В проектах элитных новостроек в Москве увеличилась доля небольших квартир. Застройщики готовятся к снижению спроса, считают риэлторы

Подводя итоги 2013 г., аналитики компаний Knight Frank, IntermarkSavills и EY заявили, что в структуре столичного предложения увеличилась доля небольших квартир. Средняя площадь сократилась по итогам года на 6% до 177 кв. м, средняя цена — на 13% до $3,2 млн. Объяснение заметному сокращению размеров и бюджетов аналитики отчасти видят в настроениях девелоперов: застройщики осторожничают и в будущее смотрят без особого оптимизма.


Дорогие малометражки


Квартиры по 50-60 кв. м были редкостью — теперь в нескольких крупных проектах они в ассортименте, отмечает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Директор по продажам KR Properties Александр Подусков знает, что сейчас можно найти элитные варианты (квартиры или апаратменты) и меньше 50 кв. м, например, в Barkli Residence, Wine House, «Итальянском квартале». В комплексе лофт-апартаментов «Николаевский дом» в Хамовниках (девелопер — KR Properties) можно купить 33 кв. м. Руководитель департамента городской недвижимости Soho Estate Ирина Антонова дополняет список: «Литератор» — от 75,3 кв. м, Barrin House — от 58,4 кв. м, «Снегири эко» — от 88,3 кв. м, апартаменты в «Садах Пекина» — от 58 кв. м, «IQ-квартале» — от 62,5 кв. м. Но доля квартир менее 80 кв. м не превышает 10-15% от общего предложения в этом сегменте, считает Антонова. По мнению Ковалева — 22%.

«Маленькие по площади квартиры мы делаем в наших проектах премиум-класса Barkli Park и Barkli Residence, для того чтобы расширить продуктовую линейку», — объясняет метражную политику коммерческий директор корпорации Екатерина Фонарева. По статистике «Баркли», средняя площадь предложения уменьшилась на 20%. Кризис, заставивший девелоперов поддерживать спрос на элитную недвижимость ценой уменьшения площадей (а стало быть, и снижения эксплуатационных расходов и коммунальных платежей), возможно, ключевая, но по времени не самая первая тому причина.

Руководитель отдела проектов компании «Новое качество» Ольга Капинос считает, что прошла пора гигантомании: «Когда многие покупатели статусных хором приобрели или построили себе также загородное жилье, стало понятно, что содержать квартиру большой площади достаточно накладно и просто ни к чему. Семья-то, как правило, проживает за городом».

Начавшийся в 2008 г. с запрета на точечное строительство тренд на ужесточение столичного законодательства застройки в центральных районах также, по мнению Ольги Магилиной, директора департамента маркетинга компании «Магистрат» (продает объекты «Интеко»), сказался на среднем метраже элитных квартир: «Стоимость 1 кв. м стала расти, а чем дороже метр, тем выгоднее для девелопера предлагать небольшие по площади лоты».

И наконец, как отмечают опрошенные «Ведомостями» аналитики, несколько крупных проектов создают новый подкласс элитного жилья. Константин Ковалев называет его «премиум». «Он отличается от элитного менее строгими требованиями к ряду параметров (площади квартир, количеству квартир, высоте потолков и проч.), — описывает Ковалев. — Именно в таких проектах и наблюдается уменьшение площадей квартир. Для сравнения: средняя площадь в “Итальянском квартале” — 143 кв. м, в Barrin House — 147 кв. м, в “Садовых кварталах” — 150 кв. м, “Grand de luxe на Плющихе” — 153 кв. м. В “классических” элитных проектах квартиры просторнее». Подусков согласен: тенденции упорно не поддается сегмент de luxe, где квартиры по-прежнему не меньше 200 кв. м.

Малометражки в элитном сегменте пользуются спросом, но не ажиотажным, потому как стоимость 1 кв. м все же высока — около $30 000, уточняет управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.


Кто заказывает музыку


Насколько проведенная девелоперами оптимизация соответствует потребительскому спросу? По мнению Александра Подускова, они слегка перегнули палку: «Площадь квартир в элитных жилых комплексах не должна быть меньше 150 кв. м. Ведь нужно достаточное пространство, для того чтобы сделать хорошую планировку, полноценно разместить несколько спален, гостиную, кухню и подсобные помещения. Другое дело — элитные апартаменты, которые в принципе не предназначены для постоянного или длительного проживания». «Их покупателям не так уж и нужны непременные атрибуты элитной квартиры — гардеробные, кладовки, гостевые комнаты, которые съедают много пространства. Значение имеет не площадь жилья, а его оригинальность», — уверен продавец апартаментов.

Но в целом девелоперы следовали запросам со стороны покупателей, уверен гендиректор агентства Bon Ton Realty Евгений Коростелев. По крайней мере — части потенциальных клиентов. Гендиректор Rose Group Андрей Нестеренко также обращает внимание на расслоение покупателей элитного сегмента «на тех, кто может потратить на жилье $7 млн, и тех, чей бюджет — $1 млн». Чтобы охватить все целевые аудитории, застройщики сохраняют в проектах квартиры от 200 кв. м, но добавляют небольшие по метражу предложения.

По статистике Bon Ton Realty, с которой солидарны другие риэлторы, стабилен и высок спрос на квартиры площадью 120-150 кв. м (с 1-2 спальнями). У «Баркли» 60% запросов поступает на объекты от 100 до 180 кв. м, говорит Екатерина Фонарева. У «Галс-девелопмента»i в 2013 г. большая часть сделок по продаже квартир и апартаментов пришлась на 1-комнатные площадью около 70 кв. м (38%) и на 3-комнатные по 130 кв. м (35% сделок). В «Литераторе» и Wine House в основном покупают 2-3-комнатные квартиры, в комплексах «IQ-квартал» и «Сады Пекина» — 1-комнатные апартаменты как второе жилье, рассказывает руководитель службы продаж «Галс-девелопмента» Игорь Быченок.

Гендиректор Welhome Анастасия Могилатова сообщила, что примерно половина запросов к ним поступает на квартиры площадью от 101 до 200 кв. м. Площадь более 300 кв. м интересует 10% потенциальных клиентов.

«В мире и в России в частности все больше одиноких людей и бездетных пар, которые предпочитают жить для себя. Такие покупатели при любых финансовых возможностях крайне редко берут 400-метровые квартиры. А вот жилье относительно небольших площадей востребовано, — описывает Ольга Магилина еще один долговременный тренд, формирующий спрос, однако оговаривается, что далеко не все девелоперы на эти сигналы рынка реагируют: — Кто-то вообще не делает небольших квартир, принципиально ориентируясь на другого клиента».


Допустимый минимум


В нынешней экономической, демографической и прочих ситуациях девелоперы готовы строить, а покупатели — приобретать элитные квартиры «скромных» метражей. Не приводит ли это к дискредитации самого понятия «элитное жилье»? Квартира какого размера ни при каких раскладах не может считаться элитной? Ответы риэлторов, как правило, «зависят от».

«Статус элитности не определяется количеством мелких квартир. Он все так же в первую очередь зависит от места», — уверена Ольга Капинос. Андрей Нестеренко согласен, но добавляет еще «качество и уникальность» предложения. «Если в доме, который отвечает всем требованиям элитного рынка, будет всего 10 квартир небольшой площади, ничего не мешает им быть элитными. Особенно учитывая новый спрос со стороны тех покупателей, которые курсируют между городским и загородным жильем», — говорит он. «Считать небольшие площади квартир основанием для понижения класса объекта является некорректным», — продолжает мысль коллеги Анастасия Могилатова. Она также не считает «мелкую нарезку» основанием для понижения класса объекта, если, конечно, все прочие атрибуты элитного жилья (место, архитектура, качество строительства и материалов и проч.) налицо.

«Площади квартир — один из важных критериев классификации, — возражает коллегам Константин Ковалев. — Минимум элитной квартиры — 60 кв. м, однако с появлением объектов премиум-класса (если принять во внимание расслоение элитного рынка на de luxе и премиум) этот показатель снизился до 45-50 кв. м». В любом случае квартиры меньшей площади в данном сегменте неприемлемы даже с учетом соблюдения всех остальных критериев элитности, категоричен Ковалев. «Мелкая нарезка» предполагает коридорную систему, большое количество квартир на этаже и большее количество односторонних квартир. Такое допустимо в премиум-классе, однако в de luxe это существенно снижает ликвидность. В любом случае даже для премиум-класса допустимо не более 6-7 квартир на одну лифтовую группу», — поддерживает Екатерина Фонарева. По мнению Ирины Антоновой, в элитном сегменте минимальный метраж квартиры — 75-80 кв. м.

Зафиксировать допустимые «границы элитности» и не выходить за них предлагает Ольга Тараканова из Knight Frank. «Небольшие клубные элитные дома, в принципе, не предполагают квартиры меньше 110-120 кв. м. Если проект крупномасштабный, но по качеству и местоположению соответствует всем общепринятым характеристикам элитного дома, то, как правило, студии с одной спальней здесь будут не менее 70 кв. м: кухня-гостиная с гостевым санузлом и отдельная спальня со своим санузлом и гардеробной. В квартирах с двумя спальнями площадь будет составлять не менее 110-140 кв. м».

«Маленькие квартиры в элитных домах приводят к увеличению стояков и общему количеству квартир на лестничной клетке. Стояки несколько усложняют работу архитекторам, — обращает внимание на практические проблемы “мелкой нарезки” Денис Попов. — Однако основная проблема — это, конечно, рост количества квартир на лестничной клетке. Для суперэлитного проекта их на этаже должно быть не более двух, для просто качественного элитного дома — не больше четырех». Девелоперам не стоит увлекаться уменьшением метражей, предупреждает Попов: «Это приведет и к общему социальному расслоению, ведь маленькие квартиры покупают в основном регионалы для краткосрочных визитов в Москву либо студенты, которые не прочь устроить шумные вечеринки».