Еще совсем недавно объявление проекта экологичным было лишь маркетинговым ходом, отличавшим его от остальных, однако в последнее время ситуация меняется — на рынке уже появились жилые проекты, соответствующие критериям экологичности. Но за квартиры или дома в таких проектах покупателям придется заплатить на треть больше

Основные критерии
По словам руководителя аналитического центра ОПИН Дениса Бобкова, на рынке недвижимости критерий экологичности размыт. С одной стороны, девелоперы активно "продают экологию", зачастую делая ставку на природные достоинства территории, с другой стороны, пока нет четко прописанных нормативов.

"Покупатели же ориентируются на предложение, и немногие знакомы с системой оценки экологичности проектов",— говорит эксперт. По словам управляющего директора ZIP Realty Евгения Скоморовского, в российской практике термин "экологичность" долго использовали в основном в маркетинговых целях и понимали под ним в городском жилье использование вентилируемых фасадов, а на загородном рынке — деревянную архитектуру, клееный брус или шире: просто любые естественные материалы. "Чаще всего обращают внимание на материалы, применяемые в строительстве, начиная от качества бетона и кирпича и заканчивая внутренней отделкой",— говорит руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. Однако в действительности критериев экологичности строительства гораздо больше.

"Понятие экологичности включает в себя множество составляющих — это и уровень шума, и наличие загрязнений в воздухе, и еще огромное количество условий. Именно поэтому сегодня все больше людей стремится приобрести дом там, где так хорошо дышится после загазованных улиц мегаполиса",— говорит генеральный директор московского представительства "Росса Ракенне СПб", эксклюзивного дистрибутора компании Honka в России, Александр Львовский. Например, загородные комплексы должны быть органично вписаны в природную среду, но при этом иметь развитую инфраструктуру как внутри, так и за пределами проекта, объясняет он. "Экологичная недвижимость — это недвижимость, которая была возведена на основе принципов качественного строительства с минимальным негативным воздействием на окружающую среду и применением энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий",— уточняет руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева. По ее словам, чтобы получить британский "зеленый" сертификат BREEAM нужно пройти оценку по десяти направлениям, начиная от менеджмента и эффективного использования ресурсов и заканчивая уровнем загрязнения окружающего воздуха и воды. Особенностью этой системы оценки является методика присуждения баллов по нескольким разделам: безопасность жизнедеятельности, влияние на окружающую среду и комфорт. Баллы умножаются на весовые коэффициенты, отражающие актуальность аспекта в месте застройки, затем суммируются и переводятся в результирующую оценку. Более того, традиции "зеленого" девелопмента, говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая, подразумевают использование альтернативных источников энергии, безотходной переработки мусора и т. п.

Редкое предложение
По словам экспертов, существует несколько систем оценки соответствия зданий нормам экологичности и энергоэффективности. На основе этих систем формируются международные стандарты качества строительства. Наиболее популярными в России являются сертификат американской рейтинговой системы The Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) и британский сертификат BRE Environmental Assessment Method (BREEAM). Сертифицированные по таким системам здания относятся в основном к объектам коммерческой недвижимости, однако и среди жилых проектов есть такие, которые могли бы претендовать на получение этих сертификатов. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, одним из первых застройщиков в сегменте жилья, кто стал придавать значение экологичности проектов, была корпорация "Баркли". В частности, жилой комплекс "Баркли Парк" стал единственным жилым претендентом в России на получение экологического сертификата по американской системе LEED, однако из этого ничего не получилось.

"Когда мы выводили на рынок новый проект ЖК "Баркли Парк", то позиционировали его сначала как экожилье. Мы планировали получить экологический сертификат по американской системе LEED, но столкнулись с огромным количеством проблем и отказались от этой идеи",— рассказывает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. Одним из главных условий LEED является то, что девелопер должен работать только с их подрядчиками: были конкретные рекомендации, у кого закупать бетон, арматуру и проч. "При этом сложность заключается еще и в том, что их специалисты должны входить в проект на самом начальном этапе проектирования дома, потому что существует очень много параметров, которые нужно закладывать в проект изначально",— говорит эксперт. К тому же, добавляет Екатерина Фонарева, стандарты LEED не адаптированы под российские СНиПы. В результате компания отказалась от сертификации. При этом "Баркли" продолжает позиционировать себя как экологичную компанию — например, в своих проектах она использует трехступенчатую систему очистки воды, которая позволяет удалять из воды растворенные органические и хлорорганические соединения, соли тяжелых металлов. В жилом комплексе Barkli Virgin House была также установлена двухтрубная система отопления немецкой компании Zenhder с терморегуляторами и счетчиками учета тепла, а в новом проекте Barkli Residence предусмотрена система кондиционирования Variable Refrigerant Volume (переменный объем хладагента). Ее отличием от обычных кондиционеров является отсутствие перепадов температуры: уровень нагрева или охлаждения воздуха задается электронным терморегулирующим вентилем, а не периодическим включением и отключением.

Сертификацию BREEAM в настоящее время проходят клубные особняки элитного квартала Knightsbridge Private Park. Они могут стать первым жилым объектом в Московском регионе, получившим такой сертификат. "Де-факто мы стали первым девелопером в Москве, сертифицирующим жилой проект по системе BREEAM. Но в нашем случае логика получилась обратная: начав с работы над качеством жилого квартала Knightsbridge Private Park, мы на определенном этапе увидели, что комплекс в значительной степени соответствует критериям британской системы экосертификации BREEAM",— рассказывает Тимур Сухарев, коммерческий директор компании "Реставрация Н", девелопера Knightsbridge Private Park. По его словам, при строительстве проекта применяются исключительно натуральные строительные и отделочные материалы. В частности, даже технология производства кирпича исключает использование химических материалов. В комплексе также внедрены эргономичные системы — многоступенчатая фильтрация воды, разработанные по эксклюзивному проекту стеклопакеты, препятствующие проникновению в помещения вредного для организма излучения, энергосберегающие механизмы на всей территории квартала.

На рынке загородной недвижимости есть система добровольной экологической сертификации EcoVillage. "Оценке подлежат основные характеристики экологичности — особенности направления, воздействие строительства на природу, наличие необходимой инфраструктуры",— говорит Денис Бобков. В частности, ОПИН реализует ЖК "Парк Рублево", который отмечен сертификатом Eco Village. А в компании "Пересвет-Инвест" статус Eco Village был присвоен коттеджному поселку FreeDom. "Покупателям это дает уверенность в том, что окружающая среда оказывает на их здоровье и здоровье их детей только благоприятное воздействие",— рассказывает заместитель гендиректора по маркетингу "Пересвет-Инвеста" Ирина Кирсанова. Чтобы получить статус экологически чистого поселка, в коттеджном поселке FreeDom был проведен ряд экспертиз. Почва успешно прошла токсикологический, радиологический, микробиологический и паразитологический контроль.

Некоторые компании обращают внимание на конкретные элементы "зеленого" строительства, особенно это касается загородного рынка. "Сегодня каждый из материалов, произведенных на заводах компании, имеет сертификат, выданный VTT — Государственным техническим научно-исследовательским центром Финляндии. Это гарантия соблюдения стандартов при производстве продукции, а также компания получила сертификат PEFC",— говорит Александр Львовский. Это же касается использования особых стройматериалов. "Например, в нашем комплексе "Сколково Парк" мы, предвидя завышенные запросы клиентов, заранее решили использовать только экологичные материалы — кирпич, минеральную вату в качестве утеплителя, натуральный камень песчаник для отделки фасадов, алюминий на оконных рамах",— говорит руководитель отдела девелопмента компании Millhouse Станислав Лобанов. "В наших поселках Millennium Park, Madison Park и Monteville мы активно используем технологии сбора дождевой воды. В дальнейшем она идет на полив и орошение рекреационных зон и другие технические нужды. Мы не применяем несертифицированные стройматериалы: при возведении домов используются кирпич и натуральная черепица, на окнах устанавливаются стеклопакеты с деревянными рамами",— говорит директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов.

Вопрос перспективы
По словам Дениса Бобкова, экологическая составляющая повышает цену проекта в среднем цене на 10-15%, а в некоторых случаях является непосредственной причиной повышения "классности" объекта. Поэтому, как правило, экологичная недвижимость сегодня сосредоточена в сегментах жилья высокой стоимости. По словам Екатерины Фонаревой, сертификация по экостандартам способна повысить стоимость проекта до 30%. "Использование подобных технологий повышает себестоимость проекта, что, конечно же, отражается на конечной цене. Тогда как для россиян сегодня на первом месте бюджет покупки. Даже в сегментах бизнес- и элитного жилья покупатели стали более остро реагировать на цену",— говорит Мария Литинецкая. Она констатирует, что при таком подходе критерий экологичности жилья отходит на второй план. "Покупатели, ища подходящий объект, еще могут обратить внимание на экологическую обстановку местности. Но если она, например, окажется не совсем благоприятной, а цена и транспортная доступность будут подходящими, то отказываться от покупки квартиры человек точно не будет",— говорит генеральный директор "Новых Ватутинок" Александр Зубец.

Однако при росте конкуренции на рынке фактор экологичности становится важным для покупателя даже на рынке экономкласса. Показательно, что в названиях жилых комплексов все чаще присутствует элемент эко, говорит управляющий партнер компании Evans Анна Левитова. К примеру, это жилой проект, который возводится в Наро-Фоминском районе, "Экопарк Горчаково" (50-60 тыс. руб. за 1 кв. м) и "Экоград Обухово" (40-47 тыс. руб. за 1 кв. м), достраиваемый в Ногинском районе. "Сегодня девелопер ищет нестандартные решения. Мы ожидаем, что количество проектов, сертифицированных по экологичности, будет расти и может увеличиться вдвое как раз за счет многоквартирных жилых проектов премиум-класса",— говорит Денис Бобков. По его словам, как только в многоквартирных проектах процент таких объектов станет заметным, покупатель будет больше внимания обращать на характеристику экологичности как на одну из основных характеристик проекта. Управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова рассказывает, что покупатели элитной недвижимости сегодня обращают самое пристальное внимание на экологичность жилых комплексов. ""Зеленые" технологии и материалы не просто маркетинговый ход девелопера, а фактор, который влияет на выбор клиентов. При прочих равных условиях покупатели предпочитают дома, возведенные в соответствии с экологичными принципами строительства",— говорит эксперт.

Однако развитие эконедвижимости, по мнению экспертов, невозможно без создания собственной системы сертификации. "Все зарубежные экологические стандарты создавались как национальные системы сертификации и ориентированы на национальные строительные нормы и правила, национальное законодательство, национальную метрическую систему. В России иные законодательство и нормы, в стране 11 климатических поясов, тогда как, например, в Англии пояс единый",— говорит Анна Левитова. Как напоминает руководитель отдела проектной подготовки и объектного менеджмента "профайн РУС" Александр Артюшин, с января 2013 года вступил в действие первый нормативный документ в области строительства — ГОСТ Р 54964-2012 "Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости". Этот стандарт устанавливает экологические требования к объектам недвижимости и должен применяться на этапах проектирования, строительства, реконструкции и эксплуатации. Впрочем, отмечает Евгений Скоморовский, этот документ является скорее рамочным и задает общие критерии оценки.