Остоженка — одна из самых высокобюджетных улиц мира

В ЦАО Москвы 10 административных районов, но в контексте элитной недвижимости часто выделяются дополнительные три — Остоженка (часть Хамовников), Патриаршие пруды и Москва-Сити (оба относятся к Пресненскому району) — как отдельные кластеры (не административно, но по факту). Мы уже писали о Патриарших прудах и Москва-Сити, а сегодня пришло времени подробного обзора Остоженки.
Именно с Остоженки когда-то началась история рынка элитной недвижимости современной Москвы, хотя ещё в начале 90-х эта выдающаяся локация рядом с Кремлём и с нетронутой советской властью исторической застройкой находилась в забвении. Тогда более 70% недвижимости на Остоженке относилось к коммуналкам, а около 40% домов были в аварийном состоянии. Но к концу 90-х на Остоженку из-за её центрального местоположения обратили своё пристальное внимание девелоперы, и у района началась совсем другая — престижная — жизнь под брендом «Золотая миля»: в 2002-2005 гг. здесь стали появляться первые элитные новостройки («Молочный, 1», «Бутиковский 5», Crystal House, Copper House, Opera House, «Новая Остоженка», «Виктория» и др.) и активно реконструировалась старая застройка. Так уже в 2013-м Остоженка стала одной из самых дорогих улиц не только Москвы, но и мира — с самой плотной концентрацией высокобюджетных объектов столицы. И сегодня Остоженка — это своего рода бренд жизни в стиле люкс (в соперниках разве что Патриаршие Пруды), которому отдают предпочтения московские чиновники и бизнес-элита.
Улица Остоженка, давшая имя району — одна из старейших в Москве. Её название возникло от слова «стог»: раньше эта пойменная местность на берегу Москвы-реки была богата заливными лугами, а значит и местами для покоса — остожьями. Здесь же находилась царская Конюшенная слобода и государев конюшенный двор. Район отстраивался вдоль улицы государственного значения — от Москвы и через крупные города страны: по правой стороне, ближе к Пречистенке, строили дома знати, по левой — склады и небольшие хозяйственные постройки. В 1930-х по сталинскому плану реконструкции Москвы Остоженку хотели снести, включив её в проспект Дворца Советов, но проект не был реализован. В 1936 году улица стала Метростроевской (здесь прокладывалась первая ветка московского метро), но 1986 году вернула своё название и, кстати, была первой в Москве, кому возвратили историческое имя.
Остоженка является частью административного района Хамовники. Она расположена к югу от Храма Христа Спасителя и ограничена Садовым кольцом, улицами Пречистенкой, Волхонкой и Ленивкой, а также Пречистенским и Чистым переулками и Пречистенской набережной Москвы-реки. Центральное расположение и давняя история обеспечили Остоженку не только высококлассной жилой застройкой, но и развитой инфраструктурой, культурным и архитектурным бэкграундом.
Так как целевая аудитория района довольно очевидна — успешные и состоятельные — инфраструктура района развивалась под стать её жителям: частные детские сады и престижные школы (например, гимназия № 1529 им. А. С. Грибоедова, спортивная школа № 29 Москомспорта, детская художественная школа им. В. А. Серова), хорошие рестораны и крупные БЦ типа «Остоженка» или «Дом Парк Культуры». Здесь также находятся Дипломатическая академия МИД РФ в здании бывшего Московского императорского лицея, Московский лингвистический университет (МГЛУ) в доме Дом генерала-губернатора Еропкина, факультеты МГУ и ГИТИС, Центр оперного пения Галины Вишневской, Арт Музей и музей Тургенева, открытый в фамильном особняке семьи писателя.
Недвижимость Остоженки

Большинство домов на Остоженке или новые, или реконструированные доходные дома: например, Доходный дом Бройдо 1902 года в стиле модерн, спроектированный архитектором Н. И. Жериховым; Доходный дом успешного банкира и застройщика тех времён Якова Рекка (1911 год, арх. Густав Гельрих) или довольно известный Доходный дом Филатова, прозванный за форму своей крыши «Домом под рюмкой». А со сталинских времён здесь отлично сохранился «Жилой дом сотрудников милиции» 1937 года по проекту архитектора З.М. Розенфельда.
С 90-х по 2020-е в районе Остоженка было возведено около 50-ти элит и премиум объектов, среди которых нет однокомнатных лотов и очень редко встречаются двухкомнатные. Самые новые проекты района — реконструированный особняк XVIII века «Пречистенка, 8» и один из эксклюзивов Welhome резиденция Noble Row в редком для Москвы стиле бозар от Ralph Lauren. Помимо этих двух лотов, первичный рынок Остоженки сегодня представлен шестью элитными комплексами: Nabokov, «Кленовый DOM», «Резиденция на Всеволожском», Villa Grace, Allegoria Mosca и Carre Blank.
Остоженка уверенно находится в топ-3 по цене премиального жилья уже на протяжении долгого времени. Средняя стоимость предложений по району за 2020 год составила 296 млн рублей. Средневзвешенная цена кв. метра — 2038 тыс. рублей (+34% в сравнении с 2019 годом). При этом в структуре спроса Остоженка занимает одно из последних мест: на её долю в 2020-м пришлось 2,5% от общего количества сделок на первичном рынке — из-за ограниченности предложения и высокой стоимости жилья здесь (по данным Knight Frank).
Вторичная недвижимость Остоженки представлена реконструированными особняками и доходными домами, а также апартаментами в элитных ЖК начала 2000-х, на которые приходится около половины всего объёма предложения вторичного рынка. Среди них: Opera House, Barkli Plaza, ЖК «Ретро Хаус», ЖК «Дворянское гнездо», «Новая Остоженка», «Остоженка Парк Палас», «Остоженка, 11». Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке Остоженки сопоставима со стоимостью лотов на первичном рынке. В ближайшем будущем здесь можно ожидать реализации только точечной клубной застройки и реконструкции — из-за сложившейся исторической застройки и общей нехватки свободной площади кластера.
Обложка: Храм Христа Спасителя и Доходный дом Я. М. Филатова(«Дом под рюмкой») ©Эрик Шахназарян