2020-й по-разному повлиял на сферу в целом: некоторые сегменты рынка выиграли от пандемии — это жилая недвижимость города и загорода и складской сектор. Другие, напротив, сильно пострадали — это торговая и гостиничная недвижимость. И к ним необходимо добавить и ещё один сегмент, также пострадавший, хоть в меньшей степени — офисная недвижимость.
Какие факторы влияют на спрос и предложение на рынке, а значит и на его состояние?
- Отрицательные факторы: пандемия (для офисного, торгового и гостиничного сегментов); продолжающееся отсутствие внешних инвестиций и валютных арендаторов (в частности, в секторе офисной недвижимости); отток капитала из страны; снижение доходов населения; проблемы в сфере бизнеса.
- Положительные факторы: пандемия* (исключительно для рынка жилой и складской недвижимости) и санкции*; льготная ипотека.
Из 2020 года рынок недвижимости унаследовало как минимум три тренда, которые будут актуальны и в 2021-м. Первый — нехватка рабочих на стройках, с которой столкнулись застройщики. Второй — удорожание новостроек, связанное и с дефицитом рабочих, и дешёвой ипотекой, и эскроу-счётами. Третий — прорыв в онлайн. Дистанционные сделки и онлайн-показы и бронирования уже прочно вошли в реалии рынка, а его период адаптации к новому формату сильно сократили экстремальные пандемийные условия. Поэтому данная тенденция будет только развиваться и усиливаться.
Ограничения первой и второй волны ощутимо ударили по рынку жилой аренды: до 40% квартиросъёмщиков покинули столицу, а снижение цен на аренду составило не более 10%. Поэтому сегодня предложение по сегменту значительно превышает спрос. И если летом 2020-го можно было наблюдать небольшое оживление в секторе, то в ноябре 2020-го эта часть рынка вновь замерла. И пока данная ситуация сохраняется.
Ритейл тоже начинает меняться, причём значительно: ТЦ постепенно трансформируются из торговых объектов в досуговые, а торговля медленно, но верно переходит в онлайн-формат — офлайн-шопинг, конечно, не исчезнет из нашей жизни, но очень вероятно, что останется лишь в формате отдельного вида развлечений. Из чего вытекает другая закономерность — растёт потребность в складах, а значит и инвестиционная привлекательность сегмента.
Несмотря на зарубежный опыт, проиллюстрировавший, как, очевидно, должен измениться офисный рынок из-за перехода компаний на удалённую работу, в России тенденции в секторе офисной недвижимости имеются свои особенности. Большинство отечественных управленцев считает, что люди работают эффективнее при прямой коммуникации в реальном офисе и под более жёстким контролем. К тому же многим сотрудникам сложнее работать дома из-за детей или нехватки отдельной рабочей зоны. Поэтому многие компании, перешедшие во время пандемии на удалёнку, скорее всего, вернутся к проверенному офлайн-формату работы после полного снятия ограничений.
В целом по рынку офисной недвижимости сложилась довольно сложная ситуация: ровно за год о пандемии сегмент, где полноценного девелопмента не существовало с 2015-го, как раз таки активизировался — спрос увеличивался, вакантные площади сокращались, а арендные ставки, соответственно, росли. И по всем прогнозам подобная тенденция должна была сохраняться, если бы не пандемийный 2020-й, когда объяснимо резко упал спрос, а крупные сделки сорвались или заморозились.
А в 2021-м положение офисного сектора складывается следующим образом: спрос и ставки напрямую зависят от класса офиса. В более бюджетной категории, которая раньше пользовалась популярностью у небольших компаний, плохо переживших пандемию, спрос падает, а ставки приходится демпинговать. Офисы класса А пандемийный кризис коснулся не так сильно — из-за общепринятой практики долгосрочных договоров.
Тренды будущего или прогнозы на 2026, 2031 и далее
*Ближайшие 5 лет — инновации, технологии и полицентричность городов
Ещё до пандемии наметилась тенденция функциональной трансформации недвижимости: проще говоря, усилится и будет развиваться акцент на многофункциональные комплексы: на нижних этажах — офисы и торговые объекты, на верхних — жилая недвижимость.
Уже сейчас и в самом ближайшем будущем продолжит снижаться страх жить и работать не в центре города или, другими словами, будет уменьшаться полицентричность городов. Это связано как с качественным развитием инфраструктуры нецентральных районов, так и просто накопившейся усталостью от ежедневного перемещения дом-работа-дом — из одного конца города в другой. Так концентрация деловой жизни сугубо в центре будет снижаться, а активность в пределах своего района усиливаться. Сюда же стоит добавить и востребованность жилья в экологически чистых районах, что тоже будет только расти.
В не таком отдалённом будущем аналитики прогнозируют производствам лекарств и частным клиникам статус самостоятельного сегмента, что сделает недвижимость медицинского сектора привлекательной для инвесторов.
Сегмент PropTech — ещё одна из сфер рынка недвижимости, в усиленном развитии которой уверены эксперты. PropTech — это инновационные технологии, упрощающие и удешевляющие процессы внутри индустрии — от проектирования до эксплуатации и управления недвижимостью. И если ещё пять лет назад в России о направлении мало кто знал, то уже сегодня стартапы property и technologie переживаю всплеск популярности. Поэтому рост инвестиций в сферу широкой цифровой трансформации рынка недвижимости вполне очевидная перспектива обозримого будущего.
*Ближайшие 10 и больше лет — шеринговая экономика, digital и дроны
Шеринговая экономика (совместное пользование товаров и услуг) — это уже существующий тренд, который имеет все перспективы к дальнейшему развитию. Тенденцию породила ориентация всего мира на разумное потребление, в данном случае лишь перенесённая в сферу недвижимости. И проявившаяся как формат комьюнити по интересам, общей работе или месту жительства и отказ от владения в сторону временного пользования. Коливинги, встречающиеся в крупных сегодня — это и есть, по сути, пример реализации тренда.
Другой очевидный тренд — это digital. Ориентир на цифровизацию будет только усиливаться, и можно только фантазировать в чём и как он будет проявляться. Например, уже заходит речь о возможности аренды или приобретения вышек сотовой связи, что переведёт их в статус «коммерческой недвижимости» и изменит границы рынка.
Набирает силу и направление эффективной недвижимости: уже существуют энергетически независимые дома и даже целые кварталы, где отходы используются для самообеспечения энергией. Что может развиться в недвижимость, которая будет сама генерировать определённый доход для своего владельца, а не он должен будет зарабатывать на неё.
А далее можно и вовсе отключить ограничения и предполагать самые смелые перспективы развития рынка. Например, тенденция на благоустройство и озеленение крыш элитных урбан-вилл Москвы (и даже превращение их в жилые, как в ЖК «Бадаевском»), могут стать началом перемещения входных групп ЖК с первого этажа наверх, на высоту. Конечно, когда кто-то из учёных будущего исполнит давнюю мечту человечества о бытовом и ежедневном перемещении по воздуху. Тогда же может измениться и система изменения площадей недвижимости — с квадратных метров на кубические. А более быстрая и дешёвая логистика с помощью дронов уже и сегодня не кажется невозможной, эксперименты в этой области проводятся не первый год.
__________
Иллюстрации:
Обложка, аэротакси в Москве будущего ©mai.ru
Вид на Москву, Басманный район из окон ЖК Дом Chkalov ©domchkalov.com
Москва 2050-го года ©News.myseldon.com
Москва будущего ©Evgeny Kazantsev
