Еще год назад основными арендаторами дорогой московской недвижимости были бизнесмены, а также высокооплачиваемые работники отечественных и зарубежных компаний, дипломатических представительств стран Европы и США. По разным данным, до принятия санкций против России иностранные топ-менеджеры обеспечивали около 30% московского рынка элитной аренды. Теперь, когда иностранный бизнес сокращает свое присутствие в России, многие из них уехали из страны. “По нашим оценкам, страну покинуло до 80% граждан западных стран”, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Павел Трейвас.

Конечно, на их место пришли новые, но они не выбрали весь объем предлагаемого к аренде элитного жилья. Из-за этого предложение на рынке дорогой аренды резко возросло. Кроме того, многие владельцы квартир, ранее собиравшиеся их продать, из-за роста курса доллара и неопределенности на рынке недвижимости передумали и решили их сдавать. “Если в начале прошлого года квартира за миллион долларов в рублях стоила 36 млн, то сегодня — больше 60 млн. Люди не готовы покупать жилье за такие деньги. Продавцы, в свою очередь, не хотят расставаться с элитной недвижимостью по старой цене, поэтому многие решили переждать, сдавая квартиры в аренду”, — комментирует Павел Трейвас.

В результате, по данным компании IntermarkSavills, только в первый месяц 2015 года объем предложения на рынке аренды элитных квартир вырос на 12%. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба”, оценивает рост в 15%. При этом по сравнению с 2013 годом спрос на аренду высокобюджетных квартир в 2014 году сократился на 9%, подсчитали аналитики компании IntermarkSavills, и в 2015 году продолжит снижаться. “По нашим оценкам, объем сделок в последние месяцы на 25-30% отстает от прош­логоднего. И тенденция к снижению спроса сохраняется”, — говорит Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills. Понятно, что уменьшение спроса влечет за собой падение цен.

Курс на снижение
С начала осени 2014 года, когда курсовые колебания стали более значительными, почти каждый четвертый собственник (23%) принял решение о снижении цены на свой объект. Корректировка арендных ставок доходила до 40% от заявленных, нередко они фиксировались в рублях (то есть если курс валюты вырос на 40%, то цена в рублях осталась прежней, а вот в валюте на 40% упала).

Максимальному дисконту подверглись наиболее дорогие объекты, собственники которых стремились сдать квартиру как можно скорее. “В конце прошлого года девальвация рубля стала причиной значительного снижения цены аренды на рынке дорогого столичного жилья. Нынче арендаторы смело торгуются с собственниками, и те вынуждены пересматривать долларовые цены на уже сдаваемое жилье или фиксировать цены в рублях по старому курсу, чтобы объект не простаивал, — отмечает руководитель отдела аренды Kalinka Group Юлия Ковалева. — Мы рекомендуем собственникам снизить долларовые цены для уже проживающих арендаторов на 20-30% от изначальной ставки. Выгода очевидна, ведь аналогичное жилье на рынке сейчас подешевело на 40-50%”. Слова коллеги подтверждает Павел Трейвас: “Буквально несколько дней назад мы сдали квартиру, изначально предлагавшуюся за 120 000 рублей, за 90 000 рублей”.

Дальнейшему снижению цен, как отмечает Надежда Хазова, способствует также неготовность арендаторов продлевать контракты дольше чем на три месяца, поскольку они не понимают, как в дальнейшем будет складываться экономическая ситуация в стране. В общем, эксперты рынка не советуют владельцам квартир держаться за высокую цену. “Нового притока клиентов на рынке элитной аренды в ближайшие года два не ожидается, а сам сегмент останется в том же состоянии. Чтобы цены стали расти, нужен дефицит площадей, что в обозримом будущем маловероятно”, — подытоживает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed.

Кто на новенького
Однако новые клиенты все же есть. “Достаточно много представителей Южной Кореи, Франции, Китая, Турции”, — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. По мнению Павла Трейваса, в ближайшее время рынок, скорее всего, пополнится представителями стран БРИКС — к концу года их доля в аренде элитной недвижимости может составить около 30%, хотя темпы “пополнения” будут зависеть от динамики развития сотрудничества между этими государствами и Россией.
По оценкам Ирины Могилатовой, с середины прошлого года примерно на 10% увеличилась доля “элитных” арендаторов среди жителей регионов. “Это люди, имеющие долларовые сбережения, которые планировали купить недвижимость, но сейчас не торопятся это сделать из-за неоднозначной ситуации на рынке. Такие клиенты держат деньги в валюте и ждут, когда цены достигнут своего дна, а тем временем снимают качественное жилье”, — считает эксперт. При этом, по мнению Юлии Ковалевой, “основную часть арендаторов дорогого жилья в столице составляют москвичи”. На их долю приходится более 60% рынка. И около 15% арендаторов — это по-прежнему сотрудники посольств, уверены в агентстве недвижимости Point Estate. Им сложившая ситуация принесла только весьма ощутимую выгоду, поскольку зарплата и средства на аренду недвижимости у них рассчитываются в валюте, а цены теперь фиксируются в рублях.

Узкая география
“Географические пристрастия арендаторов связаны прежде всего с личными обстоятельствами. Особенно это касается людей семейных, чьи дети посещают английскую, французскую или иную специализированную школу: они привязаны к районам, в которых эти школы расположены”, — объясняет Надежда Хазова. В целом же география спроса неизменна: лидирующие позиции по-прежнему занимает ЦАО, главным образом Патриаршие пруды, Хамовники, Замоскворечье, район Тверской, “Москва-Сити”.

В феврале средний запрашиваемый бюджет за объект составил $5100 в рублях по фиксированному курсу (чуть ниже 50 рублей за доллар), отмечают в IntermarkSavills. По данным этой компании, наиболее дорогим является район Арбата — станции метро “Кропоткинская”: средняя цена за объект составляет $8900 в месяц. На втором месте — Красная Пресня со средним бюджетом $7140 за объект в месяц. Этот район надежно закрепился в рейтинге за счет предложений в небоскребах ММДЦ “Москва-Сити”, где цены на аренду апартаментов выше средних по рынку. На третьем месте — Патриаршие пруды со средней арендной ставкой $6760. Район Тверской улицы и Кремля находится строчкой ниже, средний бюджет здесь составил $6630 за объект в месяц. Высоко ценится у арендаторов также район Чистых прудов и Лубянки благодаря расположенному здесь престижному французскому лицею.

Исполнение желаний
В сложившихся условиях арендаторы предъявляют повышенные требования к жилью, его оформлению и качеству. Как рассказывает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова, они хотят жить в красивых квартирах с модным ремонтом, лучше всего “за забором”, с охраной и консьержем. По опыту Вадима Ламина, необходимым условием при аренде элитного жилья являются кондиционеры и посудомоечные машины. Обязательно наличие паркинга, особенно в свете последних решений московских властей, сделавших платной стоянку вплоть до Третьего транспортного кольца. “Дорогая квартира обязательно подразумевает наличие подземного паркинга, хорошую входную группу, охрану”, — подтверждает Юлия Ковалева. А вот бассейн или тренажерный зал мало кого интересует: дома с такими услугами сдаются значительно дороже рынка, и не все готовы за это переплачивать.

Есть требования и к стилистике квартир. “Если раньше в интерьере пользовалась популярностью классика, то сейчас востребованы квартиры в современном стиле, без вычурности, золота, канделябров и прочей роскоши”, — говорит Юлия Ковалева. И, конечно, “тенденции последних лет предполагают оптимизацию площади квартир при достаточно большом количестве спален (две и выше) и обязательном наличии гардеробной и нескольких санузлов”, говорит руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева.

По словам Юлии Ковалевой, оптимальная площадь для комфортного проживания одного человека составляет 100 кв. м, семейные пары снимают объекты площадью от 130 кв. м, семьи с детьми — от 200 кв. м, хотя чаще подбирают жилье не по площади, а по числу спален, отмечает эксперт. “Многие ищут квартиры, где при каждой спальне есть санузел, но таких вариантов на рынке немного, и они быстро уходят”, — говорит Ковалева. По мнению экспертов, идеальное предложение в сегменте дорогой аренды — это квартира в ЦАО, площадью от 120 кв. м, с двумя спальнями, обязательно в новом или реновированном доме, с охраной и подземным паркингом, стоимостью до $5000 в месяц в рублевом эквиваленте по курсу 50 рублей за доллар.