Причин тому несколько: во-первых, собственник недвижимости точно знает, сколько потратил денег не только на покупку и/или строительство и ремонт объекта. Во-вторых, объект приобретался той стоимости, которая была рыночной тогда, а не сейчас. В-третьих, продажа объекта по рыночной стоимости будет означать фиксацию убытка, а пока невыгодная (в понимании собственника) сделка ещё не состоялась, остаётся надежда на рост цены. В итоге некоторые неликвидные на сегодня лоты продаются годами, а их собственники ждут, когда им предложат ту цену, которая будет как минимум равна их затратам, а лучше принесёт прибыль.
Удерживание неликвидного объекта связано ещё и с нежеланием признавать просчёт. Это неприятно и в том случае, когда аналитики долгосрочной перспективы объекта и возможной динамики цен на него не было, и, что ещё досаднее, когда об этих моментах думали, но ошиблись в расчётах. Причём вторая ситуация в большинстве случаев связана лишь с одной причиной: вместо того, чтобы обратиться к опытным экспертам рынка, собственник самостоятельно анализирует, что с его объектом будет дальше, и далеко не всегда угадывает верную перспективу.
Элитный сегмент обладает своими определёнными нюансами в этом вопросе. Покупатели премиальной недвижимости рассматривают любую покупку как инвестицию (даже если это просто квартира или дом для жизни) и, привыкнув выигрывать в бизнесе, очень не любят проигрывать в чём-либо. К тому же элитная недвижимость редко покупается на десятилетия. У этой категории покупателей довольно динамично меняются жизненные обстоятельства и запросы, поэтому недвижимость рассматривается как актив, который обычно оборачивается раз в несколько лет. Следовательно, такая покупка должна увязываться с жизненной стратегией будущего собственника и пониманием, что достаточно скоро недвижимость может быть выставлена на продажу, а значит, должна быть ликвидной.
И последний момент, который одинаково важен для собственника недвижимости любого класса: многолетнее «пересиживание» перспективы убытка, подкреплённое надеждой на лучшее, зачастую оборачивается ещё большими потерями, так как объект продолжает дешеветь, а замороженные в нём деньги можно было бы вложить во что-то более перспективное и на этом заработать.
Что делать или как рационально поступить в этой ситуации?
Преде всего на решение о продаже не должно влиять то, за какую цену был приобретён объект и сколько денег в него было вложено — когда-то давно или несколько лет назад. Тем более, если недвижимость использовалась или, например, была материальным воплощением заветной мечты — ценностью, за которую иногда приходится дорого платить. В любом случае важно только то, сколько объект стоит сейчас (актуальная рыночная стоимость), вписывается ли этот актив в стратегию собственника и насколько он перспективен. Также необходимо учитывать возможность морального и физического устаревания недвижимости. Эти факторы и должны влиять на решение продавать недвижимость или придержать её ещё.
Человеческая природа в принципе так устроена, что больше ценится то, чем мы владеем, чем что-то аналогичное, но не наше. Поэтому нам сложно объективно оценивать имеющиеся у нас объекты, их качество и перспективы, что эффективно решает сторонняя и экспертная оценка недвижимости. Другой вариант (не исключающий первый, а скорее дополняющий) — провести условную переоценку объекта самостоятельно, в своей голове, и попробовать задать себе два вопроса: первый — если бы сейчас у меня не было этого объекта, купил бы я его по текущей цене? Если ответ положительный, то, возможно, этим объектом можно продолжать владеть, если отрицательный — стоит серьёзно задуматься о его продаже по рыночной стоимости. И второй вопрос: почему объект удерживается и до сих пор решение о его окончательной продаже не принято? Потому что он качественный и имеет перспективы или потому что он уже есть и с ним просто жаль расставаться, по крайней мере, по текущей цене? Этого обычно вполне достаточно, чтобы поменять ракурс в оценке имеющейся недвижимости и начать действовать.
__________
Фотографии: квартира 187 м² с двумя спальнями и видами на Храм Христа Спасителя, Лужники и МГУ в ЖК Barrin House
