Покупатели в 2010 году ждут дальнейшего снижения цен на рынке новостроек. Им на руку, что у застройщиков дела идут не лучшим образом: многие готовые дома не распроданы, а квартиры в строящихся объектах мало кого привлекают – страшно покупать. Чтобы как-то повлиять на ситуацию, одни застройщики под Новый год обещают скидки, другие - подарки, третьи - дополнительные метры. А это позволяет предположить, что первичный рынок не достиг ценового дна, и в 2010-м году снижение цен продолжится.

Текст : Людмила Чичерова

Наблюдения покупателей не лишены логики, но для того, чтобы сделать более точный прогноз, одних ассоциаций мало. Необходимо знание основных механизмов, которые заставляют застройщиков снижать или повышать цены, предоставлять рассрочки, идти на другие уступки.

Аналитики руководствуются более вескими аргументами: многолетними исследованиями и анализом рынка, базированном на точных математических исследованиях экономических преобразований в мире. По прогнозу Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в 2010 году такого снижения цен, как это было в 2009-м, когда квадратный метр на первичном рынке подешевел на 30-35-40%, не будет. Но вероятность того, что цены снизятся от 5 до 20%, - в зависимости от качества проектов: от того, насколько они ликвидны или неликвидны, соответствуют ли параметрам цена-качество, - вполне обоснована.

По его словам, предельно низко упали цены только в эконом-классе, и это в 2010 году больше не повторится. Таких проектов на столичном рынке немного, и они активно раскупаются. Но в Московской области домов эконом-класса больше, поэтому некое бурление цен там еще продолжится. Цены на жилье бизнес-класса и «элитки» в 2010 году могут снизиться на 10-15-20%, в зависимости от переоцененности объекта. Причин здесь несколько: во-первых, цены на такое жилье до сих пор остаются очень высокими для Москвы. Например, цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса - около 10 тыс. долларов, а вся квартира - около 1 млн. долларов; покупали такое жилье топ-менеджеры предприятий с большими бонусами. Эти предложения явно не рассчитаны людей с обычными доходами, поэтому спрос на такое жилье сократится. Резерв для снижения есть еще и потому, что рынок дорогой недвижимости более инертный, падение цен на нем происходит гораздо медленнее, чем в эконом-классе. В бизнес-классе и «элитке» больше период ожидания, застройщики дольше могут держать цены на высоком уровне, даже при условии, что жилплощадь никто не покупает.

Олег Репченко считает, что удешевление дорогого жилья может быть скрытым, то есть застройщики не станут снижать цены, а воспользуются формулой «больше за те же деньги». Если в прошлые годы за определенную сумму можно было купить жилье на нулевом цикле, то в 2010 году, возможно, что цена останется та же, но квартиры будут продаваться на стадии готовности. Впрочем, раньше в готовом виде жилье стоило, как минимум на 10-15% дороже, что также можно трактовать как определенное снижение цены. Эксперт полагает, что в 2010 году, застройщики будут предлагать не только уже готовое построенное жилье, но и квартиры с отделкой. Вполне вероятно, что за те же деньги будут продаваться квартиры с годовой – двухлетней рассрочкой платежа.

«Основной плюс нынешнего рынка заключается в том, что не важно, окончательная ценовая яма сейчас или не совсем, а важно то, что на рынке недвижимости появился ассортимент и возможность спокойно выбирать, чего не было много лет. Сейчас в продаже появилось больше готовых объектов, поэтому ниже риски, что застройщики обманут и не достроят дома. Квартиры можно посмотреть и убедиться, как они выглядит вживую, а не только на бумаге», - заключает Олег Репченко.

Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций, КИТ Финанс ИБ говорит, что в компании придерживаются умеренно позитивной оценки перспектив рынка недвижимости. Поддержка государства в виде гарантий по кредитам, покупки квартир для социальных нужд и содействия в снижении ипотечных ставок должны способствовать восстановлению сектора. Однако причин для скорого возобновления докризисных (или даже близких к ним) темпов роста спроса и цен на жилье, - не видно. Несмотря на сокращение объемов нового строительства, за которыми последует снижение предложения, вновь рассчитывать на основные драйверы жилищного бума в докризисной России (рост доходов населения и растущую доступность ипотеки) в обозримом будущем вряд ли стоит.

«Вероятный сценарий на ближайший год - консолидация на текущих ценовых уровнях, а период формирования докризисного спроса и повышения цен на недвижимость наступит не ранее 2011 года. Но и дальнейшее снижение цен маловероятно», - заключает Анатолий Высоцкий.

Эксперты из девелоперских компаний и риэлторы дают свои прогнозы, отличные от «аналитических». О видении ситуации на первичном рынке в 2010 году, о том, восстановится ли платежеспособный спрос, повысится ли интерес покупателей к строящимся объектам и при каких условиях, как все преобразования скажутся на ценах, они рассказывают журналу Metrinfo.Ru.


Возможна прибавка до 15%
«Сити-XXI век»
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка

Благосостояние покупателей значительно не возрастет. Но определенный платежеспособный спрос существует, - это подтверждается хорошими продажами в проектах эконом-класса.
Чем выше стадия готовности в строящихся объектах, тем выше будет средняя цена. Снижать ее будут новые проекты эконом-класса на начальной стадии строительства с невысокой стоимостью квартир.
Однако новых проектов будет немного. Поэтому в 2010 году вероятно незначительное удорожание средней стоимости квадратного метра до 15% по итогам года.


В бизнес-классе - стабилизация
IntermarkSavills
Дмитрий Халин, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки:

Покупатели вернутся и, прежде всего, - на проекты, где на все 100% ясно, за счет каких источников финансируется стройка. А также туда, где видна активная динамика строительно-монтажных работ.
Наибольший рост цен, в среднем на 15%, мы ожидаем в сегменте жилья эконом-класса. Аналогичный прогноз по элитным новостройкам. В сегменте новостроек бизнес-класса, где сохраняется переизбыток предложения, наиболее вероятен сценарий стабилизации цен в течение 2010 года.


Посткризисная стабилизация
Blackwood
Константин Ковалев, управляющий партнер компании:

На рынке отмечаются тенденции к восстановлению: темпы снижения цен сократились, вырос спрос и количество сделок. Впрочем, эти показатели ниже докризисных, однако тенденция роста очевидна.
Рынок вступил в состояние посткризисной стабилизации, что позволяет ожидать возобновления тенденций роста. Но говорить о значительном росте цен в ближайшее время рано. В ближайшие год-два активного пополнения рынка происходить не будет. Одновременно будет наблюдаться тенденция «вымывания» качественных объектов из предложения: первыми будут раскупаться объекты с наиболее удачными качественными и ценовыми характеристиками.
В итоге структура предложения может несколько измениться: качественные объекты, цены на которые начнут в связи с дефицитом расти более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка. И при отсутствии существенных финансовых потрясений, это приведет в 2010 г. к небольшому по сравнению с докризисным периодом росту – на уровне 10%.


Восстановится спрос, активность и объемы сделок
РК РДН
Светлана Корженевская, руководитель управления новостроек компании «Русский дом недвижимости»:

Можно говорить о заметной стабилизации цен. Прошедшая осень принесла благоприятный макроэкономический фон: цена на нефть выросла, рубль укрепился по отношению к доллару, фондовый рынок активизировался, а банки начали снижать ставки по ипотеке.
Есть основания предполагать, что в 2010 году рынок недвижимости окончательно оживет, и будет происходить постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок. В благоприятных условиях цены на недвижимость очень быстро начнут отыгрывать понесенные потери.


Квартира в новостройке выгоднее депозита
МИАН
Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства:

По-прежнему будет востребовано жилье эконом-класса высокой стадии готовности. Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок осенью, в следующем году постепенно увеличится. Вероятен рост цен с темпом, как минимум, на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику традиционно показывает рынок недвижимости в период стабильности. По нашим предварительным оценкам, ожидается, что стоимость квадратного метра в новых объектах к концу 2010 года увеличится на 10-12%.
Следом за потребительским спросом, а может, и быстрее, «подтянется» частный инвестиционный спрос. Простые расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового «дна», даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40-50% от ее первоначальной стоимости, в то время как, например, банковские депозиты за этот же период – всего не более 35-40%.



Возможны два сценария
Новое Качество
Андрей Уфимцев, директор по продажам компании:
Наш прогноз дан по двум сценариям: базовому, который мы считаем более вероятным, и пессимистичному. По базовому сценарию в конце 2010 года цена квадратного метра в домах класса De-luxe составит от $18 до 45 тыс., в классе Premium – $8,8-17,6 тыс., а в Business+ - $7,15-13,2 тыс.
Если следовать пессимистичному сценарию, то цена метра в классе De-luxe снизится до $15,2-40 тыс., в Premium – $7,6-15,2 тыс., а в Business+ - $ 6,2-11,5 тыс.



Возможен рост – чуть выше инфляции
УК «Домостроитель»
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга:

В новых условиях продаж на первый план выходит информационная открытость – все этапы реализации проекта должны быть доступны и понятны потребителю.
Рынок способен отыграть часть потерянных за время кризиса позиций. В 2010 году мы ожидаем небольшой рост цен на уровне чуть выше инфляции и некоторой общей стабилизации платежеспособного спроса.


Компании прислушаются к народу
Veritas
Елена Балабанова, генеральный директор компании:

Специалисты нашей компании считают безосновательным утверждение о возможном росте цен в первой половине 2010 года. Скорее можно ожидать появление проектов массовой застройки с более «народной» политикой ценообразования.
Подобные проекты, за счет большого объема квартир выставленных на продажу, могут серьезно повлиять на рыночную ситуацию. На их фоне другие застройщики вынуждены будут пересматривать собственные условия ценообразования в сторону снижения. Рост цен возможен только в августе-сентябре 2010 года.


Ни резкого роста, ни резкого падения
WELHOME
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости:

Вполне вероятно, что тенденция оживления покупательского интереса к первичному рынку элитного жилья будет характерна и для следующего года.
На сегодня мы не видим объективных причин для резкого роста или падения цен на элитное жилье в будущем году. Скорее всего, для рынка недвижимости будет характерна плавная положительная динамика цен и соотношения спроса и предложения.


Перспектива для строящихся проектов
Велес Капитал Девелопмент

Юлия Веденеева, начальник управления реализации проектов:
Вероятно, покупатели обратят внимание и на объекты с незавершенным строительством по мере того, как предложение готовых объектов на рынке новостроек начнет уменьшаться. Но так будет только при условии, что цена на такие объекты будет действительно интересной.
В конце 2009 года спрос возрос, а в 2010 году ожидается еще большее его оживление. Цены на рынке будут колебаться в пределах ±3-5% от нынешнего уровня.



Частные инвесторы – редкие гости на рынке
ФСК «Лидер»
Григорий Алтухов, советник президента:

Покупатели по-прежнему будут предпочитать квартиры высокой степени строительной готовности. Это представляется им более надежным вложением. А интерес к квартирам на низкой стадии готовности поддерживался за счет частных инвесторов, а сегодня они – редкие гости на рынке. Ведь доходность от непостроенных квартир лишь слегка превышает банковский депозит при заметно большем уровне риска.


Небольшой рост возможен осенью
«МЕГАПОЛИС-СЕРВИС»
Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, президент Корпорации риэлторов:

Учитывая, что в среднем новый дом возводится за 2-3 года, нехватку площадей на первичном рынке мы ощутим не ранее 2011-2012 гг. Способствовать этому будет и отложенный спрос.
Я не прогнозирую ажиотажный спрос на новостройки в 2010 году. В то же время не исключаю, что цены на квартиры в новостройках пойдут вверх. Но, скорее всего, произойдет это ближе к осени, при этом рост цен будет незначительным.


Долларовые цены немного поднимутся
«Пересвет-Инвест»
Ольга Маркова, маркетолог компании:

В будущем ожидается дальнейший рост спроса на фоне сокращения предложений в новостройках Москвы.
В 2010-м цены будут расти, но небольшими темпами - 1-3% в месяц. Уже сейчас цены в долларах каждый месяц прибавляют по 1%, но рост цен в рублях сдерживается политикой укрепления национальной валюты.

Наталья Бланкова, маркетолог компании:

При благоприятной экономической ситуации в 2010 г. и строительстве хотя бы на текущем уровне, спрос на объекты в Московской области, на начальных этапах строительства, будет высоким. Тем более, что число практически готовых объектов на рынке будет сокращаться.
За 11 месяцев 2009 года уровень цен на первичном рынке Московской области в долларах вырос на 14%, а в рублях практически не изменился. В связи с этим, при условии улучшения экономической ситуации, в 2010 году рост цен в долларах предположительно может составить 10-15% за год, в рублях же этот показатель будет зависеть от курса доллара.


Резюме журнала Metrinfo.Ru
Как видим, аналитики рынка и представители компаний несколько разошлись в оценках. Первые не исключают некоторого снижения цен, а вторые – некоторого роста. Объединяет эти два прогноза слово «некоторый». То есть резких движений никто не ждет. Уже хорошо.

Источник: Интернет-журнал Metrinfo