Такие квартиры сравнивают с предметами антиквариата, ювелирными украшениями или произведениями искусства. Но пентхаусы приобретают не для инвестиций, а чтобы в них жить.
Пентхаус я свой не продам никому, такая квартира нужна самому
Все рыночные страсти последних месяцев к пентхаусам отношения практически не имеют. Эти квартиры располагаются над остальными в самом прямом смысле, так как занимают верхние этажи домов. Но пентхаусы Москвы оказались на высоте и в контексте кризиса, точнее, они вне кризиса, говорят эксперты. Поэтому ни цены, ни спрос на эти объекты значительно не изменились.
«Пентхаусы — это очень узкий, нишевой сегмент, который занимает совсем небольшую долю рынка, не более 5%. Спрос на пентхаусы есть всегда, вне зависимости от внешних и внутренних факторов, влияющих на рыночную ситуацию в целом», — уверяет Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate.

При этом пентхаусы — товар штучный, который пользуется спросом у очень узкой прослойки людей. Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome, рисует портрет типичного покупателя так: мужчина 35–45 лет, собственник бизнеса или топ-менеджер промышленной компании, звезда шоу-бизнеса, государственный чиновник либо представитель российского списка Forbes. Пентхаус для него далеко не первое жилье, цель приобретения — подчеркнуть высокий статус и финансовую обеспеченность. Да и продавцы пентхаусов, как правило, владельцы не последней недвижимости, и снижать стоимость им в принципе не нужно, ведь штучный, эксклюзивный товар рано или поздно найдет своего покупателя.

«Целевая аудитория данного сегмента ограниченна, но стабильна, — подтверждает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». — Иллюстрацией данного факта является сделка, которая состоялась в начале текущего года, когда было продано одно из самых дорогих предложений в комплексе Barkli Residence — пентхаус площадью 225 кв. м с летними помещениями 145 кв. м».

Торг уместен!
По данным компании Welhome, в настоящее время на рынке элитной недвижимости Москвы к первичной продаже предлагается более 1,4 тыс. лотов. Среди них всего лишь около 70 пентхаусов (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»). Средняя стоимость 1 кв. м пентхауса без отделки составляет 29,5 тыс. долл. Максимальные цены — в элитном доме «НегоцiантЪ» — 65 тыс. долл./кв. м. «По нашим данным, лишь 10% продавцов снизили цены на свои объекты, и скидка в среднем составила 20–30% относительно долларового эквивалента», — говорит Ж. Лебедева.

Однако даже на таких объектах, как «НегоцiантЪ», сказалось влияние кризиса. Эксперты считают сегодняшнюю ситуацию наиболее подходящей для торга. «Парадокс сегодняшнего рынка эксклюзивной дорогой недвижимости заключается в том, что с момента начала «долларовой болезни» владельцы пентхаусов не стали стремительно опускать цены на свои объекты, пытаясь соответствовать новому курсу, а оставили ее прежней, объявив брокерам: «Цены не снижаем, но предложения выслушать готовы», — отмечает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. По ее словам, купить пентхаус с заявленной ценой в 20 млн долл. в результате торга можно за 10–15 млн долл., большинство покупателей об этом не догадываются и просто сразу ищут более доступные для себя варианты. «А зря. Ничто не мешает сделать предложение, может быть, даже самое смелое, и затем торговаться и еще раз торговаться!» — говорит К. Томилина.

Смена декораций
Общий тренд «к скромности» влияет и на пентхаусы. Правда, у такой недвижимости есть некоторые неизменные свойства, о которых и говорит Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Наши клиенты никогда не любили вычурности и китча. В моде по-прежнему высококачественные натуральные и экологически чистые материалы».

Однако кое-какие перемены налицо. По словам Анны Карповой, руководителя департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, девелоперы в последнее время действуют по принципу «лучше меньше, да лучше», и запредельные по площади пентхаусы по 400–500 кв. м можно встретить только в старых проектах.
Ж. Лебедева подтверждает: за последнее время площади пентхаусов уменьшились в среднем на 20%. А некоторые объекты — от 500 кв. м — даже делят пополам, после чего у собственника появляется больше шансов на продажу, так как покупатель сейчас стремится получить грамотные планировки, чтобы не переплачивать за лишние квадратные метры.

Излишества в виде золотых колонн нынче совсем не в моде, и потому на вторичном рынке у некоторых объектов шансы почти нулевые. Например, это пентхаусы, в которых лет 10–15 назад сделали «неповторимый» по тем меркам ремонт. «Но собственники, к сожалению, не всегда быстро приходят к осознанию того, что их объект морально устарел, — замечает К. Томилина. — Многие уверены, что ремонт будет актуален всегда, ведь в него вложено так много средств». Как говорит эксперт, чтобы сделать такую недвижимость ликвидной для продажи, ее нужно переделывать согласно новым тенденциям дизайна, уделяя особое внимание качеству материалов.

Что можно сказать о новых пентхаусах, предлагаемых рынком? Во-первых, их по-прежнему немного. «Спроектировать интересное предложение квартиры с эксплуатируемой кровлей не так-то просто, поскольку это требует применения нестандартных инженерных и архитектурных решений, которые в последующем гарантируют будущему собственнику комфорт и приватность использования террасы», — объясняет Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. Купить пентхаус в Москве можно в клубном доме Mon Cher на Большой Якиманке, где есть шесть полноценных двухуровневых пентхаусов (цена от 17 до 25 тыс. долл./кв. м); в небоскребе «ОКО» в МДМЦ «Москва-Сити», где на высоте 350 м спроектировали четыре полноценных пентхауса (от 20 тыс. долл./кв. м с отделкой).

Во-вторых, пентхаусы перестали быть атрибутом только элитной недвижимости и сейчас встречаются в проектах комфорткласса. Но, как предупреждает Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер», это возможно при наличии привлекательных видовых характеристик, то есть крупных рекреационно-парковых зон или водных объектов, расположенных в ближайшем окружении комплекса. Например, в новом ЖК «LIFE — Ботанический сад» пентхаусы представлены на 24 этажах корпусов-башен, откуда открываются панорамные виды на главный Ботанический сад, национальный парк «Лосиный Остров», долину реки Яузы и усадьбу Свиблово. Пентхаусы адаптированы под сегмент, их площади меньше, чем в более дорогих классах жилья, и составляют от 65 до 125 кв. м, включая террасы до 30 кв. м.

В третьих, пентхаусы меняют адрес — их теперь можно встретить не только в престижных районах столицы, но и в ближнем Подмосковье, где стоимость квартир на крыше, по данным Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», достигает 100 млн руб. Например, в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» и «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» предлагают пентхаусы площадью от 180 до 325 кв. м, которые имеют свободную планировку, панорамное остекление, отличную инсоляцию и прекрасные виды на Машкинские холмы. «Целевая аудитория покупателей такого жилья в Московской области небольшая, но она есть», — отмечает эксперт.

Не для инвестиций
Именно по причине своей неповторимости пентхаусы не лучший инструмент для инвестиций, обычно их приобретают для себя. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», объясняет: инвесторы редко рассматривают пентхаусы в качестве выгодного вложения средств из-за высокой цены и непредсказуемого срока реализации, который может достигать нескольких лет.
«Товар штучный и приобретается людьми во всем мире скорее ради эстетического удовольствия и желания обладать самым лучшим, роскошным и неповторимым, — говорит К. Томилина. — Рациональные мотивы при совершении подобных покупок второстепенны, WOW-фактор их полностью заменяет».

Сейчас ряды покупателей пополнились за счет россиян, которые отказываются от зарубежных активов в пользу отечественных — одни в связи с удорожанием эксплуатационных платежей (естественно, в валюте), другие — в связи с запретом владения иностранными активами недвижимости.
Павел Трейвас отмечает, что инвестиционный смысл в покупке пентхауса есть тогда, когда застройщик или собственник на вторичном рынке по той или иной причине продает его со значительной скидкой.
«В период нестабильной экономической ситуации, когда объекты подобного уровня продаются собственниками с большими дисконтами или банками с молотка, можно действительно выгодно купить пентхаусы, подождать несколько лет и перепродать дороже», — считает К. Томилина. В качестве примера она приводит пентхаус в Москве, на «золотой миле», который был реализован банком, нуждающимся в срочном возврате кредита, по цене на 50% ниже рынка.

Но в целом эксперты признают: пентхаусы — это не инвестиционная тема. «Экспонироваться подобные лоты могут несколько лет. Стоит дорого, продается сложно. Поэтому пентхаусы для инвесторов — малопривлекательный формат», — резюмирует Екатерина Фонарева.

Цены замрут не навсегда
И все же, как и любой предмет элитного потребления, будь то антиквариат, картина, бриллиант, настоящий пентхаус своей ценности не утратит. «Опыт кризиса 2008 г. показал, что эксклюзивы, уникальные объекты, практически не подвержены изменениям ни в стоимости, ни в популярности. В неспокойные времена цены могут в худшем случае на некоторое время замереть, но после стабилизации экономической ситуации они в любом случае вырастут», — уверена Ирина Рогачева.
Массовым или хотя бы распространенным продуктом квартиры «на крыше» не станут. По словам Ильи Менжунова, существуют предпосылки к снижению объемов новых предложений по пентхаусам на рынке элитной недвижимости в целом. Новостройки с таким форматом появятся только в том случае, если власти разрешат строить высотки в центре Москвы, где пентхаусы и пользуются наибольшим спросом.