Чем отличается российский квартирный вопрос от советского? Прежде всего, выбором. Большинство наших соотечественников выбирают между сталинкой, хрущевкой или новостройкой.
Но у некоторых есть возможность выбирать между загородным домом или пентхаусом. Конечно же, подобные дорогие и престижные потребности нужно и можно удовлетворять. Чем и занимаются специальные агентства элитной недвижимости.

Рынок такого уровня жилья в России достаточно развит и разнообразен. Хотя споры о том, что подразумевается под термином «элитная недвижимость», не утихают уже более 10 лет. За это время было разработано множество классификаций, но единого стандарта по-прежнему не существует.

Специалисты компании «Contact Real Estate» делят элитное жилье на две категории – это дома, построенные до 1990 года, и современное элитное жилье.

И советское стало элитным… Именно это произошло с некоторыми домами, построенными до 1990 года. Сегодня они ценятся на уровне вновь возведенных, дорогих жилых комплексов.

В категорию элитной недвижимости, расположенной в центре столицы, входят дореволюционные особняки и жилые дома, построенные в советское время. Период их постройки ограничивается 1990 годом, что является своеобразным историческим рубежом. В этой группе можно выделить три категории объектов, представляющих интерес для покупателей дорогого жилья.

1. Особняки-доходные дома. Дома этой категории построены в период экономического расцвета царской России известными архитекторами в самом центре столицы. Они предназначались для сдачи в наем богатым и состоятельным людям (отсюда и название – доходный дом). Обычно имеют 5-7 этажей. Достоинства старинных особняков: хорошее расположение, большие площади (120-300 м.), пригодные для перепланировки, красивые фасады, просторные вестибюли и лестницы. Недостатки: смешанные перекрытия, старые коммуникации, отсутствие гаражей, центрального кондиционирования и вспомогательных служб.

По словам генерального директора агентства «Contact Real Estate» Дениса Попова, в Москве насчитывается 105 особняков (около 3000 квартир)-доходных домов, построенных в период 1900-1913 гг., представляющих интерес для богатых клиентов: «Такое предложение не редкость на рынке. Сейчас происходит повторная перепродажа подобных квартир теми собственниками, которые расселяли коммунальные квартиры в 90 е. Покупателями являются люди, которые ценят расположение и качество этих домов, а также их архитектурную ценность. Именно к этим домам проявляют интерес иностранцы».

2. Сталинские дома. Лучшие из этих домов хорошо известны и узнаваемы. В, первую очередь, это высотки: Садовая-Кудринская пл., дом 1, Котельническая наб., дом 1/15, Кутузовский пр-т., дом 2 (жилое крыло гостиницы «Украина»), Садовая-Спасская, дом 21 (Красные ворота), а также Дом на Набережной – Серафимовича, дом 2 и Фрунзенская наб., дом 50. Достоинства сталинских домов: историческая ценность, отличное расположение, панорамные виды на центр Москвы, узнаваемая архитектура, высокие потолки от 3,2 м, просторные парадные вестибюли, качественная отделка. Недостатки: старые коммуникации и лифты, неудобные планировки, очень большое количество жильцов в доме, сильное социальное расслоение жителей.

3. Дома ЦК; они построены в более позднее время (1960-1992 гг.) для руководителей ЦК, Совмина, Минобороны. Квартиры для чиновников такого ранга всегда строились в престижных и тихих местах. Обычно это – добротные кирпичные дома, имеющие от 6 до 14 этажей. Достоинства домов ЦК: хорошее расположение, высокие потолки 2,9 и выше, удобные планировки. Площади квартир составляют от 70 до 125 кв. м., кухни – от 12 кв. м. Многие квартиры имеют несколько санузлов, просторные холлы и вспомогательные помещения. Недостатки: отсутствие гаражей и центрального кондиционирования, приточной вентиляции, скучные и однообразные фасады.

В центре города таких домов 88 на 6800 квартир. Существуют еще так называемые «Царские села» около метро Новые Черемушки, Проспект Вернадского и Кунцевская, состоящие из десятка-полутора домов. Предложение таких квартир стабильно высокое при таких же высоких запросах по цене – от 13 000 до 25 000 долларов за квадрат в центре города.

Некоторые специалисты выделяют в отдельную категорию дома «с историей». Сюда относят легендарное жилье (например, ул.Тверская, д.9; дом, выложенный гранитом, который Гитлер привез в 1941 г. под Москву для сооружения памятника фашистским завоевателям; этот дом показывают туристам во время экскурсии по городу), а также дома в историческом центре, в которых жили известные деятели культуры, писатели и художники. Нередко клиенты агентств по продаже элитной недвижимости хотят купить квартиру под инвестиции именно в доме «с историей». Их требования понятны – квартиры в домах, в которых жили всемирно известные люди, особенно востребованы на рынке аренды среди иностранцев в силу их уникальной истории.

Генеральный директор компании «WELHOME» Анастасия Могилатова считает, что цена на квартиры в «домах с историей» определяется скорее уникальностью объекта, чем наличием инфраструктуры, качеством строительных технологий и прочих стандартных характеристик: «Квартир «с историей» на рынке традиционно немного, а на штучные объекты всегда есть свой покупатель. Говорить о каких-либо закономерностях в ценообразовании на подобное жильё практически невозможно, собственники оценивают квартиры на свое усмотрение, учитывая эксклюзивность отделки и исторические корни дома, и готовы долго ждать, когда появится желающий приобрести именно такую квартиру».

Современная элитная недвижимость, в свою очередь, разделяется на классы де люкс, люкс и премиум (или, в другой терминологии, категории А, B и С).

Класс А (люкс). Дома этой категории обладают следующими характеристиками: хорошим местоположением в самых престижных районах. Наличием в районе других домов высокого качества. Равноценным окружением, избранностью жильцов. Кроме названных характеристик, количество квартир в доме не превышает 50. Качественный проект представляется известным архитектурным бюро. Выразительные фасады, презентабельная входная группа и общественные зоны, удобные планировочные решения, высота потолков в квартирах от 3,3 м, большие окна, с деревянными или дерево– алюминиевыми стеклопакетами – все это можно обнаружить в жилье рассматриваемого класса.

Новое строительство. Внешние и внутренние стены – кирпич, каркас – монолит. Дома отличаются высоким качеством строительства. У застройщика надежная и высокая репутация. Приветствуются западные подрядчики. По возможности – благоустроенный внутренний двор и огороженная территория. Обязательно существует подземный гараж из расчета 2-3 машиноместа на квартиру. В доме есть центральное кондиционирование и вентиляция, система климат-контроля с фильтрацией и подготовкой воздуха. Высокий уровень безопасности домов: 24 часовая профессиональная охрана, технические системы безопасности с видеонаблюдением и контролем доступа.

Класс А-. В эту категорию попадают дома, которые по объективным причинам не могут соответствовать сразу по всем перечисленным критериям предыдущего класса. Различие домов класса А и класса А- заключается в выборе материалов для строительства и отделки. Инженерные коммуникации обычно также менее престижных фирм-производителей. В домах большее количество квартир. Машиномест в паркинге 1-2 на квартиру. Чуть более лояльные, по сравнению с классом А, требования по району. Как правило, строительство ведет российский подрядчик.

Класс В. Местоположение в любых престижных районах Москвы. Дома могут быть как вновь построенными, так и реконструированными. Количество квартир может доходить до 500. Подземный гараж – из расчета 1 м/м на квартиру. Потолки могут быть несколько ниже выше названых. Может отсутствовать центральное кондиционирование, но непременно должны быть определены места для размещения индивидуальных воздухозаборников. Уровень безопасности достаточно высокий: круглосуточная охрана, видеодомофоны.

Класс С. Дома этого класса входят в число домов, представляющих определенный интерес для желающих приобрести качественное жилье в столице. Как правило, это многоквартирные монолитные дома с подземными паркингами, построенные по индивидуальным проектам. Жилые дома этой категории могут быть расположены во всех округах Москвы.

Цены в классе А начинаются от 25 000 долларов за квадрат за нижние этажи и не совсем удачные виды и могут достигать 40 000-50 000 $/м без отделки. Четких границ нет, в целом, можно назвать следующие ориентиры: А- – от 15 000 $/м до 30 000 $/м, В – от 10 000 $/м до 15 000 $/м,С – от 6 000 $/м до 10 000 $/м.

Все вышеперечисленное относится к городской недвижимости, но существует еще одна большая категория – предложения по загородной элитной недвижимости. Цены на загородные элитные дома варьируется в диапазоне от 1,5 млн до 10 млн.долларов, средняя цена по рынку составляет 2 млн долларов. Квадратный метр такого дома обходится в 3000 долларов и суммируется со стоимостью земли за сотку.

На загородном элитном рынке на стоимость объекта влияет прозрачность документов и наличие всех коммуникаций, степень готовности, расположение дома, размер участка, его видовые и ландшафтные характеристики, качество и планировка дома, инфраструктура поселка, удаленность от МКАД, экологические характеристики местности.

Подводя итоги, нужно отметить, что спорить о классификации рынка элитной недвижимости можно сколько угодно, но неизменным остается тот факт, что подобное жилье остается недоступным для подавляющего числа россиян. На то оно и для элиты.

Комментирует генеральный директор компании «WELHOME» Анастасия Могилатова:

«Портреты покупателей в городском и загородном сегментах элитной недвижимости несколько отличаются. Покупатели дорогих квартир, как правило, семейные люди в возрасте от 35 лет, занимающиеся собственным бизнесом или входящие в топ-менеджмент крупных российских и западных компаний, звезды спорта, кино и эстрады. Загородные дома интересны семейным парам в возрасте от 40 лет с детьми. В основном, это люди бизнеса и политики, известные деятели культуры. Однако это лишь общий портрет покупателя, в каждом сегменте есть свои исключения из правил.

На сегодняшний день спрос растет и на городскую элитную недвижимость, и на загородные дома; все зависит от того, что необходимо конкретному покупателю. В сегменте городского элитного жилья большее количество сделок закономерно происходит на вторичном рынке за счет большего количества предложений; на первичном на сегодняшний день предлагается к продаже не более 50 адресов. Однако, покупательская активность на первичном рынке сейчас очень высока, причем квартиры приобретаются как в личных целях, так и в целях инвестирования. Кризис отступает, цены пошли вверх, но по-прежнему остаются относительно низкими – поэтому многие покупатели понимают, что вкладывать имеющиеся денежные средства нужно уже сейчас. А дефицит первичных предложений лишь подогревает спрос.

На загородном рынке покупатели по-прежнему предпочитают приобретать дома на вторичном рынке и новые дома на высокой стадии готовности. Весной этого года произошло значительное увеличение покупательской активности, которая будет плавно увеличиваться во втором квартале 2010 года. В отличие от городского рынка, покупателей с инвестиционными целями в загородном сегменте практически нет, в основном спрос обусловлен возможностью покупателей купить качественные ликвидные дома, которые они не могли позволить себе до кризиса, по выгодной цене».


Комментирует генеральный директор агентства «Contact Real Estate» Денис Попов:

«Квартиры разные нужны, квартиры разные важны – можно так перефразировать известное стихотворение. По своей цене покупатель найдется на любую из перечисленных квартир. Но тенденция такова, что сталинские дом и дома ЦК устаревают морально и физически, а сделать что-то с этим сложно из-за размеров домов и социального расслоения жителей. А вот у доходных домов наступает ренессанс – дорасселяются последние коммунальные квартиры, новые жители делают реставрацию фасадов и парадных, все коммуникации в доме меняются на современные. Дом начинает жить новой жизнью. Надо отметить в этом роль города и некоторых организаций типа ЮНЕСКО, которые выделяют средства на реставрацию.

Загородная недвижимость – это, как правило, второй вопрос после городского жилья (а зарубежная, соответственно, третий). Поэтому ликвидность на этом рынке ниже чем, в городе, рост цен более плавный, а падение – более быстрое. Также существует задержка в реакции на все рыночные события. Например, на загородном рынке только в этом году наметилась устойчивая тенденция к росту спроса, тогда как в городе это произошло прошлой осенью».

Оксана ВОЙТОВИЧ

Источник: Стройка.ru