Дорогомилово — район партийной элиты в прошлом и элитных новостроек в настоящем

Дорогомилово не относится к районам ЦАО и входит в состав Западного административного округа Москвы (ЗАО), но географически располагается в центре: компактный район площадью 8 км² занимает территорию по обеим сторонам Кутузовского проспекта напротив Москва-Сити — от Парка Победы до набережной Тараса Шевченко и граничит с Арбатом, Хамовниками и Пресней.

Дорогомилово, задумывавшийся как место для жизни партийной и государственной элиты страны, ещё с советских времён считается престижным районом Москвы. Основная застройка здесь происходила в 1940-1950 годы, после утверждения генерального плана реконструкции Москвы в 1935-м. Тогда Дорогомилово и приобрело свой облик с парадными сталинскими домами вдоль Кутузовского, благоустроенными набережными Москвы-реки и архитектурной доминантой — гостиницей «Украина», высотой уступающей только главному зданию МГУ.
Дорогомилово вошло в состав Москвы во второй половине XVIII века. Здесь находилось маленькое одноимённое село, которое по самой популярной версии дало название современному району. По другой — «Дорогомилово» родилось то ли от присказки ямщиков, которые называли путь домой в слободу «дорогой милою», то ли от путешественников с запада, прозвавших ровный и гладкий главный тракт здесь «милым» — на контрасте с другими ухабистыми подъездными дорогами. А те же ямщики, лихо проскакивающие эту дорогу с повышенной таксой, добавляли «дорого, да мило!».

Советская «партийная» застройка, состоящая из сталинок и кирпичных домов 1960–70-х годов (панелек здесь практически не строили), определяет фонд вторичного рынка Дорогомилово и сейчас. Лоты с хорошей планировкой, достойной площадью и высокими потолками сегодня оцениваются в 764 тыс. рублей за квадратный метр (на лето 2021-го). Высокобюджетность недвижимости здесь объясняется довольно просто — удачное расположение района вблизи от центра, сложившаяся социальная и транспортная инфраструктура и хорошая экология: одну пятую Дорогомилово, «лежащего» в излучине Москвы-реки, занимает зелёный массив Парка Победы. Один из самых известных сталинских домов в Дорогомилово — «Дом Брежнева». Это здание по адресу Кутузовский пр., 26 начали строить ещё в 1941 году, но из-за наступления немецких войск — как раз со стороны Кутузовского проспекта — стройку приостановили, и дом сдали только через 11 лет. Тогда квартиру здесь и получил будущий генсек ЦК КПСС Леонид Брежнев. Несмотря на то что Брежнев не жил постоянно в Москве, командируясь сначала в Молдавию, а потом в Казахстан, считается, что в сумме генсек провёл здесь 30 лет. Сначала в 185-метровой 6-комнатной квартире, а затем — присоединив ещё одну двухкомнатную для дочери — на всём этаже сталинки. После Брежнева в этом доме жил и Юрий Андропов, оборудовавший в своей квартире бойницы для снайперов.
Расположение Дорогомилово на карте Москвы по умолчанию обеспечило район с хорошей транспортной доступностью: Кутузовский проспект связывает его с центром города и Рублёво-Успенским шоссе, а Смоленский метромост — с Арбатом, у ст. м. «Кутузовская» находится участок ТТК, а на аэроэкспрессе с Киевского вокзала можно быстро добраться до аэропорта Внуково (всего здесь 5 ст. м. и МЦК — «Кутузовская», «Парк Победы», «Студенческая», «Киевская», «Минская»).

В Дорогомилово функционируют более пятнадцати школ (как государственных, так и частных), среди которых гимназии, колледжи и специализированная академия искусств, и примерно столько же детских садов и учреждений дошкольного образования. На территории района также расположены корпуса МГУ, Московского института права и Православного Свято-Тихоновского государственного университета.
Здесь находится около десятка государственных медучреждений и ещё больше частных клиник, кажется, что всех специализаций — от эстетической косметологии до восточной медицины. А из крупных объектов культуры: Центральный музей Великой Отечественной войны 1941–1945 годов, музей-панорама «Бородинская битва», Театр кошек Куклачева, «Мастерская П. Фоменко», построенная в начале 2000-х годов на территории еврейского участка бывшего Дорогомиловского кладбища, и кинотеатр «Пионер» 1953 года — ранее главный детский кинотеатр в городе, который с 2009 года стал мейнстримовой арт-локацией на кинокарте Москвы с ретроспективным и фестивальным репетуром и официальной площадкой Московского международного кинофестиваля.
Здание Киевского вокзала в стиле неоклассицизма с элементами ампира, которым заменили первую временную постройку из дерева, было построено в 1918 году. Это проект группы архитекторов: Вячеслава Олтаржевского (второго архитектора гостиницы «Украина»), Ивана Рерберга (автора здания Центрального телеграфа) и Владимира Шухов, спроектировавшего арочный дебаркадер вокзала. Здесь сохранились часы, которые действуют с года постройки здания и сегодня являются самыми старыми механическими часами Москвы. Каждый день их заводят при помощи специальной 300-килограммовой гири.
В Дорогомилово долгое время не появлялось элитных новостроек — из-за плотности исторической застройки. Но после недавнего принятия программы реорганизации бывших промышленных зон в районе, участки для новых премиальных домов появились. Из последних премьер: сейчас здесь реализуются два проекта премиум-класса с интересными концепциями: в прошлом году на рынок вышел элитный малоэтажный квартал ЖК Victory Park Residences на 486 квартир (27 из которых пентхаусы площадью от 63 до 301 м²) у Парка Победы. Из особенностей нового ЖК: лоты с выходом в собственный сад, террасами, окнами в ванной или каминами и три варианта дизайнерской отделки — неоклассика, неофактура и неодеко. Фасады Victory Park Residences остеклены витражными конструкциями с принтом и декоративными элементами из меди и камня, а на подземном уровне — торговая галерея с океанариумом, кинотеатром и спортивным центром. И в феврале этого года начались открытые продажи в нашумевшем ЖК «Бадаевский» на территории одноимённого пивоваренного завода 1875 года (ранее «Трёхгорный») — между набережной Тараса Шевченко и Кутузовским проспектом. «Бадаевский» — это комплекс «парящих домов» с виллами на крыше, собственной парковой зоной и набережной, соединяющей территорию Бадаевского завода с Москвой-рекой. Современная часть ЖК поднята над исторической с помощью 35-метровых колонн, поэтому первый этаж здесь находится на уровне 10-го. В фонде «Бадаевского» 871 квартир площадью 57-246 м² и 37 апартаментов — классических, двухуровневых, дуплексы под куполом с винтовой лестницей и пятиэтажная башня с потолками высотой 6 метров, а на кровле — 7 вилл с приватными садами площадью 837-974 м².
Сегодня квадратный метр жилой недвижимости первичного рынка Дорогомилово составляет 926 тыс. рублей, а средняя стоимость лота — 105 млн рублей. Причём из-за вывода на рынок Victory Park Residences и «Бадаевского» район вырвался и в лидеры по суммарному объёму предложений (25%), и на первое место по популярности локации у москвичей — за I полугодие здесь было реализовано 28% всех квартир и апартаментов Москвы. Для сравнения: в I полугодии 2020-го доля Дорогомилова составляла ровно в 2 раза меньше — 14%.
Дорогомилово расположено через реку от «Москва-Сити», что повлияло на развитие деловых локаций и сегмента офисной недвижимости классов А и В здесь — например, БЦ «Легион III», President Plaza и МФК Poklonka Place. Из парковых зон самая заметная в районе — конечно, Парк Победы с мемориальным парком, открытым здесь в 1995 году, и 140-метровым монументом Победы на Поклонной горе. Другой крупный парк, с которым на северо-западе граничит Дорогомилово — «Филёвский».
Девелоперский потенциал Дорогомилово ещё не исчерпан. Район привлекает застройщиков элитной жилой и коммерческой недвижимости большими площадями бывших промзон: таких, например, как территория Первого Московского приборостроительного завода им. В. А. Казакова на Кутузовском проспекте или территории Экспериментального завода полимерных материалов на Бережковской набережной, где планируют построить новый офисно-жилой квартал. На обложке: последняя сталинская высотка — гостиница «Украина» (с 2010-го Radisson Collection) , законченная в 1956 году ©Наталья Гарнелис / ТАСС