Валютная лихорадка и ситуация вокруг Украины и Крыма успели отразиться на рынке загородной недвижимости. За два месяца 2014 года заметно оживился покупательский спрос на фоне падения рубля, рынок пополнился несколькими новыми проектами, а вот цены на жилье пока не показали значительной динамики

Скачок спроса
В январе и феврале загородный рынок отреагировал на рост курса доллара повышенным спросом, причем речь идет обо всех сегментах, включая Москву и Подмосковье, экономкласс и элитку. Как отметил коммерческий директор Villagio Estate Алексей Коротких, покупатели приобретали недвижимость как с целью сохранения финансов, так и руководствуясь убеждением, что пора «купить, пока не поздно». «Ожидавшийся рост спроса действительно состоялся, даже элитный рынок демонстрирует повышение покупательской активности», – отметила заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева.

Также активизация спроса однозначно коснулась ипотечных клиентов – покупателей, которые еще не накопили достаточных средств для приобретения недвижимости, но собирающиеся принять решение о покупке из-за роста курса валют и снижения надежности банковских депозитов. Так, по разным оценкам, число клиентов, рассматривающих вариант вхождения в ипотеку, выросло в 2014 году на 30–35%. Эта тенденция особенно интересна, поскольку ипотекой интересуются и покупатели коттеджей бизнес-класса с чеком 5–20 млн руб. Ранее покупатели такого уровня рассматривали для себя только беспроцентную рассрочку от девелопера.

Новинки предложения
Весенний высокий сезон на рынке загородной недвижимости еще не наступил. Тем не менее рынок пополнился несколькими новыми проектами, в основном в сегменте эконом. Поселки появляются по разным направлениям, включая и те, которые раньше традиционно считались направлениями бизнес-класса, – Ленинградское и Дмитровское шоссе. При этом наибольшим спросом по-прежнему пользуются участки без подряда – не только из-за цены, но и потому, что в этом случае покупатели могут самостоятельно планировать свои расходы и инвестиции в строительство, кроме того, не нужно исправлять построенные и зачастую не очень удачные проекты. Так, с начала 2014 года на рынок вышло девять новых загородных проектов, причем все из них расположены на большом удалении от МКАД. Основной продукт продаж – участки без подряда (УБП).

Про цены и акции
Значительной корректировки цен из-за валютных колебаний пока не произошло. Девелоперы активно следят за изменением курса, но по большей части заняли выжидательную позицию до апреля – с началом нового сезона ценовая политика, скорее всего, изменится.

Между тем в течение года цены на рынке загородной недвижимости могут увеличиться на 15–20%. По словам руководителя портала Cottage.ru Михаила Подрабинека, многие застройщики возводят свои проекты на кредитные средства. Кроме того, нестабильность курса валют приведет к удорожанию строительных материалов, в особенности импортных. «Застройщики и подрядчики оговаривают объем и сроки поставок, стоимость товаров. Между тем пик строительства в поселках начинается с середины весны. К этому времени девелоперы будут нуждаться в новых объемах строительных материалов. Можно прогнозировать, что уже в феврале во многих проектах будет объявлено об увеличении цен на загородную недвижимость. В большей степени повышение стоимости отразится на поселках с готовыми домовладениями – участками с подрядом, коттеджами, таунхаусами», – отмечает Михаил Подрабинек.

Как отметила заместитель генерального директора ОПИН Наталья Картавцева, средняя стоимость квадратного метра в элитном сегменте сейчас составляет 4,7 тыс. долл. за квадратный метр, в бизнес-классе – 2,45 тыс. долл., в экономклассе – 1,45 тыс. долл. Участки без подряда на самых дорогих направлениях стоят 39 тыс. долл. за сотку (Новорижское шоссе), 21 тыс. долл. (Киевское, Калужское шоссе), 20 тыс. долл. (Дмитровское шоссе). Участки суперэконом можно приобрести от 8–12 тыс. руб. за сотку. Правда, это будет обычная земельная нарезка без коммуникаций на большом расстоянии от МКАД.

Передовики спроса
По-прежнему лидеры спроса на рынке загородной недвижимости – квартиры в малоэтажных домах, недорогие таунхаусы и участки без подряда. Последние с 2010 года потеряли 15% спроса, но все же занимают 71,4% предложения на рынке загородной недвижимости.

Между тем, по прогнозу экспертов, заканчивающаяся реконструкция многих трасс может изменить акценты потребителей. Новый виток развития получат Новорижское, Ленинградское, Пятницкое, Рублево-Успенское, Минское и Можайское шоссе.

К примеру, локальным стимулирующим фактором в элитном сегменте стало открытие объездной дороги на Минском шоссе, которое дало новую жизнь дальней Рублевке. По оценке экспертов Vesco Consulting, проекты «Трувиль» и «Довиль» сейчас находятся на пике популярности.

Начало 2014 года для рынка загородной элитной недвижимости проходит достаточно стабильно. По словам руководителя департамента развития компании Welhome Дмитрия Голева, резкого снижения или увеличения стоимости коттеджей и участков в целом по рынку зафиксировано не было. Стоит отметить, что на протяжении нескольких лет наблюдается стагнация, новые проекты на рынок загородной недвижимости Подмосковья по-прежнему не выходят.

На начало 2014 года на первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья представлено 32 элитных поселка, в рамках которых на продажу предлагаются преимущественно коттеджи. Доля таунхаусов в общем объеме предложения составляет 17%, доля участков без подряда – 11%. Устойчивым лидером по количеству элитных загородных поселков остается Новорижское шоссе, на долю которого приходится 34% от общего объема предложения. Наименьшее количество элитных поселков расположено на Калужском шоссе (6% от общего объема предложения).
Главная тенденция прошлого и этого года на элитном рынке – вымывание качественного элитного предложения, отмечает Алексей Коротких. «За прошедший год на загородном рынке не появилось ни одного поселка категории de luxe. Девелоперы делают ставку на малоэтажные форматы и более демократичные сегменты. При сохранении текущей ситуации через пару лет на рынке образуется дефицит ликвидных коттеджей. Все это заставляет клиентов уходить на вторичку, но этот рынок сложный, а стоимость предложений завышена чуть ли не в 80% случаев», – отметил эксперт.

Что дальше?
Согласно прогнозам экспертов, на рынке загородной недвижимости сохранится тенденция 2013 года: покупатели будут отдавать предпочтение участкам без подряда. По мнению Натальи Картавцевой, исключения могут составить лишь новые интересные концептуальные проекты, расположенные в необычных локациях, например рядом с водохранилищами.

В Vesco Consulting прогнозируют увеличение доли ипотечных сделок до 50–60% за счет сегмента квартир и таунхаусов, которые растут как грибы после дождя на территории ближайшего Подмосковья и Новой Москвы. Ежегодное сокращение суммы ипотечного кредита также подтверждает, что именно квартиры и недорогие таунхаусы пользуются особым спросом среди ипотечников.

Кроме того, некоторые застройщики, у которых были участки под жилищное строительство, при наличии такой возможности планируют выводить там малоэтажные многоквартирные проекты, в связи с тем что квартирный рынок гораздо более востребован и такие проекты дают возможность больше построить и реализовать на этом участке.

В дорогих сегментах девелоперы, скорее всего, будут фиксировать курс доллара и таким образом стабилизировать рост цен в рублях. В противном случае стоимость уже бы значительно подскочила. Поэтому плавное увеличение рублевых цен возможно (до 5%), но на фоне коррекции цен в долларах.

Таким образом, первые два месяца запомнились игрокам рынка загородной недвижимости оживлением спроса на фоне экономической нестабильности. Новые проекты сегодня удовлетворяют покупательский спрос, который сосредоточен в экономклассе. Ну а покупатели дорогих домовладений ждут появления новых коттеджных поселков – рынок премиального жилья не пополнялся проектами уже несколько лет.