— уточняет эксперт. Кроме того, в сентябре на объекте заключались и оптовые сделки, причем количество приобретаемых апартаментов доходило до десяти.

Сентябрь, похожий на июнь
Но если объединить все вышесказанное с итогами работы Росреестра, то становится понятно, что одни проекты оттянули на себя спрос с других и в некоторых жилых комплексах продаж, очевидно, не было совсем. Число зарегистрированных договоров долевого участия составило 1460 — это всего на 4% больше, чем в отпускном августе, который традиционно оказался на 14% ниже июля, причем переломить ситуацию не смогли даже вышеупомянутые покупки, сделанные на волне падения рубля.

Вообще, по статистической картине первый месяц осени напоминает июнь, который все участники рынка с нетерпением ждали после богатого на праздники и потому бедного на сделки мая. Тогда вместо ожидаемого роста тоже случился спад: число зарегистрированных договоров долевого участия упало еще на 5% (в мае на 24%), а ипотека продемонстрировала рост на 7%, но так и не смогла приблизиться к весенним показателям. В марте и апреле ипотечных сделок было зарегистрировано 2227 и 2499 соответственно, и это был пиковый уровень за все девять месяцев 2015 года.

Все вместе в очередной раз свидетельствует о снижении платежеспособного спроса, и о нем же говорят показатели всего третьего квартала нынешнего года. По его итогам в Москве было зарегистрировано наименьшее количество переходов прав собственности на недвижимость с момента отмены регистрации договоров купли-продажи жилья в марте 2013 года, подсчитали аналитики "Метриум Групп".

Замыкая круг
По данным "Бон Тон", 50% всех сделок на рынке первичной недвижимости сегодня совершаются на заключительных этапах строительства. И всего лишь 10% — на стадии котлована. В сентябре 2014 года доля тех, кто вкладывался в строительство на начальном этапе, была вдвое больше, замечает Надежда Коркка, генеральный директор компании.

Между тем именно финальная стадия возведения объекта стала вызывать опасения, поскольку сроки сдачи в эксплуатацию отодвигаются и единичными эти случаи назвать уже нельзя. Аналитики компании "Азбука жилья" подсчитали, что за первые три квартала 2015 года девелоперы заявили о сдаче в эксплуатацию 45 корпусов в границах старой Москвы. "Из них только 29% сдано вовремя, а сдача 49% корпусов уже перенесена на срок от одного квартала до одного года,— рассказывает Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента аналитики компании.— При этом ввод 22% корпусов перенесен на срок более года".

Круг замыкается: нет денег у населения — нет и у девелопера. "С учетом того что большая часть застройщиков реализует проекты именно на средства от продажи, снижение спроса самым непосредственным образом влияет на темпы строительства",— говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп".

Игра в рулетку
В таких условиях неудивительно, что доля инвесторов на рынке жилой недвижимости, и без того сократившаяся ввиду потери сегментом высокой ликвидности, продолжает падать. В октябре--декабре 2014 года, по данным "Химки групп", она достигала 25-30%, а сейчас, по разным оценкам, составляет от 3% до 15%. А в элитном сегменте, по мнению Алексея Трещева, директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank, желающие вложить деньги и получить прибыль практически отсутствуют. "Очевидно, что покупать инвестиционный продукт в рамках стагнирующего или падающего рынка — это фактически играть в русскую рулетку",— напоминает эксперт.

Инвестор уходит с рынка недвижимости, говорит Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group. "Пока рентабельность недвижимости будет меньше величины ставки по вкладам государственных банков, инвесторы будут отдавать предпочтение кредитным организациям",— констатирует эксперт.

Снижение инвестиционной активности, равно как и вообще платежеспособного спроса, не в последнюю очередь вызвано также широко обсуждаемыми возможными изменениями в законодательстве. Одной рукой власти заботятся о застройщиках, продлевая льготную ипотеку и увеличивая объем государственного финансирования для нее, другой сужают рамки дозволенного и круг допущенных. Заявления министра строительства и ЖКХ Михаила Меня — сначала о грядущей отмене долевого строительства, а затем об обязательном участии в нем банковских структур — не могли не встревожить потенциальных покупателей. В сентябре очередной сигнал им подал председатель "Москомстройинвеста" Константин Тимофеев, предложивший допускать к привлечению дольщиков только тех застройщиков, у которых достаточно собственных средств для строительства — не менее 500 млн руб. Если эта инициатива будет реализована, то часть девелоперов будет вынуждена покинуть рынок и перспектива достраивания ими уже начатых объектов уходит в туман.

Не то, что год назад
Справедливости ради надо сказать, что в экономклассе, по наблюдениям аналитиков "Метриум Групп", до сих пор имеются объекты на начальной стадии строительства, на которых доля инвестиционных сделок достигает 50%. При этом для частных инвесторов, которые приобретают сразу несколько лотов в проекте "на котловане", максимально важна стартовая цена, замечает Софья Лебедева, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки". Она приводит пример с апартаментами, которые, по ее данным, менее востребованы для инвестирования, нежели квартиры. "Однако в некоторых комплексах инвесторы, в том числе крупные, все же готовы приобретать апартаменты, но только при значительном дисконте — например в 35%,— делится наблюдениями эксперт.— И они получают такие скидки, хотя еще год назад просто не было и речи о дисконте такого размера, особенно в границах старой Москвы".

Поведение и склонности инвесторов за сравнительно короткий срок изменились до неузнаваемости. Не так давно Новая Москва и Подмосковье считались весьма перспективными локациями, в которые стоило вкладываться. Сегодня же частные лица если и рассматривают рынок новостроек для инвестиций, то только в пределах МКАД, считает Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики "РГ-Девелопмент", проанализировавшая структуру продаж и мотивы покупки по новостройкам уровня "комфорт" и "комфорт плюс".

"В этом сегменте рынка частный инвестор располагает предельным бюджетом в 8-8,5 млн руб.",— утверждает эксперт. И все чаще он предпочитает не дробить имеющуюся сумму на две квартиры минимальной площади и бюджета, как это случалось еще полгода-год назад, а выбирает двух-трехкомнатную квартиру. "Логика "однушку будет проще перепродать" больше не работает, ведь предложение таких квартир, купленных два-три года назад, сегодня не встречает платежеспособного спроса",— замечает госпожа Лобанова.

Другим удивляющим опытных участников рынка трендом становится привлечение для инвестиционной покупки ипотечного кредита. "Как ни странно, в наших проектах немного инвесторов, совершающих сделки с единовременной оплатой",— делится наблюдениями Мария Литинецкая. По ее мнению, это отнюдь не стандартная ситуация, ведь ставки по кредиту фактически снижают прибыль инвестора. Впрочем, по данным "Бон Тон", сегодня с учетом субсидирования от девелопера купить квартиру в кредит реально за 5% годовых и не надо вкладывать сразу всю сумму. С другой стороны, повышается надежность вложений: кредитующая организация обычно стремится тщательно проверить риски недостроя.

Пентхаусы ищут хозяев
Стагнация породила еще одно явление на рынке жилья: увеличилась доля нераспроданных квартир в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах. По данным "Метриум Групп", сейчас она составляет 18,8% от всего объема первичного рынка эконом- и комфорт-классов, а в бизнес-классе занимает порядка 14%.

Некоторые проекты продаются годами. Как утверждает Софья Лебедева, в ЖК "Айвазовский", сданном в 2010 году, продается 130 квартир из 590. ЖК "Скай Форт", насчитывающий 2118 квартир, сдан в 2011 году, и до сих пор в продаже находится 207 квартир. В микрорайоне "Загорье", сданном в 2012 году, в продаже сейчас 1585 квартир, а всего их в этом жилом комплексе 4324.

По данным аналитиков Welhome, в элитном сегменте первичные продажи от застройщика до сих пор ведутся более чем в 50% введенных в эксплуатацию жилых комплексов. "В жилом комплексе "Литератор", который сдан около года назад, сегодня в продаже от застройщика осталось 27 из 182 лотов в данном объекте",— замечает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании. По сведениям Павла Трейваса, управляющего партнера Point Estate, в клубном доме Turandot Residences на Арбате, сданном в первом квартале текущего года, не продано более 80% площадей. В МФК "Негоциант" на Якиманке, получившем разрешение на ввод в эксплуатацию в марте прошлого года, не было ни одной продажи, говорит эксперт.

Сложнее всего продать пентхаусы, замечает управляющий партнер "Химки групп" Дмитрий Котровский: они по своим ценовым и потребительским характеристикам относятся к премиальному классу и даже на активном рынке могут экспонироваться еще год-полтора после ввода дома в эксплуатацию, замечает эксперт. А несколько московских пентхаусов искали своих покупателей более пяти лет после завершения строительства. В частности, до сих пор продается самая дорогая квартира в столице — пентхаус The Residence, занимающий верхние этажи "Дома на Мосфильмовской", который был сдан в 2011 году. Площадь лота — 1865 кв. м, цена — 3,2 млрд руб. Найдутся ли на стагнирующем рынке желающие купить такой объект — вопрос спорный. Но вполне возможно, что покупатели из Сирии, которые, по данным управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в последнее время стали появляться на московском рынке, оценят такое приобретение по достоинству.