Как агентства недвижимости переживали первую волну пандемии
Уже в марте 2020-го Welhome, как и большинство агентств недвижимости элитного сегмента и масс-маркета, зафиксировало ощутимое снижением спроса, что сильнее всего чувствовалось в сегменте городской недвижимости. И стартовые месяцы первой волны пандемии у большинства агентств проходили по схожему сценарию: резкое сокращение сделок, а те, что совершались, носили скорее единичный и инерционный характер — с клиентами, которые появились до апреля. Так многие из компаний заключали по 1-2 сделки в каждом сегменте, что обычно не характерно для нашего рынка.
Агентства массово переходили на удалёнку, внедряли онлайн-показы и совещания в Zoom или альтернативные инструменты для дистанционной работы. Некоторые из компаний, как показала реальность, успели частично подготовиться к экстремальным условиям ведения бизнеса до локдауна, не зная о пандемии. Например, Welhome завершила часть из своих планов по цифровизации компании до первой волны. Мы перевели наши IT-ресурсы в облако, отказавшись от локальной серверной, переехали в более компактный офис и т. д. И использовали корпоративный мессенджер Teams с более расширенным функционалом, который позволил не выпадать из рабочего процесса в те моменты, когда Zoom не справлялся с нагрузкой.
Эти меры позволили пережить первую волну пандемии. А уже в июне на рынке началось лавинообразное увеличение спроса, который опять же наиболее коснулся сегмента недвижимости в черте города. И замерший характер работы агентств изменился.
Самый активный сегмент рынка в 2020-м
Официально самым живым сегментом рынка недвижимости в 2020 году считается загородная недвижимость. Но с ним не всё так однозначно, скорее ситуацию с этим типом недвижимости мы назвали бы парадоксальной: если в отношении роста спроса на загородные объекты в апреле-мае спорить бессмысленно, это зафиксированный факт, то с его реализацией возникли проблемы. Даже несмотря на рекордное увеличение спроса на недвижимость за городом (и это вне традиционного сезонного всплеска), сделок было меньше, чем могло бы быть.
Почему вопреки лавине клиентов, искавших весной 2020-го загородные объекты в аренду, сегмент нельзя назвать успешным? Всё просто: было много арендаторов и мало предложений. Часть собственников объектов за городом на время пандемии сами переехали в свои дома. Другие рассматривали только долгосрочную аренду, а арендаторы, напротив, искали дома на 2-3 месяца или максимум на полгода. И третьи всё же сдавали объекты на короткий срок, но по повышенной ставке.
В последние годы сегмент загородной недвижимости фактически не развивался и ликвидных объектов в нём в принципе мало: обновление базы происходило зачастую лишь за счёт точечной застройки частными инвесторами, а новые элитные посёлки практически не строились. Поэтому большинство предложений загородного рынка морально устарели, хотя их и много: например, в нашей базе порядка 2 тыс. элитных объектов за городом, но из них действительно актуальных лишь около 10%. Остальные лоты либо переоценённые, либо с несовременной отделкой и архитектурой, либо чрезмерно большие, а объект площадью больше 1 тыс. кв. метров и без отделки требует колоссальных вложений, что неинтересно большинству потенциальных арендаторов.
В 2020-м наблюдалась и другая тенденция в сегменте: некоторые собственники решили переехать за город, продав свою городскую недвижимость. Но и в здесь наблюдались аналогичные проблемы: предложение не соответствовало спросу, и многие не смогли закрыть эту потребность. Поэтому обратили своё внимание в сторону альтернативного решения вопроса — земельных участков. Но сейчас, когда немногочисленные ликвидные загородные участки также раскуплены за 2020-й, найти хорошее предложение также тяжело, как и дом за городом.
Поэтому самым живым сегментом 2020 года наши эксперты всё-таки называют городскую недвижимость. Этот сегмент показывает не только разнообразное и качественное предложение, но высокий спрос после первой волны пандемии, который может удовлетворить.
Самый проблемный сегмент
По мнению экспертов Welhome, сегментом элитной недвижимости, который более других пострадал в 2020-м, стала коммерческая недвижимость. Этот год стал действительно тяжёлым для бизнеса со многих ракурсов, но, по нашим наблюдениям, больше всего сложностей было сопряжено с куплей-продажей коммерческой недвижимости.
Арендодателям тоже пришлось непросто. В течение года можно было наблюдать уже вполне традиционный сценарий взаимодействия арендатора-арендодателя: арендаторы торговались и сбивали цены на занимаемую ими недвижимость. Причём не в эмоциональном ключе, аргументируя сложной ситуацией, а вооружившись подборками схожих предложений — аналогичных по параметрам, но по более низкой цене. И, как правило, это работало: так арендаторы оставались в своём офисе, но на более невыгодных для собственника условиях.
Общий срез по рынку 2020 и каким для него может быть 2021
Если подводить положение рынка недвижимости в 2020 году под общий знаменатель, то живее всего он был с июня по октябрь, в ноябре спрос стал снижаться и декабрь выдался довольно спокойным. Но это традиционное сезонное затишье нельзя сравнивать с заморозкой рынка во время пандемийной весны — всё гораздо лучше.
А 2021-й вполне может стать годом, когда осуществятся достаточно оптимистичные прогнозы. Может ещё активнее стать загородный рынок. В том случае, если его проблемы, подсвеченные 2020 годом, сдвинутся с мёртвой точки, например, начнётся строительство новых объектов. Ещё один из возможных сценариев развития: возвращение весной 2021-го активности в городском сегменте, спрос в котором с ноября 2020 пошёл на спад. И есть предпосылки к тому, что вслед за оживающим бизнесом, нормализуется ситуация и с коммерческой недвижимостью, опять же к весне 2021.
________________
Иллюстрации: экстерьеры и интерьеры клубного дома «Малая Бронная, 15»
