На подмосковном рынке загородной недвижимости одним из самых необычных форматов являются тематические коттеджные поселки: девелопер предлагает собраться в одном месте любителям яхт, гольфа или рыцарских турниров. Однако для покупателя такие предложения всегда означают более высокую цену входа и дополнительные расходы на содержание, поэтому именно такие проекты оказываются приостановленными в кризис

Долгая традиция
В советское время тематические поселки с подачи государства стали местом проживания интеллигенции или партийной номенклатуры: в Переделкино и "Советском писателе" обитали литераторы, в Луцино — академики, в "Звездном городке" рядом с ВДНХ — космонавты, в Серебряном бору — политическая элита и иностранные дипломаты, в поселке Сокол — преимущественно художники и архитекторы, а в малоэтажках на улице Маршала Новикова — сотрудники Курчатовского института. Традиция эта сохранилась, однако несколько видоизменилась. "Сегодня тематические поселки преимущественно связаны со спортивной инфраструктурой. Особое место занимают проекты для яхтсменов. Всего на загородном рынке не более 10% проектов с причалами и стоянками для яхт. Сконцентрированы они большей частью на Дмитровском направлении, известном своими водохранилищами: Пестовским, Клязьминским и Пироговским",— говорит Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. По словам заместителя генерального директора ОПИН Натальи Картавцевой, доля тематических проектов на рынке загородного жилья в Подмосковье составляет примерно 11%.

Особенности расположения поселка и его природное окружение во многом определяют концепцию будущего проекта. Эксперты называют две основные причины появления тематических поселков. "В первом случае тематика определяется личными предпочтениями инвестора, акционера, девелопера. Вторая причина появления тематических поселков более маркетинговая — это дополнительное преимущество, позволяющее, предварительно сегментируя аудиторию, более точно позиционировать поселок",— говорит вице-президент девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. По словам директора департамента загородной недвижимости компании "Метриум Групп" Ильи Менжунова, также существует два сценария появления тематических поселков: когда местоположение диктует концепцию и идеологию объекта и когда застройщик или инвестор, будучи любителем того или иного вида спорта и развлечения, стремится собрать вокруг себя команду единомышленников, выступая идейным вдохновителем проекта. Кроме того, есть еще одна причина — запрос со стороны покупателей. Как отмечает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, "в последние годы отмечается стабильный рост спроса на объекты со спортивно-оздоровительной инфраструктурой на подмосковном рынке, что говорит о более осознанном подходе покупателей элитной загородной недвижимости к вопросам экологии и хорошей физической формы, об их стремлении к здоровому и активному образу жизни".

Одними из первых в сегменте тематических поселков появились поселки у большой воды, поселки для яхтсменов, причем в Московской области большинство таких поселков появилось, "потому что это любит инвестор". На втором месте гольф-поселки — их меньше, большинство из них имеет клубный формат в силу специфики этого вида спорта и социального статуса его любителей. Отдельная категория поселков, сосредоточенных на северных направлениях,— поселки для любителей горных лыж. Этот формат начинал развиваться как "зимние дачи", где-то так и оставшись сезонным жильем в силу удаленности, но в некоторых случаях в таких поселках проживают круглогодично. Один из наиболее новых форматов — загородные проекты и даже целые спортивные кластеры, например "Олимпийская деревня Новогорск", ориентированные не на какой-то один вид спорта, а сразу на несколько наиболее популярных. "Основную группу тематических покупателей формируют поклонники яхтинга, которые не могут обойтись без большой воды. Гольфисты, к примеру, не столь ярко выраженная группа",— говорит директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED Алексей Артемьев.
От яхт к богатырям
По словам управляющего партнера "МИЭЛЬ—Загородной недвижимости" Владимира Яхонтова, в Московском регионе насчитывается около 20 яхтенных поселков. "Это направление коттеджного строительства зародилось на Дмитровском шоссе. До этого предложения для любителей яхтенного спорта существовали только на вторичном рынке по Осташковскому направлению",— говорит Алексей Артемьев. При этом, по его словам, нет ни одного поселка, в котором все жители были бы спортсменами — часть покупателей приобретает такую недвижимость, чтобы просто любоваться видами на реку. Первые поселки с яхт-клубами появились еще в 1990-е годы, но их централизованная застройка началась только в 2000-х годах. Среди самых известных поселков для яхтсменов — "Пестово", "Зеленый мыс", "Пирогово". По словам Алексея Коротких, в портфеле Villagio Estate есть подобный водный поселок — "Лазурный берег" на берегу Пестовского водохранилища рядом с лесом. Здесь для владельцев яхт обустроена специальная стоянка на 40 мест, из них 16 для средних судов до 6 м, а 24 — для небольших.

Следующим шагом развития тематических поселков стало появление проектов, рассчитанных на гольфистов. К ним относятся "Целеево", Agalarov Estate, Moscow Country Club, "Пестово", "Курорт Пирогово" (как уже сказано, в последних двух также имеются полноценные яхт-клубы). Другой пример — поселок "Отрада", расположенный на Пятницком шоссе. А с собственными конюшнями или близостью к конноспортивным школам повезло "Княжьему озеру", Agalarov Estate, усадьбе "Лесной городок", поселку "Заокские просторы". Наконец, последней, по словам Ильи Менжунова, появилась когорта поселков, обыгрывающих национальный колорит разных стран: "Маленькая Италия", "Японская деревня", "Бельгийская деревня", "Резиденции Бенилюкс", "Финская деревня" и др.

Есть поселок, выполненный в русском стиле,— "Берендеево царство". Целевая аудитория таких поселков — поклонники той или иной национальной культуры. Некоторые девелоперы пошли еще дальше. "Интересные варианты с эзотерическим акцентом предлагаются в таких поселках, как Buddha Villas, где к работе над проектом привлекались консультанты по фэн-шую, MoscowTibetClub, где инфраструктура представлена, в частности, центром восточной медицины, а также "Eastландия"",— говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании "Вектор Инвестментс". Еще один пример — поселок "Шато Северен", где собрались ценители вина.

Альтернативой тематическим поселкам можно считать создание объектов инфраструктуры, рассчитанных сразу на несколько поселков. В частности, в окрестностях поселка Николо-Урюпино на Новой Риге расположен конноспортивный комплекс "Новый век". Здесь есть все необходимое для конного спорта: от услуг по обучению верховой езде до специализированного магазина и ветеринарной клиники. В результате конноспортивный комплекс входит в зону стратегических интересов жителей элитных поселков "Никольская слобода" и "Третья охота". Эксперты также называют экокурорт и спортивно-стрелковый комплекс "Лисья нора" на Дмитровском шоссе в районе села Игнатово (в 39 км от Москвы), где есть собственные гостиница, ресторан, пляж с озером и пр. Его инфраструктурой могут пользоваться жители прилегающего поселка "Хонка Клаб". Поскольку расположен поселок в некотором отдалении от Москвы, наличие возможностей для досуга и отдыха играет важную роль. Экокурорт является точкой притяжения и для других проектов, которые реализуются поблизости.

Наиболее активно развиваются поселки, ориентированные на зимние спортивные развлечения. Обычно они расположены близ естественных возвышенностей на севере области, отмечает Дмитрий Котровский. По его словам, как правило, такие поселки возводятся по соседству с курортами, в которых уже есть своя спортивная зимняя инфраструктура, ведь гору специально не построишь.
Вид сверху
На вопрос "Хотели бы вы научиться управлять легким самолетом?", вероятно, ответили бы утвердительно, как минимум, половина респондентов любого возраста и обоего пола. Но если сформулировать вопрос иначе — "Считаете ли вы реальным научиться летать?", положительных ответов оказалось бы намного меньше. Кто-то сочтет такое увлечение экстремальным, кто-то — неподъемно дорогим. На самом деле оба эти аргумента несостоятельны. Управлять легким самолетом не сложнее, чем автомобилем, а скорее даже легче: в воздухе вас гарантированно не станут подрезать, прижимать к обочине и вообще хамить каким-либо способом, кроме того, у вас не будет никаких проблем с парковкой. А с точки зрения травмоопасности горнолыжный или конный спорт экстремальнее.

Что же касается денег, то получение удостоверения пилота вряд ли обойдется вдвое дороже, чем обретение водительских прав.

Другое дело, что добраться до ближайшей автошколы легко можно практически из любой точки Москвы, а вот аэродромы, доступные любителям, в Московской области можно пересчитать по пальцам. А организованных коттеджных поселков поблизости от таких аэродромов еще меньше.

Один из них — поселок Aviatorov в 130 км от Москвы по Киевскому шоссе. Если быть точным — 87 км по шоссе и далее по местной дороге в сторону Малоярославца. Так далеко от Москвы, как правило, строятся поселки экономкласса, в которых блага цивилизации представлены электричеством и грунтовыми внутрипоселковыми дорогами. Но в данном случае мы имеем дело с бизнес-классом: центральные водопровод и газоснабжение, ливневая канализация, асфальтированные внутренние дороги с тротуарами. Пожалуй, единственное несоответствие уровню бизнес-класса — то, что электропровода не уложены в землю, а протянуты на бетонных мачтах.

В поселке Aviatorov уже создана обширная прогулочная зона с чайным домиком, каскад из трех прудов с зеркалом 7,6 га, благоустроены дощатые набережные. Запланировано строительство теннисных кортов. Общественные территории занимают около 50% поселка на 230 домовладений, а это значительно превышает средний показатель даже для сегмента "дальних дач".

Цена сотки начинается от 82 тыс. руб., минимальная площадь участка — 15 соток. То есть минимальная стоимость земельного надела — 1,23 млн руб., с учетом подряда на самый доступный дом цена входного билета составит около 4 млн руб. Конечно, можно найти предложения на 10-15% дешевле и при этом километров на 30 ближе к Москве. Это как раз и есть наценка за "тематику". В 5 км от поселка Aviatorov — учебный аэродром Кудиново, где любой желающий может взять в аренду самолет, пройти полный курс обучения или просто полетать на пассажирском месте. А заодно и сделать аэросъемку собственного дома. Легкие самолеты шумом жителям поселка не докучают, зато дают возможность любоваться фигурами высшего пилотажа прямо с балконов домов. Аэродром и поселок представляют собой своеобразный клуб по интересам. Причем этот клуб предоставляет любителям полета не только возможность общения, но и некоторые материальные преференции. Например, покупатели домовладения в поселке Aviatorov получают трехгодичный бесплатный паркинг для собственного самолета на аэродроме Кудиново.
Цены и риски
Наличие тематики в поселке напрямую влияет на себестоимость и конечную стоимость коттеджей. По словам Алексея Коротких, в поселках для яхтсменов в зависимости от природных факторов — особенностей дна водоема, типа берегового грунта и т. п.— себестоимость проекта повышается на 5-15%. Если сравнивать цены в одном поселке, то участки у воды могут стоить дороже обыкновенных аналогов вплоть до 30%. "Стоимость домовладений в поселках с гольф-полями колеблется от 20 млн руб. до 1 млрд руб. и выше",— говорит Илья Менжунов. По его словам, наличие в самом поселке либо по соседству с ним гольф-клуба, яхт-клуба, горнолыжных трасс и других мест, собирающих людей "по интересам", повышает цены на загородную недвижимость в среднем на 10-20%. Кроме того, застройщик ожидает, что если его продукт отличается от предложений конкурентов, то он может претендовать и на большую финансовую компенсацию. По словам генерального директора "ТКДом" Александра Водовозова, при прочих равных, если рассматривать тематический проект и стандартный, коттедж с земельным участком "в клубе по интересам" может стоить на 10-20% дороже в сегменте бизнес-класса, а в сегменте элитной недвижимости — до 50%.

В частности, сооружение полноценного гольф-поля на 18 лунок стоит €2-3 млн. В такую же сумму обойдутся расходы на строительство прочих сооружений, таких как здание клуба, тренировочного поля, тропинок, дорожек, мостов. "Стоит сюда добавить и стоимость земли, ведь все объекты инфраструктуры строятся на частной земле, которую владелец проекта по тем или иным причинам решил не продавать конечным покупателям. К примеру, площадь гольф-поля начинается от 30 га, можно посчитать, сколько стоит такой участок на рынке — по сути, это недополученная девелопером прибыль",— объясняет управляющий директор ZIP Realty Евгений Скоморовский. По словам Дмитрия Котровского, для поселков заядлых лошадников затратно не столько строительство конюшни, сколько управление и содержание в презентабельном виде, своевременная чистка, ремонт, расходы на корм для животных и, главное, оплата труда персонала. Как отмечает руководитель отдела продаж компании Soho Estate Елена Панова, "человек, приобретая недвижимость в тематическом поселке, скорее переплачивает не за наличие определенных объектов инфраструктуры, а за концепцию поселка в целом, за его идею и возможность проживать в определенном элитарном месте".

По словам Натальи Картавцевой, элементы инфраструктуры соответствуют формату поселка: горные лыжи — склон, гольф-клуб — гольф-поле, серфинг и другие водные развлечения — выход к большой воде. "В среднем такая инфраструктура в рамках проекта обойдется на 15-20% дороже за квадратный метр",— говорит эксперт. Создание специальной территории для игры в гольф, в частности размещение лунок, требует от девелопера серьезных финансовых вложений. "Одним словом, чем больше лунок на поле для гольфа, тем дороже будет дом для покупателя",— говорит Жанна Лебедева. Она напоминает и о том, что при покупке дома в коттеджном поселке, в котором предусмотрен гольф-клуб, членство в нем обойдется жителю поселка в десятки тысяч долларов. Однако есть и исключения — к примеру, главной особенностью "Целеево Гольф и Поло клуба" является то, что при покупке дома в коттеджном поселке покупатель получает неограниченное по сроку именное членство в гольф-клубе.

В результате именно тематические поселки оказываются в зоне риска с точки зрения выполнения девелопером своих обязательств. По словам Жанны Лебедевой, руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome, практически все коттеджные поселки с уникальной инфраструктурой возводились еще до кризиса или были заморожены во время кризиса. К примеру, девелоперская группа "Олимпик Сити" летом 2012 года объявила о возобновлении приостановленного в связи с кризисом строительства элитного жилого комплекса "Президентский клуб" в 26 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Проектом предусмотрена развитая инфраструктура, сооружение гольф-поля на 18 лунок, 26 теннисных кортов, а также конюшни. "Привлекая одну часть потенциальной аудитории, девелопер тематического поселка автоматически теряет другую. Ведь незначительная часть покупателей имеет яхты или играет в гольф, и хотя направление и местоположение поселка может быть интересно многим, платить на 40-50% больше за "тематику" люди не готовы",— добавляет руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллина.