Глубокая заморозка.
Игроки рынка становятся все более внимательными к малейшим макроэкономическим изменениям и запросам потребителей. Судьба незавершенных проектов - то немногое, что дает тему для нынешних дискуссий, и то, что является наиболее интересным для конечного потребителя. Некоторые из крупнейших риелторов московского рынка были довольно откровенны в далеко не оптимистичных оценках, другие - скорее, осторожны, стремясь нивелировать некоторую неопределенность грядущего года.
Так, Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, уверен в том, что ряд проектов не просто будут заморожены. Тщательный подход к их оценке в условиях, когда рынок перестал прощать компромиссы, позволит эти проекты вовсе остановить. Их концепции будут либо изменены, либо реализация таких проектов остановится навсегда. К этой группе Георгий Дзагуров относит 10-15% рынка незавершенного строительства. «Для 20-25% незаконченных проектов кризис на рынке недвижимости и ипотеки вовсе прошел стороной. Такие проекты будут завершены в любом случае и именно так и в те сроки, как планировалось», - с уверенностью говорит глава Penny Lane.
Рынок элитной недвижимости никогда не будет обделен вниманием, его целевая аудитория стабильна, кризис лишь добавил рассудительности и более тщательной оценки со стороны покупателей и инвесторов.
«В первой половине 2009 года с рынка ушли инвесторы, а конечные покупатели ждали снижения цен, и интерес к сегменту элитной недвижимости был невысок, в основном единичные сделки с большим дисконтом, - считает Григорий Ашихмин, руководитель отдела элитной недвижимости компании Panfilova Realty. - Во второй половине года рынок вновь оживился и интерес покупателей восстановился».
Что касается первичного рынка загородной элитной недвижимости, то в 2009 году предметом повышенного покупательского интереса была продажа участков без подряда.
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости WELHOME, считает, что это последствие решений застройщиков, которые, адаптируясь к кризисной ситуации, замораживали строительство и заявляли о продаже участков без подряда: «Говорить об исчезновении с рынка каких-либо проектов не приходится. Помимо изменения концепции проектов и отказа от строительства в пользу продажи участков, в конце 2009 года на рынок вышли клубные мини-поселки, на строительство которых требуется меньше финансовых затрат и времени, и, соответственно, они более привлекательны для покупателей».
В сегменте элитного городского жилья заморозку строительства Анастасия Могилатова считает скорее мифом, чем реальностью: «Практически все строящиеся объекты на сегодняшний день более или менее успешно реализуются, в том числе и потому, что спектр предложений городского первичного рынка до кризиса был не таким уж широким».
С данной оценкой согласен и Владимир Кузнецов, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group. По его мнению, «продолжат реализовываться те объекты и проекты, которые в течение года сумели подтвердить свою жизнеспособность. Что касается концептуальных коррекций проектов, то им будут подвержены в большинстве случаев проекты, где сменился собственник». Ситуация с первичным рынком в 2010 году, по оценке эксперта Greenwich Group, «даже при положительном ходе развития событий в экономике существенно не изменится. Объем ввода новых площадей на рынке останется небольшим — для восстановления инвестиционной активности потребуется не меньше двух лет».
Игры разума.
«Формирование отложенного спроса и долговременное принятие решения о покупке недвижимости были характерными чертами 2009 года. По мнению большинства экспертов, интерес покупателей, возрастающий с осени 2009 года, довольно банально мотивировался низкими ценами. Однако к концу года стала заметна тенденция к наступлению дефицита в сегменте готовых к проживанию квартир и загородных домов», - считает Георгий Дзагуров. По данным эксперта, выросло количество предложений по объектам вторичного жилья при сокращении спроса: «Такие объекты не являются насущной потребностью, но, скорее, представляют в определенном смысле излишества, являются показателем статуса, не постоянно используются, например, скрытая от супруги вторая квартира, дальняя дача и т.п.».
Григорий Ашихмин отмечает наибольший спрос на объекты, находящиеся в собственности либо на завершаю щейстадии строительства. Покупатели стали более тщательно подходить к выбору квартиры, больше внимания уделять как качеству строительства, так и пакету документов на тот или иной объект. Последний фактор также отмечает и Денис Попов, генеральный директора агентства Contact Real Estate. Причину такого пристального внимания к документации он видит в том, что в основном квартиры приобретались конечными потребителями, для которых очень важны вопросы качества дома, гарантий завершения строительства и получения собственности. «Большое количество сделок в этом году не состоялось именно по причине отсутствия консенсуса в вопросах схемы оформления документов и гарантий для покупателя в основном на первичном рынке, и в меньшей степени такие случаи имели место на вторичном рынке, - уточняет Денис Попов. - И все-таки тренд на рынке элитного жилья поменялся. Начиная со второго квартала 2009 года, месяц за месяцем росло количество сделок, что, в свою очередь, убеждало покупателей решаться на покупки. С точки зрения потребительских предпочтений в приоритете были объекты в собственности или введенные в эксплуатацию, новостройки на завершающей стадии строительства по договору долевого участия. Средняя площадь квартиры составляет 180 кв. метров, с функцио¬нальной планировкой и возможностью проектирования трех спален. Больше всего сделок фиксировалось в бюджете от 1 млн до 2,5 млн долларов».
Марина Венчковская, руководитель отдела продаж компании «Славянский двор»: «Так как наша компания ориентируется в своих продажах на эксклюзивную элитную недвижимость, нам был очевиден факт, что за 2009 год были проданы почти все объекты данного сегмента недвижимости, лучшие предложения рынка, такие как дома в Лаврушинском, Знаменском, Коробейниковом. Гранатном переулках, на Пречистенской набережной, 17».
Кризис предоставил покупателям редчайшую возможность приобретать высоколиквидные объекты по минимальным ценам. Помимо интереса к объектам высшей ценовой категории на вторичном рынке со значительным дисконтом, Анастасия Могилатова отмечает спрос на предложения первичного рынка с хорошим инвестиционным потенциалом, правда, только на завершающих стадиях строительства: «Причины такого подхода очевидны - риск недостроя в прошедшем году был особенно высок, так что объекты на начальной стадии строительства в первые полгода практически не продавались, однако во втором полугодии, по мере улучшения экономической ситуации в стране, продажи активизировались и в этом сегменте».
Владимир Кузнецов считает, что предпосылкой для реализации отложенного спроса стал психологический момент: «В первом полугодии негативные импульсы кризиса проявили себя в наибольшей степени. Этот период характеризовался резким снижением уровня спроса на элитную недвижимость. В конце весны — начале лета плавно начала восстанавливаться покупательская активность. Участники рынка устали «ждать дна». Резкие изменения котировок доллара, происходившие в октябре-ноябре, вызывали практически двукратные всплески спроса на элитную недвижимость. Но в целом в четвертом квартале рынок активизировался, что положительно сказалось на объемах проводимых сделок».
По мнению эксперта Greenwich Group, на вторичном рынке наблюдалась более благоприятная ситуация: количество официально зарегистрированных сделок снизилось всего на 25% по отношению к докризисным показателям. Однако размеры сделок снизились существенно. На вторичном рынке ве¬личина дисконта достигала 50%.
Упрямые цифры.
«В сегменте городской элитной недвижимости в 2009 году цены показали негативный тренд. Наибольшее снижение цен было зафиксировано по объектам, находящимся на ранней стадии строительства - скидки доходили до 40-50%, стоимость квартир на вторичном рынке снизилась на 20-30%. Больше всего просели объекты, цены на которые были сильно завышены», — считает Григорий Ашихмин.
Денис Попов заявляет о снижении цен до 60% от докризисного уровня, лидером по количеству объектов с подобным дисконтом является Новорижское шоссе. Это в первую очередь связано с тем, что рентабельность подобных объектов была изначально выше, поэтому застройщики смогли позволить себе значительный дисконт. По данным эксперта, самые низкие цены в долларах были зафиксированы весной, на пике курса 36 рублей за 1 доллар. В среднем элитные объекты потеряли в цене 35-40%. Кроме того, реальный покупатель может выторговать еще порядка 5-10%. На данный момент цены на элитную недвижимость показали прирост от минимума в среднем 10% в валюте.
«Весь год прошел в борьбе между продавцами и покупателями за обоснованность цен. По мнению покупателей, кризис еще не закончился и впереди ждут серьезные потрясения, следовательно, нет оснований для повышения цен или отмены действовавших скидок, - дает оценку прошедшего года Денис Попов. - Продавцы, в свою очередь, видя повышение активности в обращениях, показах и сделках, отменяют действие специальных цен, программ и скидок».
Марина Венчковская считает, что изменение диапазона цен от 0% до 50% зависело от объекта и ряда субъективных причин, к примеру, изначальной переоценки или личных обстоятельств продавца. «Так как за последние полтора-два года не начато строительство практически ни одного нового элитного дома, сложно о чем-либо говорить, ясно одно: цены, видимо, будут расти», - таков прогноз эксперта компании «Славянский двор».
Устаревшие методы ценообразования на основании объектов-аналогов стали одним из основных факторов, препятствующих положительной динамике и восстановлению объема сделок.
По оценке Владимира Кузнецова, «наиболее активно в течение года продавались квартиры в жилых комплексах по самой низкой цене, и основной объем сделок в этом сегменте проходил в диапазоне 7-12 тыс. долларов за квадратный метр, что подтверждает интерес покупателей к объектам, соответствующим реальному спросу».
Говоря о средней цене предложения на первичном рынке по состоянию на конец 2009 года, Владимир Кузнецов называет цифру 17,653 доллара за 1 кв. метр: «Средняя цена квартир, экспонированных на вторичном рынке элитного жилья, составила 16,478 доллара за 1 кв. метр. Однако цены реальных сделок по рынку были ниже заявленных цен на 10-20%».
«По итогам года можно говорить о снижении цен на рынке недвижимости на 30-35%, но это средняя величина, отражающая действительность весьма условно, - резюмирует Анастасия Могилатова. - На практике мы наблюдали падение цен на некоторые объекты на 50% и более, однако были и те объекты, которые успешно продавались с небольшими скидками в 10-15%. Решающее значение имела ликвидность недвижимости и то, насколько «перегреты» были цены на тот или иной объект до кризиса».
Топы и стервятники.
Изменился мотив приобретений. «Клиенты приобретают недвижимость для личного использования, не для инвестиций», — считает Марина Венчковская. Сокращение инвестиционной активности, по мнению Владимира Кузнецова, особенно сказалось на первичном рынке в связи с повышением девелоперских рисков. Средний бюджет покупательского интереса, по данным эксперта Greenwich Group, сместился в среднем в диапазон 1-2 млн долларов, что ниже докризисных показателей в два раза.
Среди покупателей элитной недвижимости появилась новая прослойка. По мнению Дениса Попова, это категория, которая в период бурного роста цен на элитную недвижимость не имела возможности приобретать жилье в классах премиум и де люкс и которая пришла в основном из сегмента бизнес-класса с бюджетом от 600 тыс. до 1 млн долларов.
Изменилась и возрастная характеристика - это люди до 45 лет. Социальный статус - владельцы среднего бизнеса и топ- менеджеры крупных компаний.
«Это объясняется консервативностью взглядов покупателя более старшего возраста, не готовых в сложной экономической ситуации решаться на сделки с недвижимостью», - считает Денис Попов.
Еще одна новая категория, на которую обращает внимание агентство Contact Real Estate, - так называемые «стервятники». Комментирует Денис Попов: «Несмотря на то что доля инвестиционных сделок в 2009 году была практически невесомой, на рынке появилась еще одна категория покупателей, сумевших заработать в кризис, так называемый «агрессивный инвестор». Данных покупателей интересовали только варианты с глубоким демпингом по цене, где собственник, попавший в тяжелую экономическую ситуацию, для привлечения cash flow в моменте, готов был дисконтировать на 50-70% от первоначальной цены. Процесс поиска занимал не один месяц в ожидании интересной «добычи», впрочем, многие из них ждут с надеждой до сих пор, так ничем и не поживившись».
Смена поколений или стратегий?
Какие стратегии развития выбирают компании в новом году?
Георгий Дзагуров считает, что востребованными будут не только новые, но и хорошо забытые старые методики. Профессиональное сообщество отвечает на кризис сплочением рядов достойных операторов, некоторым повышением процента комиссионного вознаграждения, выходом с рынка до 50% операторов. «Жесткая экономия маркетинговых бюджетов заставляет продавцов элитной недвижимости работать по-новому. Девелоперам и собственникам придется работать в определенном дефиците квалифицированных продавцов, мириться с их большим единением в трудный период», - заключает генеральный директор Penny Lane Realty.
Григорий Ашихмин уверен, что в 2010 году рынок станет еще более цивилизованным, а репутация и надежные партнерские отношения между компаниями сыграют в этом не последнюю роль: «Компании, которые правильно перераспределили ресурсы, пересмотрели краткосрочные и долгосрочные стратегии, были более гибкими и мобильными в быстро меняющейся среде, эти компании сумели занять большую долю рынка и, несмотря на трудности, завершили год с положительными результатами. Безусловно, 2009 год показал как слабые, так и сильные стороны игроков. Одни компании сошли с дистанции, другие - сильнее закрепили свои позиции».
Стратегия бизнеса в 2010 году во многом будет зависеть и от объектов, с которыми станут работать риелторы.
Марина Венчковская считает, что в посткризисном пространстве рамки продаж элитных агентств расширятся за счет бизнес-класса.
Независимо от экономической ситуации, риелторы ожидают сохранения многих тенденций 2009 года - поведенческих факторов участников рынка, методик работы, общей высокой конкурентности отрасли в целом. Такова позиция консалтинговой компании Greenwich Group. Ее управляющий партнер Владимир Кузнецов отмечает изменение роли риелтора, который становится в большей степени консультантом, чем просто посредником: «Наступает время очередной смены поколений брокеров в пользу брокеров-консультантов, которые смогут продавать именно услугу, а не ограничиваться «сведением» покупателя с продавцом».
«Кризис — благоприятное время для изменений в расстановке сил среди игроков рынка. Для «ветеранов» это проверка на прочность, для молодых компаний - возможность занять свою нишу или увеличить занимаемую долю рынка, - убеждена Анастасия Могилатова. - Но, если новым компаниям еще только предстоит доказать свою состоятельность, у опытных игроков есть все, чтобы, пережив сложное время и став сильнее, двигаться дальше».
Довольно часто при оценке ситуации и перспектив дальнейшего развития рынка мы все еще употребляем слово «кризис». Но кризис - всего лишь точка отсчета, поворотный пункт для принятия очередного решения. Стать более бескомпромиссными в принятии решения - сегодня это значит быть уверенным в его правильности и в своем будущем. И такая позиция справедлива как для покупателя, так и для риелтора.
Источник: Салонъ недвижимости
