Об этом и об итогах 2013 года мы спросили у игроков рынка. В частности, они заметили, что спрос явно не рос, а многие говорят о его значительном снижении, увеличилась экспозиция и медленно, но верно поползли вниз ставки

С экспатами, правда, непонятно – у кого-то их было больше, чем в 2012 году, у кого-то меньше. Утешает риэлторов лишь рост среднего бюджета сделок - по разным оценкам экспертов, на 4-17%. Тревожит резкое увеличение нового предложения. Если говорить о надеждах и прогнозах – основное пожелание: лишь бы не хуже. Таковы ИТОГИ ГОДА рынка дорогой аренды столицы по версии RealEstate.ru.

СПРОС: НЕ РАСТЕТ И ДАЖЕ ПАДАЕТ

Снижение
По данным IntermarkSavills, рынок высокобюджетной аренды по итогам 2013 года продемонстрировал снижение спроса: количество запросов на аренду высокобюджетного жилья снизилось на 20% по сравнению с соответствующим показателем за аналогичный период 2012 года. Причем отрицательная динамика, по данным компании, наблюдалась уже с начала года. В департаменте аренды компании Delight Realty пришли к таким же выводам. Этот тренд подтвердили и в EliteCenter. По данным экспертов компании, по сравнению с началом года в сегменте высокобюджетной аренды произошло значительное снижение спроса, по сравнению с показателями 2012 года количество заявок со стороны арендаторов элитных квартир сократилось на 18%.

Спрос стабилен
Тем не менее, эксперты Blackwood, Kalinka Real Estate Consulting Group и агентства «Усадьба» отмечают стабильность спроса. Правда, что касается компании Blackwood, то в 2013 году здесь было зафиксировано небольшое снижение объемов заявок, однако, число сделок осталось на прежнем уровне, самым активным специалисты компании назвали август и сентябрь, объяснив это тем, что большая часть иностранных арендаторов – семейные люди, и они привязаны к началу учебного года.

В Kalinka Real Estate Consulting Group также отмечают стабильность спроса на рынке высокобюджетной аренды, разве что к концу года отмечают сезонное падение спроса на 15%. Эксперты агентства «Усадьба» уверили, что спрос в этом сегменте стабилен с 2008 года, причем в последние годы прирост составляет 5-10%.

Динамика в течение года
Как отметили аналитики IntermarkSavills, в феврале и марте, когда активность традиционно высока, ожидания и прогнозы не оправдались, и объем спроса значительно снизился. В течение II квартала ситуация не изменилась: спрос был умеренным, однако, все еще ниже прошлогодних показателей. Самая высокая активность со стороны арендаторов за истекший год была зафиксирована в апреле и в сентябре. В III квартале была отмечена положительная динамика, которая была обусловлена началом делового сезона, когда количество заключенных сделок на рынке высокобюджетной аренды традиционно увеличивается. Также и другие эксперты подтвердили сезонный рост спроса в августе и сентябре, когда усиливается деловая активность.

Более серьезный рост спроса во II полугодии отметили лишь в компании Troika Estate: 8-10% по сравнению с первым полугодием 2013 года. Однако, эксперты оговорились, что спрос увеличился, в основном, за счет роста в нижнем сегменте (с бюджетом от 2,5 тыс. долл. до 5 тыс. долл. в месяц). Доля спроса в этом ценовом сегменте составила порядка 50%, что на 15% выше по сравнению с началом года. Спрос на аренду в сегменте 5-7 тыс. долл. стабилен и составил около 30% от всех клиентских запросов Troika Estate. Снизилась лишь доля спроса на квартиры с бюджетом более 7,5 тыс. долл. В декабре 2013 года, согласно аналитике Troika Estate, в этом ценовом сегменте спрос составил около 15%. Ну и самый высокий сегмент арендного спроса – квартиры и апартаменты от 10 тыс. долл. в месяц составляет порядка 5%.

ЭКСПАТЫ VS СООТЕЧЕСТВЕННИКИ: КОГО БОЛЬШЕ?
Иностранцев стало больше
По оценкам компании IntermarkSavills, за 11 месяцев 2013 года, доля иностранцев среди арендаторов высокобюджетного жилья возросла, достигнув 69% (против 60% в 2012 году). Число заявок на поиск жилья в аренду от российских арендаторов и граждан стран СНГ снизилось и составляет одну треть (31%, из них СНГ – 3%).

Примерно такие же данные предоставили эксперты EliteCenter: доля российских арендаторов по сравнению с прошлым годом сократилась на 25% и на сегодняшний день составляет 29% от общего объема квартиросъемщиков элитного жилья Москвы. В свою очередь количество запросов от экспатов, считают в EliteCenter, увеличилось и на сегодняшний день составляет 71%.

В Blackwood говорят, что в структуре сделок компании доля иностранных арендаторов занимает 60-65%, что в целом соответствует распределениям 2012 года. Однако эксперты агентства отметили, что в 2013 году существенную долю наших клиентов составила компания, которая занимается церемонией открытия и закрытия Олимпийских игр в Сочи.

Иностранцев стало меньше
В «Усадьбе» же Realestate.ru дали прямо противоположную информацию: 70% сделок приходится как раз на российских арендаторов, 30% – на иностранцев, отметив, что после кризиса доля иностранцев, снимающих жилье в Москве, заметно снизилась. Хотя в последний год приток экспатов немного подрос.

Эксперты департамента аренды Kalinka Real Estate Consulting Group отмечают, что почти весь объем сделок компании приходится на наших соотечественников: 85% сделок заключается с российскими арендаторами и не более 15% – с экспатами.

СРЕДНИЙ БЮДЖЕТ СДЕЛКИ: У СООТЕЧЕСТВЕННИКОВ БЮДЖЕТ БОЛЬШЕ!
По данным специалистов IntermarkSavills, как и годом ранее, наибольшей популярностью пользовались квартиры в бюджете до 4 тыс. долл., однако спрос на них снизился на 10% и составил 38%. Доля запросов на самые дорогие объекты стоимостью от 10 000 долл. США в месяц составила 19%, что выше уровня прошлого года (+7% к 2012 г.) По итогам 11 месяцев 2013 года средний бюджет аренды квартиры, запрашиваемой со стороны потенциального арендатора составил, по данным компании, 7 тыс. долл. за квартиру в месяц, что на 19% выше аналогичных показателей 2012 года (январь-ноябрь 2012 г. – 5,9 тыс. долл.).

В компании Blackwood отмечают, что средний бюджет заявки вырос относительно прошлого года на 5% до 5,8 тыс. долл., средний бюджет сделки также увеличился за год на 5%. Что касается валюты расчетов, то здесь нет никакой заметной тенденции: заключать договор в долларах или в рублях – зависит исключительно от пожеланий собственника и клиента, также как это было и раньше, считают эксперты компании. Наиболее популярным в 2013 году оставался бюджет до 3 тыс. долл. в месяц.

В агентстве «Усадьба» отмечают, что в течение последних 3 лет самой популярной стоимостью аренды в элитном сегменте остается 3,6-5,5 тыс. долл. Причем стандартно цены на аренду дают небольшой прирост – около 4-5% в год, отметили представители агентства.

В компании Welhome средний бюджет сделки оказался куда выше: 6,7 тыс. долл. в 2013 году, а в EliteCenter отметили, что наиболее популярный в 2013 году бюджет сделки находится в диапазоне от 3,5 тыс. до 4,5 тыс. долл. в месяц, а средний бюджет составляет 6,85 тыс. долл., что на 17% больше по сравнению с прошлогодними показателями.

Директор департамента аренды Kalinka Real Estate Consulting Group Мария Выборная отметила, что у иностранных арендаторов заметно снизился бюджет сделки: средняя ежемесячная арендная ставка упала с 9 тыс. до 7,5 тыс. долл. «Российские арендаторы в течение года становились все более требовательными к расположению и качеству квартир, – пояснила эксперт. – В последнем квартале они стали чаще ездить на просмотры, перед сделкой изучают гораздо больше предлагаемых объектов, чем в начале года. Также российские арендаторы стали более склонны к длительному и жесткому торгу, ожидают иных уступок со стороны собственников квартир, например, настаивают на ежеквартальных выплатах вместо ежемесячных арендных платежей».

По данным компании, средние арендные ставки на элитное жилье в Москве остались стабильными и составили 4,5 тыс. долл. за 2-комнатные квартиры, 7 тыс. долл. – за 3-комнатные и 11 тыс. долл. – за многокомнатные. Причем сделки с бюджетом 6,5 тыс. долл. в месяц заключают в основном экспаты, у большинства наших соотечественников бюджет сделки существенно больше. Эксперты компании Delight Realty отмечают, что средний бюджет сделки в 2013 году составил примерно 6 тыс. долл., то есть фактически остался на уровне 2012 года.

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ: ЗАМОСКОРЕЧЬЕ НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ, А ЛЕНИНГРАДКА ПАДАЕТ

По данным компании IntermarkSavills, большинство арендаторов отдают предпочтение районам Арбат-Кропоткинская, Тверская-Кремль и Замоскворечье (в сумме около 40% совокупного спроса). Хотя годом ранее в тройку лидеров входили районы Тверская, Арбат-Кропоткинская и Ленинградский проспект. Теперь на него приходится не более 7% (против 10% в 2012 году). Более востребованным становится и Замоскворечье по мере увеличения количества клиентов из Франции (благодаря расположению Французского лицея). Стабильный спрос на эти районы отметили и в Blackwood. Кроме того, аналитики этой компании добавили, что у семейных иностранцев, как правило, идет привязка к школам: Чистые Пруды и Октябрьская – французы, Сокол – англоговорящие.

Российские арендаторы, по данным Blackwood, предпочитают арендовать квартиры в пределах Садового кольца. Среди заметных изменений в компании отметили рост доли заявок на Пресненский район и расположенные в нем апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити».

МЕТРАЖ И КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ: РОСТ СПРОСА НА ЖК СО СВОИМИ ПАРКОВКАМИ

По данным IntermarkSavills, как и раньше наиболее востребованными среди арендаторов остаются 3-комнатные квартиры – на них приходится около 1/3 запросов. Интерес к 2-комнатным квартирам снизился на 6%, в то время как спрос на большие квартиры (5 и более комнат) возрос на 4%. Почти такого же мнения придерживаются и эксперты Blackwood. В компании также отметили рост спроса на квартиры из 4-6 комнат, причем это объясняется ростом доли семейных экспатов среди арендаторов.

В «Усадьбе» отметили, что самая популярная площадь квартиры у арендаторов – 100-120 кв. м. Запросы на квартиры меньше 80 кв. м или больше 140 кв. м единичны. Причем в связи с ужесточением правил парковки в Москве в последнее время арендаторы стали заметно чаще запрашивать квартиры в жилых комплексах со своей парковкой.

В компании Welhome, исходя из клиентских запросов на протяжении 2013 года, сделали вывод, клиентам были интересны предложения в домах премиум- и элит-класса с высококачественной отделкой, дорогой мебелью, огороженной территорией, подземным паркингом, предпочтительно с фитнес-центром или бассейном. В комментариях игроков ищите прогнозы на будущий год. Мы их расположили в порядке возрастания умеренно оптимистических настроений. Впрочем, оценки колеблются в рамках от «станет хуже» до «ситуация останется прежней».

«В 2014 на рынок аренды выйдет много нового предложения» - Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome: - На мой взгляд, возможно повышение стоимости аренды по причинам инфляции в пределах 10%. Однако сдерживающим фактором в росте ставок может быть то, что на рынок выйдет большее количество предложений за счет ввода в эксплуатацию новых объектов.