Как бы вы охарактеризовали первичный рынок элитного жилья Москвы на сегодняшний день? Каков ваш прогноз развития рынка элитных новостроек столицы на 2015 год и дальше?
Рынок элитного жилья сегодня находится в стадии трансформации и приспособления к новым экономическим реалиям. Ключевым показателем служит фактически состоявшийся переход от долларовых цен, в которых ранее было принято номинировать стоимость квартир, к рублевому эквиваленту. Весь комплекс макроэкономических факторов привел к ощутимому снижению цен в валютном выражении. Однако повышенный интерес к элитной недвижимости как к инвестиционному инструменту способствовал росту стоимости квадратного метра жилой недвижимости в рублевом выражении приблизительно на 11%.

Доля ипотечных сделок в элитном сегменте традиционно была невелика, в связи с чем стоит ожидать не такого значительного снижения платежеспособного спроса, как в других сегментах. Сегодня мы пока не видим резкого снижения общего количества сделок. Скорее, в дальнейшем мы увидим снижение среднего бюджета покупки как на первичном, так и на вторичном рынке.

Учитывая возросшие риски из-за нестабильной экономической ситуации в стране, а также сокращение проектного финансирования, старт новых проектов на строительном рынке московского региона в 2015—2016 гг.одах будет ограничен. При этом стоит отметить, что дефицит качественного предложения был всегда. Со временем объем такого предложения еще больше снизится, при этом параллельно со стабилизацией ситуации в финансовой сфере темп восстановления объемов платежеспособного спроса в элитном сегменте будет выше, чем в среднем по рынку.

Что происходит сейчас со спросом?
Покупательский спрос в декабре был достаточно высоким. Активность на рынке не спадала до последних чисел декабря. Сегодня спрос вернулся на регулярный уровень, покупатели начали принимать решения менее эмоционально и более взвешенно. В целом по рынку недвижимости спрос на элитное жилье в меньшей степени подвержен влиянию негативных макроэкономических тенденций и более стабилен, чем, например, на жилье бизнес-класса.

Как изменились предпочтения покупателей элитной недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуацией в стране?
Если речь идет об инвестициях в недвижимость на первичном рынке элитного жилья, то покупатели отдают предпочтение тем объектам, застройщики которых имеют надежную репутацию на рынке, а также там, где цены на квартиры зафиксированы в российской валюте. Строительство объекта с соблюдением сроков, а также рублевая стоимость по адаптированному курсу являются залогом покупки недвижимости.

Что касается вторичного рынка элитной недвижимости, то здесь ситуация немного хуже. Большинство собственников элитного жилья перевели стоимость в рубли, но уже по завышенному курсу, что привлекательно только для тех покупателей, которые хранили свои сбережения в иностранной валюте и выиграли на курсовых колебаниях. Стоит отметить, что спрос на элитную недвижимость столицы все же упал, поскольку психологически покупатель не готов платить от миллиона рублей за квадратный метр жилья, которое еще полгода назад стоило 450−500 тыс. за метр. Безусловно, в некоторых случаях, где собственники нуждаются в скорейшей реализации недвижимости, стоимость фиксируется в рублях по старому курсу, и такие предложения довольно быстро находят своего покупателя.

Предыдущий кризис завел в тупик многих девелоперов, и как следствие появилось много долгостроев. Что, по-вашему, будет в этот раз? Сколько компаний может пострадать? Сколько объектов на рынке может «заморозиться»?
Большинство объектов на рынке первичной элитной недвижимости в настоящее время находится в стадии готовности от средней до высокой. Данное обстоятельство значительно снижает риски недостроя в связи с тем, что большая часть инвестиционного цикла завершена.

В зоне риска теоретически находится только небольшое количество проектов, вышедших в 2014 году и находящихся на начальных этапах строительства. Однако большинство из недавно стартовавших проектов инициированы крупными девелоперскими компаниями, такими как «Интеко», Группа «ПСН» или Insigma. Все они имеют стабильную репутацию на рынке, позволяющую им даже в непростых условиях сегодняшнего дня использовать источники и возможности финансирования. Кроме того, кризис 2008 года научил крупных игроков рынка быть гибкими и закладывать в бизнес-модель значительно больший комплекс факторов риска, в том числе возможный пересмотр ставок и условий уже привлеченного финансирования.
Относительные трудности могут возникнуть у менее крупных или не имеющих большого опыта застройщиков. Также под сомнением могут оказаться проекты, которые должны были стартовать в 2015 году и в настоящее время еще не вышли непосредственно на стройплощадку.

Сравните доходность инвестиций объектов класса бизнес и премиум. Каковы ваши прогнозы ценообразования в этих двух классах на предстоящий год?
Гонка за доходностью обычно становится целью девелоперов во времена стабильности и роста рынка. В кризисные периоды значительно возрастает роль высокой ликвидности проекта, позволяющая даже при уменьшении маржи иметь более высокую оборачиваемость и прогнозируемую прибыль. Застройщикам важно не допустить возникновения кассовых разрывов. В условиях дороговизны заемных источников перебои с финансированием могут привести к серьезным потерям для девелопера.

В некоторых случаях компенсировать дополнительные риски потери ликвидности можно понижением класса объекта и соответствующей оптимизацией себестоимости. Стоит, впрочем, отметить, что это возможно в бизнес-классе, с поправкой на стадию проекта, но в элитном сегменте редко бывает целесообразным: как правило, слишком высока приведенная стоимость первоначальных инвестиций, а площадка ограничена по потенциалу плотности и общей мощности застройки. Кроме того, в элитном сегменте спрос сохраняется приблизительно на одном уровне много лет.
Проблемы в кризис испытывают обычно объекты, изначально не соответствовавшие рыночным реалиям, страдающие дефицитом идей или низким качеством, либо переоцененные девелоперами при формировании стратегии продвижения и продаж.

С точки зрения ценообразования наиболее вероятной в предстоящем году выглядит коррекция цен по спорным объектам, эксперты рынка их хорошо знают. В бизнес-классе в целом для застройщиков год будет непростым: рост стоимости материалов продолжится, а потенциал для роста цен будет ограничен сужением платежеспособного спроса, с учетом почти 20-процентного роста по результатам 2014 года. В элитном сегменте, с учетом того, что рублевая девальвация практически отыграна и лишь единичные объекты остались номинированы в долларах, год должен быть стабильным, и если не будет неожиданных разворотов во внешней и внутренней политике, можно ожидать несколько действительно элитных клубных комплексов в топовых локациях.

Правда ли, что ликвидность «элитки» сильно снизилась за последние годы? Какие элитные объекты ликвидны, а какие нет? Как это определить?
Объекты, характеризующиеся высоким качеством, всегда в цене, ликвидны и пользуются спросом у потенциальных покупателей. Максимальной ликвидностью обладают объекты, имеющие относительно небольшие площади, в комплексах с удачной концепцией, отличающиеся выгодным месторасположением, при этом их ценовые показатели должны отвечать потребностям рынка.

Сколько сейчас составляет средний срок экспозиции элитной квартиры? Загородного дома?
На время экспозиции влияет целый комплекс факторов, в особенности цена. Минимальные сроки экспозиции постоянно фиксируются у относительно недорогих городских квартир. Высокие темпы продаж сейчас демонстрируют такие проекты, как RedSide и Садовые кварталы. Объекты из верхнего ценового сегмента могут предлагаться к продаже более года (клубный дом НегоцiантЪ и Mon Cher). В целом срок экспозиции на элитном рынке очень индивидуален, во многом зависит от конкретного местоположения, концепции проекта, качества строительства и стадии готовности.
Сроки экспозиции загородной недвижимости ввиду специфики рынка существенно превышают городскую. Так, уникальный загородный дом может предлагаться к продаже в течение нескольких лет.

Практический совет от эксперта – выгодно ли сегодня инвестировать в недвижимость? Куда лучше вкладывать деньги? 
В России недвижимость всегда была и остается одним из самых надежных инструментов инвестирования или, по крайней мере, сохранения денег. В современных условиях экономической ситуации не стоит ожидать от инвестиционных покупок сверхприбыли, зато можно быть уверенным в сохранности собственного капитала. Наиболее выгодным может оказаться инвестирование именно в объекты небольших площадей, как на высоких стадиях готовности, так и в строящихся жилых комплексах от надежных девелоперов.
Кроме того, мы бы советовали покупателям, планировавшим приобрести недвижимость за рубежом, пересмотреть такую покупку в пользу московской недвижимости. Перед покупкой необходимо максимально качественно проанализировать объект инвестирования, учитывая все возможные риски, или же обратиться за советом к экспертам по недвижимости.