Сервисные апартаменты — это, по сути, жильё под ключ, управляемое отельным оператором: приобретая юнит, инвестор покупает номер с полной отделкой и мебелью, гостиничным сервисом 24/7 и гарантией дохода. Если переводить в более традиционные форматы, сервисные апартаменты аналогичны арендному бизнесу или банковскому депозиту, но со значительной разницей в доходности: если квартира в среднем по рынку приносит 4-6%, депозит в банке — 4-5%, то номера в апарт-отеле — 9-13%.
По факту формат сервисных апартаментов позволяет инвестору приобрести долю в гостиничном бизнесе, где управлением, отделкой, обеспечением сервиса, маркетингом, поиском арендаторов и сопровождением сделки занимается гостиничный оператор. Для наглядности сравним формат с классической недвижимостью: во-первых, владелец квартиры вынужден заниматься ремонтом и заменой вышедшего из употребления чего-либо, а также продвижением объекта и поиском жильцов самостоятельно или привлекать сторонних специалистов за отдельную плату. Во-вторых, есть разница и в стоимости: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир — из-за разного налогообложения, но кв. метр юнита дешевле, чем у классического жилья. К тому же из-за более высокой доходности инвестор окупает свои вложения значительно быстрее на апартаментах — в среднем за 9-10 лет.
Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду. В случае продажи для инвестора привлекателен рост стоимости юнита до 30% за период строительства и +5% каждый год после ввода в эксплуатацию. К тому же ликвидность объекта и формат готового бизнеса позволяют инвестору в любой момент выгодно продать апартаменты. В случае сдачи юнита в аренду, у инвестора есть несколько сценариев для бизнеса — в зависимости от формата апарт-отеля: долгосрочная аренда или гостиничный формат (в некоторых проектах совмещают оба, другие специализируются только на одном). Отдельная приятная особенность формата — владельцу юнита не нужно беспокоиться о спросе на его собственность: номер в апарт-отеле стоит дешевле, чем в классическом отеле, часто оборудован кухней и обеспечен множеством бесплатных для жильца сервисов, начиная от уровня трёх звёзд и выше.
Обычно апарт-отель предлагает инвестору несколько программ доходности — разные по длительности и, соответственно, проценту доходности и сроку окупаемости. Классические варианты — 3 и 5 лет с максимальной или гарантированной доходностью. Инвестор выбирает программу, оператор разрабатывает для его юнита план загрузки и доходности и предоставляет его в цифрах, помимо плана развития апарт-отеля в целом. А далее оператор сам обеспечивает заявленную доходность и отчитывается за неё перед инвестором.
Кейс существующего объекта с реальными цифрами: берём студию площадью 27,3 кв. метра и стоимостью 5,5 млн рублей. Прибавляем к этой сумме актива расходы на отделку и оснащение — 566 тыс. и 715 тыс. рублей, соответственно. Итого полная стоимость инвестиций равна 6,7 млн рублей. Далее берём быструю программу максимального дохода на 3 года с инвестиционным доходом 75% от чистой суммы выручки и получаем следующие цифры: средняя выручка инвестора за год равна 738 тыс. рублей, расходы — 61 тыс. рублей. Со среднегодовой доходностью (до налогообложения) 8,97% / 10,82% / 13,11% и окупаемостью юнита за 9,1 лет.
И немного приоткрывая наши планы, но не развеивая интриги полностью, сообщаем, что в данный момент Welhome находится на стадии подписания агентского договора по одному из новых проектов сервисных апартаментов. Следите за нашими новостями: скоро мы анонсируем выгодные предложения для инвесторов в недвижимость с доходностью 9-13%.
