Но если правки в Градостроительный кодекс РФ всё же внесут, к многофункциональному будет относиться здание, состоящее из нежилых и жилых помещений и расположенное вне границ жилой застройки — в общественно-деловой зоне. Также будут установлены критерии для расположения таких зданий в составе территориальных зон и размещению жилых и нежилых помещений внутри них, как и порядок их переустройства и/или перепланировки.
В отношении перевода апартаментов в статус жилой недвижимости этот законопроект говорит следующее: он возможен, если в жилые помещения переводятся все нежилые помещения на лестничной площадке. И если соблюдается ограничение доступа собственников и пользователей нежилых помещений к жилым, т. е. владельцам нежилых помещений нельзя открыть, например, магазин или кафе. Именно по этой причине требуется «однородность статусов» всех объектов, находящихся по соседству.
Ещё из вероятного, собственникам могут предоставить право общей долевой собственности на общее имущество по 214-ФЗ (сейчас такое право распространяется только на многоквартирные дома). Покупать апартаменты по 214-ФЗ можно и сейчас, но собственники нежилых помещений должны понимать, что некоторые права, которыми обладают владельцы жилых помещений, им будут недоступны. Например, в ситуации банкротства застройщика собственники апартаментов не входят в число тех, кому полагается выплата компенсации из Фонда защиты прав дольщиков. Они могут лишь потребовать возврата денег у самого девелопера, что имеет мало шансов на успех при его банкротстве…
Конечно, до окончательного принятия в этот законопроект могут войти и другие значимые изменения, и лучше бы дождаться окончательной редакции. Но лично по моему мнению, приравнивание апартаментов к жилой недвижимости маловероятно. Из-за их существенного отличия от квартир по нормам — шума, санитарным, инсоляции и т. д. Что касается упразднения, то скорее всего будет за апартаментами будет закреплён отдельный правовой статус, как это было, например, с машиноместами.
Плюсы апартаментов, как формата:
- При прочих равных, цена на апартаменты ниже, чем на традиционные квартиры — на 10-20% в зависимости от класса и района.
- Не распространяются ограничения на соблюдение тишины, и, скажем, ремонт можно проводить в удобное для собственника время.
Минусы:
- Налог исчисляется по более высокой ставке, а значит, и платить за такое жильё придётся больше. К тому же невозможно воспользоваться вычетом, чтобы уменьшить сумму налога.
- Тарифы по ЖКХ тоже выше.
- Застройщики апартаментов не обязаны возводить социальные объекты — школы и детские сады. Обычно такие комплексы не ориентированы на семейное проживание, поэтому и придомовая территория небольшая, и благоустройство не заточено под комфортную жизнь больших семей.
- В случае банкротства, когда единственное жильё не может быть изъято, это, пусть и единственное, но не «жильё», может — собственника просто выселят.
- Практически невозможно зарегистрироваться по адресу объекта, имеющего статус «нежилое помещение».
- Впрочем, если речь идёт о высокобюджетном сегменте, покупатели элитных объектов редко обращают внимание на подобные нюансы. Также такой формат недвижимости можно рассмотреть в качестве покупки временного жилья для выросших детей. Пока у них нет семей, а прописаны они у родителей — тогда вышеописанные минусы также не будут иметь большого значения.
Фрагменты материала опубликованы в статье «Апартаменты: запретить нельзя строить» в журнале «ПСБ.Деньги».
Фото: интерьеры апарт-комплекса «Камергер» (Камергерский пер., 2) ©kamergermoscow.ru
