Сокращение предложений на рынке вторичной элитной недвижимости в 2009 году шло примерно равными темпами как в новых, так и в реконструированных домах. Основной причиной сжатия вторичного рынка было то, что с продажи сняли большое количество объектов первичного рынка. Ввиду замораживания большого количества новых проектов, уменьшился объем качественного предложения.
Директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский считает, что «во втором полугодии 2009 года укрепилась тенденция выделения качественных элитных предложений из всей массы дорогостоящих объектов, в том числе и «псевдоэлитных». Ценообразование на квартиры в домах различных категорий начало приходить в соответствие с существующей классификацией. Естественно, это не оправдало инвестиционных ожиданий владельцев недвижимости, не отвечающей потребительскими характеристиками своему статусу и, соответственно, заявленной стоимости».
Многие риелторы выбрали выжидательную позицию, надеясь на улучшение ценовой динамики в среднесрочной перспективе. Но и многие владельцы придерживали объекты, надеясь на повышение цен, продиктованное дефицитом предложений.
Вымывание ликвидного предложения во втором полугодии 2009 года, по мнению Ивана Шулькова, управляющего партнера консалтинговой компании Greenwich Group, происходило за счет активизации спроса: «Объем качественного ликвидного предложения со сбалансированной ценовой политикой по итогам года остался ограниченным. В 2009 году закрепилась тенденция значительного несоответствия между ценами предложения и спроса».
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, выделяет два этапа развития вторичного рынка элитного жилья в течение первого полугодия 2009 года: рост активности продавцов в I квартале и снижение темпов прироста нового предложения во II квартале. «С одной стороны, тенденция связана с традиционной сезонностью развития рынка, с другой стороны, свидетельствует об относительной стабилизации среди игроков рынка купли-продажи элитных квартир», - считает эксперт. Для многих риелторов вторая половина 2009 года оказалась весьма благоприятной «Можно сказать, «рынок двинулся» и, конечно, порадовал наших продавцов. Рост цен пока не обозначился, но поку-патели на 30% чаще входят в сделку, по сравнению даже с летними месяцами», -комментирует итоги второй половины 2009 года Елена Зубарева, ведущий специалист отдела городской недвижимости агентства недвижимости «Славянский двор». — Долгосрочные прогнозы нашей компании подтвердились. Были проданы одни из самых достойных и высокобюджетных квартир. Наши сотрудники приняли в данном процессе самое непосредственное участие».
Большинство экспертов основные тренды второй половины 2009 года оценивают с оптимизмом. «Конец лета ознаменовался прекращением падения цен и тенденцией к выравниванию соотноше-ния спроса и предложения, — говорит Анастасия Могилатова генеральный директор компании WELHOME, - поэтому основная тенденция второго полугодия - стабилизация». «Потепление» отметили эксперты и в финансовом секторе.
По данным Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, политика кредитных организаций поменялась более или менее в пользу заемщиков по сравнению с периодом первого полугодия прошлого года.
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ. 2009 год начался с падения цен, которое продолжалось до конца лета - начала осени. При этом цены на наиболее ликвидные элитные квартиры упали в меньшей степени, чем в целом по рынку. По мере улучшения экономической ситуации в стране произошел переломный момент - падение прекратилось, начался период стабилизации, который продолжается до сих пор и, по нашему мнению, будет господствовать на рынке жилья в 2010 году. Ряд аналитиков ошибочно ожидали «второго дна» или же, наоборот, стремительного роста цен. Как мы и предполагали, цены постепенно возвращаются на докризисный уровень, но плавно, без резких скачков.
ПАРАМЕТРЫ СПРОСА. Вторичный рынок жилья пострадал от кризиса несколько меньше, чем первичный, поскольку спрос в данном сегменте держался в течение всего года на стабильном уровне. Прошедший год был хорошим временем для того, чтобы купить дорогую квартиру с большим дисконтом. Однако, учитывая ограниченность предложения на рынке элитной недвижимости в целом и то обстоятельство, что многие собственники сняли свои квартиры с продажи, не желая продавать их по сниженным ценам, выбор у покупателей был не таким большим.
ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ. С прекращением падения цен в III квартале 2009 года на рынке появились предложения, которые собственники придерживали в надежде на некоторый рост цен. Поэтому во втором полугодии соотношение спроса и предложения начало постепенно выравниваться. Дефицит предложений на рынке элитной недвижимости в целом наблюдается уже не первый год - за счет сокращения объемов строительства на первичном рынке. Потенциальные инвесторы вынуждены были переходить на вторичный рынок, предложений на котором было явно недостаточно, чтобы удовлетворить имеющийся спрос. По нашей оценке, дефицит предложений в 2010 году будет сохраняться.
