Практически все эксперты называют землю без подряда товаром года на загородном рынке. Основная причина такой популярности заключается в возможности инвестировать небольшие суммы - поскольку эти участки весьма недороги. Кроме того, они позволяют самостоятельно выбирать застройщика и сроки обустройства, а их содержание почти ничего не стоит.

Текст: Алексей Сергеев

Причины взлета

С началом активной фазы кризиса в России начал расти рынок участков без подряда. «Падение платежеспособности населения вынудило девелоперов продавать объекты данного формата. Если в начале года подобные предложения были представлены в 50-70 поселках Подмосковья, то сегодня — уже в 130-150. Правда, покупатели стали проявлять к ним интерес только летом», — рассказывает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, в первую очередь стал расти спрос на землю в зоне 20-60 км от МКАД. В среднем цены увеличились на 10-20%, а кое-где вернулись на докризисный уровень. Сегодня сотка стоит порядка 300-700 тыс. руб. «Если брать во внимание прежде всего такие критерии, как самый большой спрос и динамику цен, то участки без подряда можно уверенно назвать товаром года. Это единственный сегмент, который дорожал в этом году. Цифры говорят сами за себя», — утверждает директор по продажам компании «Красивая земля» Артур Хахоков. По его словам, с января квартиры стали дешевле примерно на 15-20%, коттеджи в ряде поселков — на 10-20%, аренда коммерческих площадей — на 5-10%. В то же время стоимость земли без подряда выросла в среднем на 10-15%, а в отдельных проектах — более чем на 30-40%. Не менее 70-80% спроса приходится на участки, расположенные в 30-70 км от МКАД, добавляет эксперт.
с тем, что участки без подряда вполне можно назвать товаром года, согласен генеральный директор компании «Загородный проект» Андрей Васильев: «Причин этого достаточно много. Год выдался сложным для рассматриваемого рынка. Цены упали на 50-60%. Участки без подряда стали своего рода антикризисным решением, поскольку на тот момент в большей степени соответствовали возможностям и запросам потенциальных потребителей». То же говорят специалисты УК «Финансы и Недвижимость»: подобные участки — лучшее предложение года на рынке загородной недвижимости. «Их популярность обусловлена низкой ценой, а также возможностью самостоятельного выбора подрядчика и сроков обустройства, что немаловажно во время финансовой нестабильности», — сказано в отчете компании.
«Кризис внес существенные изменения в распределении спроса и предложения на загородном рынке. Интерес покупателей сместился в сторону вторички, участки с подрядом в строящихся поселках оказались невостребованными. Поэтому в нынешнем году существенно сократился объем выхода новых проектов. Девелоперы, адаптируясь к новым условиям, приняли решение о продаже участков без подряда вместо создания организованных поселков», — объясняет руководитель департамента загородной недвижимости WELHOME Жанна Лебедева. По ее словам, независимость от застройщика, отсутствие риска заморозки проекта, падение цен на строительные работы в Москве и области — все это, безусловно, сделало свободные участки товаром года. «Если коммуникации и документы были в порядке, а стоимость снижена, такие объекты разлетались как горячие пирожки», — говорит эксперт. Для застройщиков продажа земли без подряда тоже интересна, поскольку при общем снижении покупательской активности и падении спроса на первичные коттеджи лучше получить меньшую прибыль, чем вообще ничего.

«По сравнению с предыдущим годом подобных сделок ста¬ло больше. Площадки, предназначенные для крупных долгосрочных проектов, в отсутствие инвестиций разбили на мелкие куски и начали продавать в розницу. Доходность получилась не 1 000%, как думали лендлорды, когда скупали землю у крестьян по $1 000 за гектар, а всего лишь 500%, но тоже неплохо. И главное — прямо сейчас, когда деньги нужны», — говорит руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин. По его словам, при-обретение участка без подряда — отличный способ вложения небольших сумм: «В будущем и стоимость земли подрастет, и денег можно поднакопить на коммуникации и строительство дома. А пока налог платить не надо, а если и надо, то небольшой. То есть содержание такого владения ничего не стоит — в отличие от собственности в организованном поселке».

Варианты
Среди хороших предложений А.Хахоков отмечает следующие поселки по Симферопольскому шоссе: «Земляничный» (47 км от МКАД, 86 тыс. руб. за сотку), «Сосновый Аромат» (45 км от МКАД, 86 тыс. руб. за сотку), «Сосновый берег» (70 км от МКАД, 51 тыс. руб. за сотку). Там активно идут продажи даже сейчас, в межсезонье, когда, казалось бы, спрос на землю должен резко снизиться. Ж.Лебедева выделяет среди удачных и хорошо продаваемых комплексов «Новорижский», «Маленькую Италию» и «Павловы озера» на Новой Риге, «ВИПушки» на Калужском направлении. «Стабилизация, начавшаяся на рынке недвижимости осенью, затронула и сегмент участков без подряда. Цены перестали снижаться, но о подъеме в ближайшем будущем речи не идет, поскольку покупатель по-прежнему не готов переплачивать» — комментирует эксперт. По словам А. Васильева, рост стоимости объектов наблюдается в последнее время как в поселках с участками без подряда, так и в комплексах с готовыми домовладениями. В пример эксперт приводит поселки «Новорижский» (корпорация ИНКОМ), «Серебряная подкова» («Евразия»), «Клубничные поля» и «Южные Горки» («Загородный проект»).
«Мы продаем участки без подряда на разных направлениях. Популярны дачные поселки на Ярославском, Новорязанском и Можайском шоссе», — сообщили в пресс-службе УК «Финансы и недвижимость». Среди актуальных предложений — дачный поселок «Русская Сказка», расположенный вблизи Новорязанского шоссе. Для покупателей из юго-восточных районов Москвы (Люблино, Жулебино, Выхино) действует акция: сотка в подарок. А жители САО (Медведково, Свиблово, Ростокино, Ярославский) получают бесплатную сотку при покупке дачных участков в поселках «Ростокино» и «Свиблово». Спрос не упал с приходом холодов, а в УК «Финансы и недвижимость» прогно¬зируют его увеличение во II квартале 2010 года. В связи с этим произойдет и рост цен. «В пилотных проектах «Клубничные поля» и «Южные Горки» мы продали порядка 400 участков без подряда менее чем за год. На данный момент это самый востребованный продукт Но рынок насытится им в ближайшее время, и спрос постепенно начнет смещаться в сторону участков с готовыми домами», — полагает А. Васильев.

Предварительные итоги

По словам А.Хахокова, участки без подряда оправдали себя на российском рынке. «В том числе и потому, что девелопмент в рассматриваемом сегменте позволяет в короткие сроки получать прибыль при относительно небольших затратах. Так, если бюджет проекта поселка без подряда оценивается, как правило, в десятки миллионов долларов, то бюджет поселка с подрядом на аналогичной территории был бы в пять-десять раз больше», — объясняет эксперт. По его словам, о привлекательности поселков без подряда для девелоперов говорит и значительный рост предложения: «Так, в конце 2008 года в Московской области было примерно 50-70 таких комплексов. Сейчас этот показатель вырос до 140-150. Недвижимость данного форма¬та по-прежнему интересует инвесторов, поэтому многие лендлорды уже начинают готовиться к новому сезону. Например, несмотря на спад спроса в последние месяц-два, они сознательно не объявляют каких-либо акций, не устраивают распродаж, чтобы дождаться конца зимы — начала весны и вывести свои объекты на реализацию уже по более высоким ценам». «Подводя итоги, можно сказать, что участки без подряда — популярный и весьма удачный продукт, однако в большей степени это все-таки было антикризисным решением. Назрела необходимость в создании нового, не имеющего себе аналогов продукта, который был бы востребован на загородном рынке в посткризисный период. Мы считаем, что сегодня чувствуется недостаток качественных предложений недалеко от города (в поясе до 30 км), относящихся к сегментам «эконом» и «бизнес», с бюджетом менее $200-250 тыс. за объект Спрос будет смещаться с участков без подряда на готовые таунхаусы и небольшие дома — размером от 100-150 кв. м», — прогнозирует А. Васильев.

Источник: Фотонедвижимость