Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева поясняет, что если бизнес-центр обладает хорошей локацией, принципиально важно не испортить его ликвидность: «Среди факторов также важных для офисных проектов необходимо отметить интересную архитектурную концепцию, правильную планировку с хорошим естественным освещением, центральным кондиционированием и высокими потолками, наличие необходимой инфраструктуры».
Также преимуществами локации можно считать близость к государственным учреждениям, аэропорту и ж/д вокзалу, наличие сформированного бизнес-кластера, имеющего в своем составе помимо офисов, к примеру выставочные комплексы и гостиницы, считает руководитель проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar Наталья Куваева. Однако, по словам Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE, центральная локация не всегда является залогом успеха проекта. Для многих компаний нет необходимости иметь центральное местоположение, поэтому они рассматривают децентрализованные офисы.
О том же говорит директор по России и СНГ, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, Елизавета Голышева: «Сегодня на офисном рынке определяющими факторами, помимо локации, являются концепция, удобство подъездных путей, качество и обширность инфраструктуры. Расположение объекта у метро теперь не всегда гарантирует успех. Из-за выхода большого количества проектов (2014 год стал рекордным) на рынке много свободных помещений. В результате клиенты, имея большой выбор, обращают внимание на качество продукта, эффективность, инфраструктурное наполнение, готовую отделку, гибкость арендодателя в отношении ценообразования».
«В последнее время появилась интересная тенденция: компании ищут альтернативу, и нередко выбирают локации не в ЦАО, с его завышенными арендными ставками, и не на «выселках» за МКАД, а в «золотой середине» — между Садовым кольцом и ТТК», — отмечает директор City&Malls PFM Сергей Шиферсон. По словам Елизаветы Голышевой, в последние годы основной ввод бизнес-центров происходил именно в децентрализованных локациях с хорошей транспортной доступностью (к отдаленным от метро проектам организовывают шаттлы). Один из факторов популярности таких проектов — привлекательный уровень ставок по сравнению с центральными офисами. А по мнению Ольги Ясько, директора департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS, сегодня цены имеют еще большее значение: компании стараются оптимизировать расходы путем сокращения затрат на аренду.
По словам Ольги Лукинской, консультанта департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», офисы класса А и В+ за МКАД стоят в среднем 20 тыс. руб. за кв. м в год, внутри кольца, но до ТТК — 28-30 тыс. руб. Генеральный директор УК Zeppelin Андрей Кротков дополняет: «В условиях жесткой конкуренции победит тот, кто лучше предугадает потребности своих клиентов, а главное – сумеет их наиболее оперативно и качественно удовлетворить. Незаменимым помощником для владельцев бизнес-центров в этом вопросе и важным фактором для привлечения и удержания арендаторов может стать профессиональная управляющая компания».
«Сегодня не меньшее значение имеют, например, профессиональная служба приема посетителей, нормативное количество лифтов, наличие резервного электропитания или подключения здания по 2-й категории. Кроме этого, чрезвычайно востребована развитая инфраструктура F&B (лобби-бары, рестораны, столовые корпоративного питания)», — поясняет Андрей Кротков.
Юрий Филиппов, директор по развитию бизнеса BPS International, рассказывает: «Один из факторов успешности децентрализованных проектов — качество рабочей силы. Перенос офиса в новый район неизбежно приводит к смене части сотрудников. Существуют целые районы в Московской области, где во времена СССР были расположены научно-производственные центры высокотехнологических отраслей промышленности — оборонной, авиастроения, космонавтики. И в этих районах имеется довольно много трудовых ресурсов. Но эти люди вынуждены ездить в Москву — они с радостью переориентируются на работу в близлежащий бизнес-центр. Людям удобно работать рядом с домом. К примеру, опросы центра независимых маркетинговых исследований «Олимп» показали, что около 45% сотрудников делового комплекса «Кантри Парк», расположенного в Химках на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, живут в радиусе 20-минутной транспортной доступности, и 20% из них ходит на работу пешком. При этом не все города Московской области, которые находятся в непосредственной близости ко МКАД, являются донорами качественной рабочей силы».
Успешные бизнес-центры между Садовым кольцом и МКАД
По словам Натальи Куваевой, удаленность офисов от центра (между ТТК и МКАД) компенсирует хорошая транспортная доступность. Также для арендаторов, выбирающих такие локации, важна развитая инфраструктура, более низкая, по сравнению с ЦАО, загруженность дорог. Большую роль играет и стоимость аренды.
Ольга Лукинская рассказывает: «Среди бизнес-центров с хорошей локацией можно назвать БЦ Gazoil Plaza класса А на улице Наметкина (большая проезжая часть, близость к метро «Калужская», а также к торговому центру и Воронцовскому парку). Стоимость аренды здесь составляет 35-40 тыс. руб. за кв. м. Или офисный центр «Юникон» класса В+, расположенный в парковой зоне и пешей доступности от метро «Шоссе Энтузиастов» (стоимость кв. м здесь — от 17 тыс. руб.)». Руководитель отдела коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олег Морозов называет БЦ Skylight класса А на Ленинградском шоссе, а также строящийся деловой комплекс Mirax Plaza класса А на Кутузовском проспекте.
«Среди ярких примеров, которые находятся в нескольких минутах ходьбы от метро, можно отметить офисные проекты «Белая Площадь» и «Белые Сады», White Stone, «Алкон Фаза I», «Авион», Cherry Tower, «Ереван Плаза», «Метрополис», «Президент Плаза», «Нордстар», «Прео 8», «Москва-Сити», — говорит Клавдия Чистова. Нелля Имаметдинова отмечает в зоне от Садового кольца до ТТК следующие проекты с хорошей транспортной доступностью: БЦ «Японский дом» класса А, БЦ «Даймонд Холл» класса А, БЦ «Парк Тауэр» класса А, БЦ «Фабрика Станиславского» класса В+, БЦ «Легион III» класса А, БЦ «Красная Роза» класса В+, БЦ «Северное сияние» класса А, БЦ «Омега Плаза» класса В+, БЦ «Гамма» класса В, БЦ «Дельта Плаза» класса А.
В зоне от ТТК до МКАД: БЦ «Поклонная, 3» класса А, БЦ «Большевик» класса В+, БЦ «Аркус III» класса А, БЦ «Лотте» класса А, БЦ «Даниловский форт» класса В+, БЦ «Нагатино I-Land» класса А, БЦ «Магистраль Плаза» класса В+. Ольги Ясько за пределами ТТК среди объектов с хорошей транспортной доступностью (близость к метро, а также расположение вблизи транспортных магистралей) называет также БЦ «Водный» класса А. Сергей Шиферсон выделяет БЦ «Виктория Плаза» класса А (метро «Аэропорт»); многофункциональный деловой комплекс «Алкон» класса А (метро «Сокол»); БЦ «Арена Парк» класса А (метро «Динамо»); БЦ «Прео 8» класса А (метро «Преображенская площадь»); БЦ «Лотте» класса В+ (метро «Профсоюзная»); БЦ «Авион» класса В (метро «Аэропорт»).
«Еще один пример удачной локации — расположение делового квартала «Симоновский» в 150 метрах от метро «Автозаводская» в непосредственной близости от ТТК и улицы Велозаводская. Также недалеко находится Павелецкий вокзал, откуда отправляются аэроэкспрессы в аэропорт Домодедово. Кроме того, это хороший деловой и жилой район, в котором есть как сложившаяся, так и развивающаяся инфраструктура. Из окон части зданий «Симоновского» открывается вид на реку, что также является достоинством. Не менее важно отметить стоянку на 2 тыс. автомобилей и наличие организованного паркинга на прилегающих улицах», — дополняет Сергей Шиферсон.
Руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров среди проектов с удачной локацией называет комплекс «Атмосфера» класса В+ на Сущевской улице, БЦ «Нордстар Тауэр» класса А на Беговой улице.
«Дополнительным преимуществом, «бонусом» для бизнес-центра может служить наличие в окружении других бизнес-центров, то есть сложившаяся деловая среда. К таким офисным кластерам можно отнести, например, районы метро «Белорусская» и «Павелецкая». Здесь высокая концентрация офисных площадей, при этом спрос на них тоже не мал. Также необходимо отметить один из наиболее перспективных и хорошо развитых кластеров – Ленинградское направление (зона от метро «Белорусская» до МКАД вдоль Ленинградского шоссе). Всего здесь находится порядка 800 тыс. кв. м офисов в действующих бизнес-центрах классов А и В+», – рассказывает Андрей Хитров.
Елизавета Голышева дополняет: «Из новых децентрализованных объектов с хорошей транспортной доступностью классов А и B за ТТК, но в границах МКАД можно выделить, например, Arcus III, «ВТБ Арена Парк», Poklonka Place. В целом наиболее удачно расположенные децентрализованные бизнес-центры находятся на двух направлениях – Ленинградский и Кутузовский проспекты». Генеральный директор O1 Properties Александр Островский также отмечает локацию вблизи метро «Белорусская»: «БЦ «Белая Площадь» и БЦ White Stone расположены здесь напротив выхода из метро, рядом с организованной городской парковкой. До Садового кольца и ТТК отсюда 5 минут на автомобиле, а до аэропорта Шереметьево – 35 минут на аэроэкспрессе от Белорусского вокзала. Также к объектам есть удобные подъезды со стороны Садового кольца и ТТК. При этом БЦ «Белая Площадь» имеет устоявшуюся репутацию престижного проекта для международных компаний сферы консалтинга и финансов».
Кроме того, из проектов O1 Properties можно выделить:
- БЦ «Вивадьди Плаза» класса А (2 минуты пешком от метро «Павелецкая», рядом с аэроэкспрессом в аэропорт Домодедово). У комплекса удобный подъезд до стороны Садового Кольца и, помимо собственной, организована городская парковка;
- БЦ Ducat Place III класса А (5 минут пешком до метро «Маяковская», 2 минуты транспортом до Садового кольца, 10 минут до Кремля, 10 минут до ТТК). У комплекса удобные подъезды со стороны Садового кольца и Тверской улицы, есть организованная городская парковка;
- БЦ «Фабрика Станиславского» класса А (10 минут пешком от метро «Таганская», 2 минуты транспортом от Садового кольца). При этом арендаторы ценят его в первую очередь за концепцию и благоустроенную озелененную территорию, что редкость для комплексов, расположенных в такой близости от Садового кольца;
- БЦ «Кругозор» класса А (5 минут пешком от метро «Калужская»). Удобный подъезд с Профсоюзной улицы и Ленинского проспекта.
Есть ли жизнь за МКАДом?
По словам Оксаны Моисеевой, наиболее интересным за пределами МКАД является офисный формат «город в городе». Подобная концепция подразумевает хорошо развитую инфраструктуру – этот критерий очень важен в условиях отдаленности от города.
Такой же точки зрения придерживается Нелли Имаметдинова: «Наиболее востребованы крупные кластеры, бизнес-парки. Фактически бизнес-центры за МКАД вынуждены сами обеспечивать себя инфраструктурой. У арендаторов пользуются популярностью проекты, которые имеют возможность организации проезда от станций метро для сотрудников (шаттлы), имеют свою инфраструктуру (кафе, рестораны, магазины, банки) и предлагают выгодные ставки на крупные площади». Клавдия Чистова рассказывает: «Офисные объекты за МКАД расположены в основном в северо-западном и западном (65% от общего объема функционирующих площадей), а также юго-западном направлениях. Выбор этих районов обусловлен благоприятной экологической обстановкой (отсутствие вредных производств, роза ветров), а также наличием здесь жилья бизнес-класса и элитных коттеджных поселков, близостью к аэропортам».
Андрей Хитров дополняет: «За пределами МКАД наиболее развитым является Ленинградское направление. Здесь уже сконцентрировано порядка 265 тыс. кв. м офисных площадей (например, БЦ Khimki Business Park класса А, БЦ Mebe One Khimki Plaza класса А). За последние 2-3 года произошло перенасыщение этой локации – в новых бизнес-центрах довольно низкий показатель заполняемости. Перспективное направление – Новорижское шоссе. Здесь расположен успешно развивающийся бизнес-парк RigaLand (находится у шоссе, широкий набор инфраструктуры, в том числе ледовый комплекс). Также к перспективным направлениям можно отнести кластер между Можайским и Сколковским шоссе, где будет создан бизнес-парк «Сколково Парк».
Олег Морозов среди успешных проектов за пределами МКАД называет деловой центр «Кантри Парк», бизнес-парк «Гринвуд», БЦ Pallau RB. «Также можно отметить востребованный бизнес-центр «Кубик», который входит в состав МФК «Мякининская пойма» в Красногорске. Объем вакантных площадей в нем составляет менее 7%. Ключевыми арендаторами являются Tekta Group, Merlion, Lenovo, группа компаний АЛМИ, «Орион Экспресс», «Континент ТВ», — дополняет Оксана Моисеева. Нелли Имаметдинова поясняет, что наилучшие по транспортной доступности бизнес-центры за МКАД — новые проекты класса А. Среди них БЦ «К2 бизнес-парк», БЦ Mebe One Khimki Plaza.
При этом, по мнению Дениса Колокольникова, председателя совета директоров компании RRG, развитие офисных кластеров за пределами Московской кольцевой в текущих экономических условиях представляется нецелесообразным. Уровень вакансии даже в офисных центрах в пределах МКАД в последние годы растет, а ставки, напротив, — снижаются. В некоторых объектах, расположенных непосредственно на МКАД, пустуют больше 30% площадей.
«При размещении офисных объектов за МКАД важно учитывать параметры каждого конкретного населенного пункта. Перспективны, с точки зрения строительства офисов, Одинцово и Красногорск — это престижный северо-запад области, то есть территории, близкие к Новой Риге и Рублево-Успенскому шоссе, где проживают представители топ-менеджмента и лица, принимающие решения об аренде. Также хорошая локация — Котельники (здесь есть метро, но привлекательность территории снижает высокая нагрузка на транспортную инфраструктуру со стороны населенных пунктов юго-востока Подмосковья)», — поясняет Денис Колокольников. Олег Морозов отмечает, что расположение бизнес-центра рядом с большим производственным массивом (например, завод) — это одно из преимуществ локаций за пределами МКАД для девелоперов. В таких случаях играет роль эффект синергии: производственникам нужны офисы.
«Около 50% жителей ближнего Подмосковья ежедневно ездят на работу в Москву и обратно, и эту проблему нельзя решить одним только строительством бизнес-центров. Создание деловых кластеров за МКАД может стать эффективным, если офисная функция будет поддержана производственной и научной инфраструктурной», — поясняет Денис Колокольников. По мнению Натальи Куваевой, важным для развития офисной недвижимости за МКАД также является строительство метрополитена либо другого вида скоростного транспорта, к примеру, легкорельсового (скоростной трамвай). Светлана Григорьева директор по маркетингу делового квартала Neopolis дополняет: «В период до 2017 года может быть реализовано порядка 10 проектов с прогнозируемым общим объемом офисных помещений более 850 кв. м. К их числу, безусловно, относят офисный центр в «Крокус Сити» площадью более 250 тыс. кв. м, комплекс офисных зданий в жилом микрорайоне «Рублево-Архангельское». Продолжается поэтапный ввод объектов на Киевском и Калужском шоссе».
Новая Москва
Денис Колокольников рассказывает: «Офисные проекты на территории Новой Москвы реализуют, но сам факт присоединения данной территории к городу не является стимулом к развитию местного рынка офисной недвижимости. По сути, успех новому проекту, особенно расположенному за МКАД, могут обеспечить два ключевых фактора – близость метро и наличие поблизости сложившегося района деловой активности. Так, рядом со строящейся станцией «Саларьево» на Киевском направлении уже сейчас заявлены офисные проекты, которые в перспективе могут стать востребованными. Но в целом для офисных девелоперов Новая Москва — это то же Подмосковье, разве что с более высоким статусом. Спрос на офисы здесь может возрасти только в том случае, если сюда будет выведена деловая функция (изначально в Новую Москву планировали перевести крупные административные учреждения)».
По мнению Натальи Куваевой, перспективными локациями в Новой Москве стоит считать те, где формируют развитую дорожную сеть, а также активно строят жилые комплексы. В данный момент самыми интересными в этом плане являются локации, близкие к МКАД и Калужскому шоссе. Эту точку зрения разделяет и Юлия Прокопенко, директор по маркетингу Storm Properties: «В настоящее время развитие коммерческой недвижимости в Новой Москве следует за развитием транспортной инфраструктуры. Например, перспективно Калужское шоссе, которое будет расширено до 10 полос».
По словам Андрея Хитрова, на территории Новой Москвы сейчас реализуют довольно много офисных площадей в бизнес-парках: БЦ «К2» класса А на Калужском шоссе в 2 км от МКАД, БЦ ComCity класса А на Киевском шоссе в 2 км от МКАД, БЦ Neopolis класса А на Киевском шоссе в 3 км от МКАД, БЦ G10 класса А на Киевском шоссе в 1 км от МКАД, БЦ «Румянцево» класса В-.
По мнению Елизаветы Голышевой, самыми выигрышными объектами с точки зрения расположения и транспортной доступности являются Comcity, первая фаза которого была введена в июне 2014 года и Neopolis в 900 м от станции метро «Саларьево».
Кроме того, Neopolis предлагает довольно выгодные условия аренды: «В деловом квартале Neopolis класса А установлена рублевая ставка за квадратный метр в год», — сообщает Светлана Григорьева. «Макроэкономическая ситуация толкает компании к снижению операционных издержек, в том числе и на аренду помещений. Высокий уровень предложения объектов класса А за МКАД, особенно в Новой Москве, отвечает этой тенденции. На данный момент можно в 1,5-2 раза сократить расходы на аренду, выбрав комфортный бизнес-центр нового формата», — дополняет Светлана Григорьева.
Однако, скорее всего, в ближайшее время в Новой Москве новые проекты появляться не будут. «Строительство, по нашему мнению, будет приостановлено, так как интерес к «замкадным» проектам значительно снизился. Причина очевидна: сегодня и в рамках Москвы можно найти площади по ставкам, сравнимым с такими объектами. В ближайшие год-два мы не видим перспектив для нового строительства офисов за МКАД – за последнее время в этой зоне вышло несколько новых объектов, и пока они не будут поглощены, необходимости в дополнительных офисах нет, за исключением строительства под конкретного клиента», — говорит Елизавета Голышева.
