Текст : Людмила Чичерова
Впрочем, пессимистический настрой разделяют не все участники рынка. По мнению Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», дефицита предложения на первичном рынке Москвы не предвидится. «Что же касается новых строек то, думаю, свято место пусто не бывает: в Москве будут строить, если не одни компании, так другие», - заявил эксперт журналу Metrinfo.Ru.
Аналитик считает, что строить в Москве по-прежнему выгодно. Если оглянуться назад, то мы вспомним, что раньше застройщики строили и успешно продавали жилье и по $400, и по $800 за метр. Потом были времена сверхприбыли, когда компании, начиная проект, ориентировались на то, что цена продажи квадратного метра будет $2 тыс., и из этого расчета выстраивали доходность. Но рынок был на подъеме, и вместо $2 тыс. им удавалось продать квадратный метр за $4 тыс. Получалось, что по $2 тыс. с каждого метра рынок им дарил!
Сегодня в невыгодной ситуации оказались те проекты, которые начаты до кризиса и затраты на их строительство (приобретение земельных участков, услуги поставщиков и подрядчиков) производились по докризисным ценам. Продавать же эти объекты придется по послекризисным ценам.
Зато все новые проекты, по мнению Олега Репченко, окажутся в выигрыше. Прежде всего, потому, что площадки под строительство можно сейчас получить на очень выгодных условиях, ведь земля, как сырье, потеряла в цене больше всего. Именно за московскую землю до кризиса строители платили много денег, и это сразу вздувало себестоимость строительства. Сейчас в новые проекты застройщик входит по другим, уменьшенным затратам. Но рентабельность получится нормальной даже в условиях упавших цен на жилье. Более того, новые проекты будут активно конкурировать со старыми, «подвисшими» проектами.
«Важно отметить, что дефицит возникает тогда, когда покупателей больше чем самого товара, - говорит аналитик. - Но кризис привел к тому, что платежеспособный спрос упал сильнее, чем предложение. Он сократился в 3-5 раз, а предложение может уменьшиться за счет «замороженных» строек всего на 10-15-20%. Сейчас на одного покупателя квартир приходится больше чем до кризиса. Поэтому панические настроения по поводу грядущего дефицита не имеют никакого весомого основания. Распуская подобные слухи, скорее всего, застройщики хотят простимулировать спрос».
Дефицита не будет, утверждает Олег Репченко, еще и потому, что в последний год на рынке были низкие темпы продаж, и все построенное продать не удалось. Немало жилья придерживалось застройщиками и инвесторами в надежде на то, что начнется рост цен, а так как этого не происходит, застройщики постепенно возвращают «спрятанные» объемы на рынок.
Как вы увидите из дальнейшего текста, большинство участников рынка считают, что темпы строительства жилья в 2010 году в Москве возрастут. Однако проблемы девелоперов автоматически не решатся, мягко говоря, им придется много работать. О том, кто из застройщиков сможет побороть трудности, а кому и в новом году не удастся возобновить строительство и почему, - журналу Metrinfo.ru рассказывают представители компаний.
Для кого-то кризис стал «прикрытием»
«Мегаполис - Сервис»
Сергей Власенко, президент компании, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, президент Корпорации риэлторов:
В 2009 году строительство приостановили далеко не все застройщики, как это принято считать. Если же говорить о приостановке продаж, то эта проблема, безусловно, затронула практически всю строительную отрасль.
Я бы разделил застройщиков на три условные группы. В первую входят компании с открытой кредитной линией от банков. Они не только не замораживали строительство, но и вели его согласно ранее намеченным планам.
Вторую группу составляют застройщики, которые смогли обойтись без банковских кредитов, т. е. строят на собственные средства или средства учредителей, а также на деньги будущих обладателей квадратных метров. Но чтобы не допустить заморозки объектов, им пришлось скорректировать цены. В среднем они снизились на 10-15%.
Наконец, в третьей группе - застройщики, чье реальное положение дел было неважным еще до кризиса (нарушались сроки строительства, не решались вопросы с разрешительной документацией, коммуникациями и т. д.). Для них-то кризис и стал прикрытием, в результате проекты были приостановлены, а возобновление работ было отложено на неопределенный срок.
Нетрудно предположить, что в 2010 году застройщики первой и второй группы, строительство начатых объектов продолжат. А для представителей третьей группы год не сулит ничего хорошего, так как потенциальные покупатели на замороженные объекты не пойдут. Да и наивно было бы полагать, что такие застройщики смогут самостоятельно выкарабкаться из сложившейся ситуации лишь за счет притока средств от будущих покупателей жилья. Без крупных вливаний со стороны инвесторов им свои проблемы не решить.
Крупные застройщики преодолели трудности
КИТ Финанс ИБ
Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций:
Все зависит от того, насколько высоки уровни долговых обязательств застройщиков и насколько хороши их возможности по привлечению дополнительных кредитов. К примеру, такие крупные компании как ГК ПИК и Группа ЛСР будут способны продолжить строительство своих проектов в 2010 году. Группа ПИК получила госгарантии на кредиты, а крупнейший кредитор - Сбербанк согласился на реструктуризацию большей части долга компании. Группа ЛСР находится в более выгодной позиции, наличие у нее производственных мощностей позволяют приносить прибыль постоянно (в отличие от строительства недвижимости, где деньги поступают по мере завершения проекта, а это занимает в среднем 3-5 лет), банки охотно предоставляют компании финансирование.
Нужно снижать затраты
Группа компаний «Пионер»
Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR:
В 2009 году все девелоперы без исключения столкнулись с необходимостью снижения затрат и занялись поиском возможностей для уменьшения себестоимости строительства. Наша компания, к примеру, рассматривает возможности внедрения новых технологий, которые позволят сократить сроки строительства при сохранении высокого качества и снизить себестоимость возводимого жилья.
В 2010 году можно прогнозировать увеличение объемов кредитования и, вполне возможно, отдельным компаниям из тех, кто приостановил реализацию проектов, удастся договориться с банками и возобновить строительство. По тем проектам, которые только планируются к строительству, многие застройщики производят реконцепцию: делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации - упрощают конструкцию, уменьшают площади квартир и так далее.
Новых объектов на рынке будет немного, объем выводимого жилья существенно сократится, поскольку часть была заморожена, а часть – находится в стадии переработки. Активизацию предложения на рынке мы ожидаем к концу 2010 – началу 2011 гг., не раньше. Из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала строительства. В частности, наша компания планировала в конце 2009 г. вывести на рынок новый проект жилого комплекса на северо-западе Москвы площадью более 130 000 кв.м, но кризис внес коррективы, поэтому запуск проекта сдвинулся на 2011 год.
Чтобы обеспечить приток денег нужно активно строить
Инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век»
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка:
Ситуация с заемным финансированием строительства серьезно не улучшилась. Единственный реальный источник денег для продолжения строительства - продажи квартир. Но чтобы их обеспечивать, необходимо работать на объектах. Их заморозка чревата резким снижением денежных поступлений от реализации жилья. Получается замкнутый круг, который образовался, впрочем, еще в начале 2009 года. Если застройщик нашел возможность «разорвать» его – с помощью стратегического соинвестора, рефинансирования кредита или же простого снижения цен, то и в 2010 году он будет работать с определенной долей успешности. Если же застройщик не решил свои проблемы в течение всего года и не возобновил строительство объектов, то и в 2010 году шансы на это невелики.
Спрос на новостройки активизирует строительство
Blackwood
Константин Ковалев, управляющий партнер компании:
Смогут ли застройщики продолжить строительство в 2010 году, зависит от двух основных факторов. Первый - спрос на рынке, в частности, - в сегменте новостроек. Чем он выше спрос, тем больше объем продаж на объекте, тем активнее должно идти строительство.
Второй фактор – условия кредитования застройщиков коммерческими банками. С началом кризиса ставки по кредитам стали достигать 20-25%, а в докризисный период этот показатель находился на уровне 15-18%.
Эконом-класс окажется в фаворитах
МИАН
Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства:
В наилучшем положении в 2010 году окажутся застройщики жилья эконом-класса, предложения которых пользовались спросом даже в кризисное время. Московский стройкомплекс будет более ориентирован на возведение именно таких объектов. Площадок для возведения жилья эконом-класса заметно больше, чем для других сегментов: районы ветхого жилья, территории под выводимыми промышленными предприятиями, удаленные от станций метро и расположенные в непрестижных районах. Уже за последние полгода доля новостроек эконом-класса в общей структуре предложения возросла почти на 15% и в настоящее время составляет 65%.
Банки должны кредитовать бизнес на нормальных условиях
УК «Домостроитель»
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга:
Сегодня ипотека на первичном рынке показывает положительную динамику – смягчаются условия выдачи кредитов, снижаются процентные ставки и минимальный первоначальный взнос. Уже сейчас эта тенденция вылилась в существенный рост платежеспособного спроса. В следующем году этот процесс продолжится.
А вот для застройщиков условия кредитования бизнеса до сих пор остаются непривлекательными. И чем раньше ситуация сдвинется с мертвой точки, тем скорее на рынок будут выведены новые проекты, а также проекты, замороженные на «бумажной стадии» и адаптированные к реалиям существующего рынка.
Как улучшить инвестиционный климат?
Veritas
Елена Балабанова, генеральный директор компании:
Если постараться разделить факторы на прямые и косвенные, то к первым можно отнести наличие финансовых инструментов для организации строительства. Но о привлечении инвестиций в проекты в настоящий момент говорить преждевременно. Появится или не появится частный инвестор в подобных проектах, зависит от привлекательности проекта, его концептуальности, стадии готовности и наличии обременений.
К косвенным факторам улучшения инвестиционного климата, и интереса к недостроенным объектам, будет относиться рост спроса. Он, в свою очередь, зависит от политики ценообразования компании-застройщика, ее надежности и прозрачности взаимоотношений с клиентом. Можно предположить, что в 2010 году «свежие» проекты будут соответствовать уровню потребительских ожиданий «эконом», и получат реализацию в виде проектов массовой застройки.
Главный ориентир – макроэкономическая ситуация
WELHOME
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости:
Не зная, какой будет макроэкономическая ситуация в 2010 году, говорить о будущем с уверенностью сложно. Очевидно, что ухудшение экономических показателей может стать серьезной помехой для развития первичного рынка жиль, и наоборот.
Сегодня рыночная ситуация благоприятствует оживлению в строительном секторе. Однако, «разморозка» строительства требует средств – собственных или привлеченных. Продолжить реализацию проектов смогут застройщики, так или иначе решившие проблемы финансирования.
Мегапроектов пока не будет
ФСК «Лидер»
Григорий Алтухов, советник президента:
Работа над частью приостановленных проектов возобновится в 2010 году, более вероятно – во второй его половине. Преобладать будут некрупные проекты на 1-2 корпуса, не больше. Когда на рынок вернутся мегапроекты, массово распиаренные в 2006-2008 годах – сказать крайне сложно. Вероятно, финансирование части возобновленных проектов будут вести уже другие собственники, получившие площадки за долги в течение прошедшего года: банки, монополисты, многопрофильные корпорации федерального масштаба и т.п.
Серьезным препятствием для возобновления проектов будет неопределенность экономического будущего нашей страны. Компании консервативно подходят к оценке доходности новых проектов, а жесткие ограничения помешают массовому их началу. По не начатым проектам необходимы вложения в сотни миллионов или миллиарды рублей, а отвлечение таких средств на несколько лет могут позволить себе очень немногие. Третье препятствие – превышение предложения над спросом. Мы ожидаем, что во II-III кварталах 2010 года произойдет очередной рост спроса, параллельно сопровождающийся сокращением предложения, особенно в объектах высокой степени готовности. Вот тогда мы и поймем перспективы рынка на 2-3 года, что, возможно и даст толчок к старту большого количества новых проектов.
Резюме журнала Metrinfo.ru
Главный вывод, который можно сделать по итогам опроса – рынок новостроек жить будет. Не столь роскошно, как в «тучные» годы, но и не обнищает вконец. Строительство продолжится, и проекты станут ближе к жизни. Новостроек, конечно, станет меньше, но это не так уж и ужасно, - покупателей тоже немного, и им будет, из чего выбрать.
Источник: Интернет-журнал Metrinfo
